Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив
География распространения
География распространения журнала "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Новосибирк
Барнаул
Кемерово
Красноярск
Новокузнецк
Омск
Томск

ПАРТНЕРЫ



Перспективы коттеджного строительства

Спрос на загородное жилье стал постепенно смещаться, считают риэлторы. Вместо огромных «замков», которые строились «крутыми» заказчиками в 90-х годах, покупатели стали интересоваться компактными строениями, расположенными там, где создана необходимая инфраструктура. В первую очередь покупателя интересует подъезд к коттеджному поселку (автотрасса с хорошим покрытием), наличие сервисно-административных служб, охраны, гостевой стоянки. Необходимым атрибутом поселка считается магазин, аптечный пункт и салон красоты. Из дополнительных составляющих инфраструктуры можно говорить о баре, детском клубе и финтес-центре. Однако в приоритетах возможны варианты. Ведь если поселок клубный, то его жителей объединяет общность интересов, например, увлечение водными видами спорта. В этом случае основой инфраструктуры может быть собственный яхт-клуб поселка, состоящий из береговой зоны отдыха и технической зоны, включающей в себя причалы, эллинги и пр. Для жителей загородных поселков любой категории будет важно развитие сервисной службы и организации охраны. А клубы и рестораны на территории поселка могут быть им совсем не нужны. Тем более для обитателей поселков «эконом-класса». Жителям любого современного поселка должны быть доступны магазины, рестораны, спортивные площадки, зоны отдыха, а также другие объекты, обусловленные, например, местом расположения поселка. А от класса поселка зависят уровень этих объектов и качество обслуживания в них. Одни инвесторы стремятся сделать объекты инфраструктуры окупаемыми и вкладывают в них собственные средства, другие распределяют расходы по их содержанию между жителями поселка. Как правило, девелопер вкладывает средства в строительство помещений и подведение коммуникаций, все остальное — оборудование спортивных сооружений, ресторанов, салонов красоты — задача оператора, предоставляющего данные услуги.

В чем выгода?

Расчет рентабельности и востребованности объектов инфраструктуры в загородном поселке индивидуальной застройки — сложнейшая задача для девелопера. Если создать развернутую инфраструктуру в небольшом закрытом элитном поселке, то ее объекты окажутся нерентабельными и, следовательно, дорогостоящими для жителей, — расходы в этом случае могут превысить 1000 долл. в месяц на одно домовладение. А если открыть к ним доступ всем желающим, то оплата может снизиться, но присутствие посторонних нарушит атмосферу поселка. Компромиссом здесь может стать создание комплекса объектов инфраструктуры не на территории поселка, а в шаговой доступности от него.

Однако, по мнению экспертов, есть несколько требований, которые должны быть соблюдены в любом поселке. Основной момент для загородных поселков — это, безусловно, соответствующего уровня охрана. Следующим обязательным компонентом инфраструктуры, по мнению девелоперов, является «нормальная служба эксплуатации». Дороги должны быть чистыми, освещение должно работать, мусор убираться. Третий обязательный элемент — некое рекреационное место, куда жители поселка могут прийти и отдохнуть. Слово «парк» тут будет слишком громким — некий скверик, детская площадка, какая-то площадка для барбекю. Эти три компонента отличают поселок с продуманной концепцией от хаотичной коттеджной застройки. Все перечисленное выше можно назвать жизненно необходимым, и должно входить в структуру нормального коттеджного поселка. Дальше начинаются изыски.

Если в поселке эконом-класса может присутствовать только минимальная инфраструктура: служба эксплуатации и охрана, то в «бизнес-поселке» должны быть как минимум детские и спортивные площадки, а также кафе или магазин. Элитные коттеджные поселки нередко имеют в инфраструктуре не только бизнес- и фитнес-центры, гостиницы и медцентры, но и, например, собственные яхт-клубы с эллингами.

В дальнейшем, уверяют аналитики, практически каждый поселок будет включать развитую инфраструктуру. Иначе он будет просто невостребован. Основные требования будут сведены к охране, ресторану, фитнес-центру и так называемым парковым зонам. Инфраструктура считается одним из самых дорогих удовольствий для загородных жителей, поэтому, с одной стороны, расходы на ее создание ложатся на плечи девелопера, а с другой — расходы на ее содержание обременяют жителей поселка. По оценкам специалистов, расходы девелоперов на создание инфраструктуры поселка составляют примерно 5–10 % от стоимости всего проекта, а ее себестоимость может быть соизмерима с себестоимостью постройки нескольких коттеджей. Некоторые эксперты называют сумму в несколько раз большую, от 35 % до 60 % от инвестиционной стоимости проекта. Разница в оценках объясняется уровнем будущего объекта.

А что у нас?

«Цивилизованный рынок коттеджей в Новосибирске находится на стадии формирования, немногочисленные продавцы и покупатели зачастую ищут друг друга через знакомых, через агентства проходит лишь небольшая часть сделок,— считает директор агентства недвижимости «Эрмитаж» Тимур Тагиров. —Тем не менее, можно говорить о небольшом росте спроса на коттеджи, прежде всего со стороны обеспеченной части населения». «Существующий спрос на коттеджи хотя и небольшой, но неудовлетворенный, — говорит специалист агентства Ольга Коновальцева. —На поиски нужного коттеджа часто уходит около года. Проблема в том, что большинство коттеджей, предлагающихся на вторичном рынке, построено в 90-х годах, отличается вычурным дизайном и избыточной площадью, 1000 кв. м и более. Сегодняшние покупатели предпочитают компактные, одно- или двухэтажные коттеджи общей площадью не более 250–300 кв. м. Это вполне достаточно для жизни, к тому же такую площадь легче обслуживать». «Все больше внимания покупатели, особенно обеспеченные, уделяют своим будущим соседям, — добавляет Тагиров. — Это понятно, ведь находиться среди равных себе по социальному статусу уютно и безопасно».

Оценивая запросы клиентов, специалист по загородной недвижимости агентства НИАН Сергей Зубинин говорит, что наибольшим спросом пользуются коттеджи в районе ВАСХНИЛа и Заельцовского бора. Петр Тюнев отмечает, что неизменно высоким спросом пользуются участки именно рядом «с большой водой» — на берегу Оби или Новосибирского водохранилища, цена за сотку может доходить до пяти тысяч у. е. Большинство сделок происходит на вторичном рынке, поясняет Тюнев, и, как правило, это бывает участок с недостроем или сносом. Большинство коттеджей, по словам риэлтора компании «Авега» Александра Назарова, сосредоточено на юге от города, в районе Бердского залива и на севере, в районе Заельцовского бора и Красного Яра.

«В целом, легко находят покупателей коттеджи до $ 150 000–200 000, а дорогие предложения могут «стоять» по году и более — например, агентство недвижимости «Дельта» около года рекламировало коттедж за $ 900 000 в Новом поселке»,— говорит Затримайлов.

«Тем не менее, дорогие строения находят своих покупателей. Если цена не завышена, а отражает реальные достоинства строения, то покупатель найдется, — считает Коновальцева. — Так, недавно выставленный коттедж 700 кв. м. за $ 1,5 млн по трассе на Красный Яр вызывает живой интерес со стороны покупателей и, несомненно, будет продан».

Пустые участки, по данным Коновальцевой, на северном направлении продаются от 4000 руб. за 0,01 га в районе с. Красный Яр, от $ 2000 за 0,01 га они стоят по ул. Победы, а дороже всего — от $ 4000 в Заельцовском бору. В левобережной части, говорит она, на ОбъГЭСе и ВАСХНИЛе участки можно приобрести от $ 1300. Помимо местоположения, цена участков также зависит от наличия или возможности прокладки коммуникации, уточняет Коновальцева.
По мнению директора агентства недвижимости «Дельта» Владимира Затримайлова, на южном направлении наибольшей популярностью пользуются коттеджи в поселках Кирова, Новый и Геологов. Главный плюс этих поселков — выгодное местоположение, они находятся рядом с берегом Обского моря и Академгородком, поясняет Затримайлов. Предложения здесь дороги и редки, а спрос стабильно высокий, поэтому за последние несколько лет цены в ближайших к Академгородку поселках выросли в три-четыре раза. Коттеджи, которые в 2001 году стоили $ 40 000, сейчас продаются за $ 150 000, поясняет собеседник.

«ОбъГЭС и ВАСХНИЛ, несмотря на близость к побережью, уступают правобережным поселкам из-за удаленности и менее востребованы покупателями,— говорит Затримайлов. — Так, больше года «ищет» покупателя коттедж 1000 кв. м в районе ОбъГЭСа за вполне разумную цену в $ 357 000».

В северном направлении, по словам Коновальцевой, наиболее востребована недвижимость в Заельцовском бору и в направлении пос. Красный Яр. А лидеры спроса, по ее словам, коттеджи по Мочищенскому шоссе, расположенные сразу после поста ГАИ (в районе ул. Бестужева). Близость Красного проспекта (10–15 минут езды) и лесные красоты Заельцовского бора — причины высоких (равных Новому поселку) цен на местную недвижимость. Коттеджи здесь стоят столько же, как и в Новом поселке. Коттедж 300 кв. м за $ 270 000 «ушел» очень быстро, приводит пример Коновальцева.

Коттеджи по ул. Победы ценятся покупателями ниже, чем у поста ГАИ, говорит Коновальцева. Хотя строения расположены очень выгодно: одновременно в лесу и в городе, но их «репутацию» портит близость ЛЭП. Однако «городская прописка» влияет на настроение продавцов, и они повышают цены. Сейчас в агентстве выставлены коттеджи за $ 680 за кв.м (площадью 320 кв. м) и за $ 550 (500 кв. м), поясняет она.

По мнению Назарова, значительная часть обеспеченных семей хотела бы перебраться в собственный дом за городом. Поэтому коттеджные поселки, реализуемые девелоперами, будут востребованы у покупателей. Наиболее удачным, по мнению Назарова, является район Заельцовского бора из-за близости к центру города.

Именно такой поселок создается «Эрмитажем». По мнению Тагирова покупатели предпочитают небольшие уютные поселки до 20–25 домов. «Именно такой поселок мы начали создавать на севере от Новосибирска, — рассказывает собеседник. — Поселок будет располагаться по трассе на пос. Красный Яр (после бывших обкомовских дач), в сосновом бору, на площади 50 га. Мы планируем обеспечить поселок собственной канализацией, газом и водоснабжением. Средняя площадь участков — 0,18 га, домов — 240–340 кв. м. Коттеджи, по желанию будущего жильца, могут быть из разных материалов, но в едином архитектурном стиле. Сейчас компания занимается оформлением земли, и в начале 2006 года можно будет заключать первые договоры». Объем инвестиций Тагиров затруднился определить. «Владельцы коттеджей выступят как соинвесторы, для них дома обойдутся в $ 500 за кв. м, уточнил он. Это первый наш опыт, но если идея окажется удачной, то мы надеемся повторить опыт», — пояснил он.

Городская черта привлекательна для создания коттеджных поселков. Компания «Монтаж и Отделка» на площади 2,5 га в Первомайском районе строит поселок Ясная Поляна. Строительство начато в 2003 году, окончание в 2008 году. «На территории 2,5 га будут расположены от 48 до 80 домов, — рассказывает директор компании Наталья Фомина. — Наши покупатели — бизнесмены средней руки, поэтому мы строим сблокированные коттеджи, т. е. таун-хаусы с прилегающей территорией 0,35 га. Наши покупатели — люди одного круга и социального положения, поэтому мы предлагаем не отдельно стоящие коттеджи, а сблокированные, причем оградка вокруг каждого дома чисто символическая». Таким образом, ограда и охрана поселка обеспечивают его безопасность в целом, а сплошная линия — уют.

Яна Иванова


Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Деловая газета Деловая газета "Бизнес в Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
11.03.2013
ПОЛИПЛАСТИК ЗапСиб при поддержке Департамента энергетики и ЖКХ г. Новосибирска проводит бесплатный информационно-технический семинар
ПОЛИПЛАСТИК ЗапСиб при поддержке Департамента энергетики и ЖКХ г. Новосибирска проводит бесплатный информационно-технический семинар на тему «Новые технические решения в строительстве и эксплуатации трубопроводов из полимерных материалов. Современные подходы к техническому нормированию в области строительства, проектирования и эксплуатации газопроводов, систем водоснабжения, теплоснабжения и водоотведения из полимерных материалов».
01.03.2013
Mashex Siberia – 2013
С 26 по 29 марта 2013 года компания «ITE Сибирская Ярмарка» проводит в новосибирском экспоцентре 15-ю международную выставку машиностроения, металлургии и металлообработки. В этом году выставка впервые пройдет под новым названием —Mashex Siberia.
09.10.2012
СибСтройЭкспо: Конструктивно о технике и строительстве
С 16 по 19 октября «ITE Сибирская Ярмарка» проводит в новосибирском экспоцентре специализированную выставку строительной и дорожной техники, оборудования, материалов и технологий «СибСтройЭкспо».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.