Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив
География распространения
География распространения журнала "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Новосибирк
Барнаул
Кемерово
Красноярск
Новокузнецк
Омск
Томск

ПАРТНЕРЫ



Доходное место

Ставки аренды в бизнес-центрах зависят не только от местоположения здания, но и так называемого класса. До сих пор в России не существует единой утвержденной классификации зданий, соответствующих стандартам офисного делового центра определенного класса. Бизнес-центрами называются как новые здания, построенные с учетом специфик и характеристик, утвержденных исключительно заказчиком, так и полностью переоборудованные здания, составляющие историческую или архитектурную ценность для города, или же уже устаревшие административные здания (НИИ, проектные институты и т. д.). Таким образом, право придания классификации новым зданиям находится в полном ведении его собственников. «Классность» административных зданий, переоборудованных в бизнес-центры, вызывает наибольшие споры.

Безупречная классификация бизнес-центров помогла бы сформировать текущие границы рынка и предложить инструменты его анализа; определить справедливые ставки аренды. Большую роль при назначении класса объекта играют не только местоположение, уровень отделки и качество используемых материалов, эффективность планировки, наличие достаточного количества парковочных мест и т.п., но также спектр и качество дополнительных услуг, предоставляемых арендаторам. Например, наличие профессиональной управляющей компании, способной предоставить арендаторам широкий спектр дополнительных услуг, значительно повышает класс бизнес-центра.

Сейчас большинство потенциальных арендаторов предпочитают не опираться на существующие классификации бизнес-центров, а доверять собственному мнению, часто рассматривая множество зданий, составляя собственное представление о рынке перед принятием решения об аренде.

Одна из самых распространенных классификаций бизнес-центров опирается на 20 критериев, причем класс «А» должен соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 критериев, класс «В» — не менее 10 и класс «C» должен соответствовать менее 10 из 20 критериев. Ориентируясь на нее, потенциальные арендаторы могут ценить конкретные предложенные условия и ставки аренды.

Однако не все офисные объекты Новосибирска строго соответствуют классификации. Один бизнес-центр, допустим, расположен в хорошем месте в центре города, но не имеет паркинга. А другой — в менее престижном месте, зато без проблем с парковкой и в здании, насыщенном современной инфраструктурой. Так что в городе с трудом можно найти бизнес-центр, который на 100% удовлетворяет всем требованиям какого-то класса.

По оценке аналитического агентства DSO Сonsulting, общее количество офисных площадей на конец 2004 г. составляет около 1 млн кв. м. В их число не вошли офисы на территории промышленных предприятий и в муниципальной собственности.

Ставки аренды
«Ставки аренды продолжают расти, — рассказывает риэлтор агентства недвижимости «Доктор Ключ» Елена Беланова. — Самые дорогие офисные помещения расположены в центральной части города, по Красному проспекту и Советской, от пл. Ленина до пл. Калинина, также по Вокзальной магистрали. Это деловой центр, иметь офис в этой части дорого и престижно, хотя не всегда удобно из-за традиционной для центра проблемы с парковками и вечными пробками»,— отмечает она. Тем не менее помещения предлагаются по цене от 800 руб. за кв. м в месяц. Психологически важный рубеж в 1 000 руб за кв. м, еще недавно ощущавшийся как «запредельный», легко взят. За небольшие помещения в новых бизнес-центрах просят уже 1 100 руб. за кв. м в месяц.

Однако компания «Новоград» в одноименном офисно-торговом центре (5 этажей из семи) на Красном проспекте снизила первоначально заявленную ставку аренды офисных площадей $50 за кв. м до 850–1 000 руб. за кв. м. «Если арендатор снимает большую площадь, то ставка снижается,— объясняет этот шаг заместитель генерального директора компании «Новоград» Роман Медведев. — У нас 80% площадей арендовали семь крупных компаний, это представительства московских и зарубежных структур, для которых местонахождение в «сердце» города — вопрос имиджа. У нас нет охраняемой парковки, и поставить автомобиль можно лишь на прилагающей территории по ул. Ермака, однако уникальное расположение — на Красном проспекте, в первой линии домов обеспечивает успех «Новограда». Согласитесь, второй офисный центр на Красном проспекте найти трудно»,— подчеркивает Медведев.
В бизнес-центре по адресу ул. Ленина, 55 (собственник — компания «Трансервис») ставка аренды в среднем составляет от 800–850 руб. за кв. м. Как сообщил менеджер по развитию Виталий Некипелов, арендаторами бизнес-центра стали представительства банка «Русский стандарт», страховой компании «Россия», компании «Кузбассразрезуголь», кадровое агентство Kelly Services.

А в Golden Plaza (6 600 кв. м, проект «Сибакадеминвеста» по ул. Инская) ставки аренды сохранились на уровне 950–1 220 руб./кв. м. По основным параметрам здание приближается к классу «А», что объясняет высокую арендную плату. Сейчас все площади сданы в аренду, причем большинство договоров заключено на пять лет. Самой популярной площадью у арендаторов являются помещения в 400 кв. м, среди них — «Эрнст и Янг», «Сибакадембанк», «Филип Моррис», «Приват-банк», французский банк Societe Generale, Управление федеральных дорог. Инвестиции в офисный центр составили около $5 млн, которые, по расчетам компании, должны окупиться за 5–6 лет.

Второй центр, построенный в конце прошлого года, «Сибакадеминвест» передумал сдавать в аренду. Вложив в проект $2,5 млн, инвестор решил продать здание с аукциона при стартовой цене более $5,5 млн. Площадь бизнес-центра — 1 878 кв. м, расположение — на ул. Кирова у станции метро «Октябрьская». Объект строился год и был сдан компанией 19 декабря 2005 г. Стартовая цена здания установлена в 160 млн руб., а аукцион назначен на 30 января.
Как сообщили в компании, первоначально планировалось сдавать здание в аренду, но уже в октябре акционеры компании решили продать его. Это связано с необходимостью дополнительного финансирования нового девелоперского проекта «Сибакадеминвеста» — торгово-развлекательного центра «Калина» (12 000 кв. м) на площади Калинина, сдача которого намечена на весну 2006 г.

Вопрос цены здания, выставленного на аукцион, вызывает сомнения у риэлторов. По мнению специалиста отдела коммерческой недвижимости риэлторской компании «Доктор Ключ» Елены Белановой, заявленная цена здания завышена — реальная цена составляет не более $1 500 за 1 кв. м, а не $3 000. «По $3 000 за 1 кв. м предлагаются бутики с отдельным входом площадью не более 100–200 кв. м в самых людных местах Новосибирска, например, на площади Ленина», — говорит Беланова. Она отмечает, что если аукцион и состоится, то сделка станет самой дорогой по продаже бизнес-центров в Новосибирске. «Осенью прошлого года бизнес-центр такого класса площадью 2 400 кв. м в центре Новосибирска на Красном проспекте был продан за 108 млн руб., т. е. около 45 000 руб. за 1 кв. м»,— поясняет она.

С Белановой согласен и президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости Олег Луговой. «По заявленной цене покупателям будет неинтересно предложение «Сибакадеминвеста»,— считает он. — При нынешних ставках аренды доходность объекта составит лишь 9% годовых, что ниже ставки по банковским вкладам», — поясняет он. Справедливая цена составляет не более $2 000 за 1 кв. м, лишь тогда доходность приблизится к 18% годовых. По мнению Лугового, здание может вызвать интерес у компании, готовой вкладывать значительные средства в продвижение собственного имиджа. «В этом месте неплохой транспортный поток, но покупательские потоки не сформированы»,— поясняет Олег Луговой.

А старший консультант отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang La Salle Иван Вашурин считает, что логично продать такое здание даже по цене $2 000 за 1 кв. м, а не $3 000 и получить не 150%, а 50% прибыли.

Возможность строительства здания-близнеца на прилегающем участке обдумывают в компании «Мустанг-Инвест», построившей бизнес-центр «Парус» на ул. Ипподромской. Площадь восьмиэтажного здания 5 634 кв. м. Инвестиции составили около $2,8 млн, и все офисные площади уже распроданы по цене 28 000 руб. за 1 кв. м.

ЕщЁ класс «А»
Пик сдачи офисных центров придется на 2006–2007 годы. Самым амбициозным проектом из заявленных остается «РосЕвроПлаза». Проект реализовывается совместно компаниями «Росевродевелопмент» (входит в холдинг «Росеврогрупп»), и новосибирской строительной организацией «Красный проспект». Как ранее сообщали в компании, 16-этажное офисное здание класса «А» площадью около 30 000 кв. м, строится рядом с театром «Красный Факел» на пр. Димитрова. Строительство займет около двух лет.

Начал строительство бизнес-центра класса «А» на пр. Димитрова также и ЗАО «Труд». Здание площадью 13 000 кв. м строится рядом с ДК Октябрьской Революции. Также рядом с гостиницей «Сибирь» уже начато строительство торгово-офисного здания площадью около 45 тыс. кв. м. Управлять построенными центрами будет «Экопласт-Сервис», входящий в структуру компании «Труд».

Класс «В»
На 2006 год определена сдача 14-этажного офисного центра компании «Сайл» площадью 6 000 кв. м. на пересечении улиц Крылова и С.Шамшиных. До этого компания занималась только жилищным строительством, и это ее первый опыт. Как рассказал гендиректор Валерий Аксенов, строительство будет завершено в 2006 году, но продажа офисных площадей уже начата по цене от 39 000–76 000 руб. за кв. м, в зависимости от этажа и объема. Чаще всего покупают помещения 17 и 34 кв. м. «Большинство наших покупателей — небольшие новосибирские компании и предприниматели, приобретающие офис под собственный бизнес, часть инвесторов имеет целью последующую сдачу в аренду»,— говорит Аксенов.

Продолжает строительство офисов и ИСК «Заельцовская». В феврале 2003 г. она ввела в эксплуатацию бизнес-центр площадью 14 000 кв. м на ул. Державина, а сейчас завершает строительство бизнес-центра на ул. Фрунзе площадью 6 000 кв. м. По словам начальника отдела главного офиса Евгении Сидельниковой, последние офисные площади были распроданы за год до окончания строительства. Большинство инвесторов (около 60%) покупают офисы для дальнейшей их сдачи в аренду и лишь меньшинство — для собственного бизнеса. Следующий проект компании — строительство 9-этажного центра с паркингом на 90 машин на углу улиц Кропоткина и Ипподромской. «Первые три этажа займут торговые площади, а остальные (около 4 000 кв. м) — офисы класса «В»,— пояснила Сидельникова. Инвестиции в проект не раскрываются.

В первом квартале 2006 г. должна быть закончена вторая очередь делового центра «Консул», заказчик — ООО «Регион-Резерв» (входит в холдинг «Обь-Регион»). Первое здание, семиэтажная «свечка» площадью всего 2 780 кв. м, была принята госкомиссией в июле прошлого года. Директор АН «Палитра» (также входит в «Обь-Регион») Галина Рыбакова рассказала, что вторая очередь будет больше — десятиэтажное здание площадью 4 200 кв. м. Пять этажей уже проданы по цене от 37 000 до 60 000 руб. «Мы продаем этажами»,— говорит Рыбакова. Большинство инвесторов — это крупные новосибирские фирмы.

Строить офисный центр также будет и компания «Русские отели». Ранее компания планировала построить четырехзвездочную гостиницу на 150–200 номеров площадью 10 000 кв. м. Теперь компания решила строить комплекс площадью 16 000 кв. м, из которых 10 000 кв. м займет бизнес-центр класса «B». Бизнес-центр окупится быстрее, чем гостиница, пояснили в компании, — средний срок окупаемости офисного центра составляет 4–5 лет, гостиницы — 8–12 лет. Ориентировочный срок окончания строительства — 2007 год. Помещения в бизнес-центре компания планирует сдавать по $30 за кв. м в месяц, гостиничные номера — по $120–150 в сутки.

Еще в декабре 2004 г. мэрия Новосибирска приняла решение предоставить «Русским отелям» земельный участок в центре города для строительства четырехзвездочной гостиницы. Тогда гендиректор компании Станислав Капинос говорил, что в течение 1,5–2 лет в Новосибирске будет построена гостиница на 150–200 номеров. Инвестиции в проект оценивались в $10–12 млн. Однако спустя полгода планы компании изменились. На месте отеля будет построен комплекс в 16 000 кв. м, куда войдут бизнес-центр и гостиница класса «4 звезды».

Яна Иванова


Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Деловая газета Деловая газета "Бизнес в Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
11.03.2013
ПОЛИПЛАСТИК ЗапСиб при поддержке Департамента энергетики и ЖКХ г. Новосибирска проводит бесплатный информационно-технический семинар
ПОЛИПЛАСТИК ЗапСиб при поддержке Департамента энергетики и ЖКХ г. Новосибирска проводит бесплатный информационно-технический семинар на тему «Новые технические решения в строительстве и эксплуатации трубопроводов из полимерных материалов. Современные подходы к техническому нормированию в области строительства, проектирования и эксплуатации газопроводов, систем водоснабжения, теплоснабжения и водоотведения из полимерных материалов».
01.03.2013
Mashex Siberia – 2013
С 26 по 29 марта 2013 года компания «ITE Сибирская Ярмарка» проводит в новосибирском экспоцентре 15-ю международную выставку машиностроения, металлургии и металлообработки. В этом году выставка впервые пройдет под новым названием —Mashex Siberia.
09.10.2012
СибСтройЭкспо: Конструктивно о технике и строительстве
С 16 по 19 октября «ITE Сибирская Ярмарка» проводит в новосибирском экспоцентре специализированную выставку строительной и дорожной техники, оборудования, материалов и технологий «СибСтройЭкспо».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.