Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив
География распространения
География распространения журнала "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Новосибирк
Барнаул
Кемерово
Красноярск
Новокузнецк
Омск
Томск

ПАРТНЕРЫ



Концепция частного управления

   В Новосибирске разработана Концепция развития жилищной сферы на 2006–2007 годы. В обсуждении этого документа приняли участие губернатор Новосибирской области Виктор Толоконский, мэр Новосибирска Владимир Городецкий, главы районных администраций города, специалисты департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства, начальник департамента Сергей Райхман, председатель комитета ЖКХ мэрии Владимир Ткаченко, депутаты городского и областного советов, руководители ЖЭУ, а также представители управляющих компаний города.

Создавая рынок
   «Речь идет о крупномасштабной реформе, реализация которой требует серьезной проработки. Поэтому сейчас необходимо прописать четкий механизм взаимодействия власти и управляющих организаций», — заявил на совещании мэр Владимир Городецкий.
Цели Концепции — обеспечить максимально комфортное и безопасное проживание граждан в многоквартирных домах, повышение эффективности, устойчивости, надежности управления и функционирования систем жизнеобеспечения города. Первоначальная задача жилищников — изменение структуры управления отраслью в соответствии с требованиями законодательства об основах местного самоуправления, согласно которому сформирована совершенно новая правовая среда, требующая пересмотра целей, направлений, методов деятельности органов местного самоуправления в сфере жилищно-коммунальных отношений.
Старая система управления жилфондом предусматривала, что управление многоквартирными жилыми домами, находящимися в ведении города, осуществляют муниципальные учреждения дирекции заказчика. Теперь это в определенной мере не соответствует положениям действующего жилищного и гражданского законодательства и требованиям нормального и устойчивого развития отрасли. Во-первых, управление отнесено к управляющей деятельности, а муниципальные учреждения — это некоммерческие организации. Во-вторых, на сегодня кредиторская задолженность муниципальных учреждений составляет около 700 миллионов рублей, и определенная часть этого долга не может быть реструктуризирована. Если такая задолженность обоснована и муниципальное учреждение продолжит оказание жилищных и коммунальных услуг, существует несколько видов ее взысканий с учреждений за счет средств жильцов. В этом случае работа учреждения может оказаться парализованной, а собственники помещений в многоквартирных домах могут остаться без услуг ЖКХ. Таким образом, сохранение существующей системы управления не отвечает интересам города и в первую очередь интересам самих жильцов.
Сегодня из полномочий органов местного самоуправления исключаются обязанности по управлению и содержанию жилищного фонда. Эта обязанность возлагается теперь на собственников помещений в многоквартирных домах.
К 1 января 2007 года каждый собственник жилья должен определиться с формой управления жилищным фондом: выбрать управляющую компанию, вступить в ТСЖ или ЖСК или же решиться на непосредственное управление собственным домом, а это значит — самостоятельно заключать договоры со всеми организациями-поставщиками услуг. Это дает мощный толчок для активного развития в Новосибирске рынка по оказанию услуг ЖКХ. Уже на 1 января текущего года в городе было 15 обслуживающих организаций. Конечно, на 7,5 тысяч многоквартирных домов этого пока недостаточно, но начало работы новых форм управления жилфондом было положено и дало возможность уже сегодня выявлять сложности.
Рынок услуг по обслуживанию, ремонту и управлению многоквартирными домами развивается. Уже около девяти миллионов квадратных метров, или 39% общей площади многоквартирных домов, являются предметом управления или обслуживания частными организациями. На данный момент 36 частных компаний изъявили желание взять на обслуживание и эксплуатацию новосибирский жилищный фонд. У пяти из них с собственниками жилья уже заключены договоры на управление, 22 работают с населением по договорам подряда, остальные — в стадии оформления соответствующих документов.
По информации департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства мэрии Новосибирска, «на управлении» работают ООО «Сибирская инициатива», ООО «Служба заказчика по ЖКХ Ленинского района», ООО «Тихвинская», ООО «Академ-ЖКХ» и ООО «КЖЭК-Горский». На завершающей стадии оформления договоров на управление жилфондом — у компаний ООО «Октябрьская» и ЗАО «СПАС-Дом».
Для тех жителей, кто к началу 2007 года не определится с формой управления своим домом, муниципалитет должен будет провести открытый конкурс по отбору управляющей организации многоквартирным домом. В соответствии с действующим законодательством состав конкурсной комиссии будут назначать главы администраций районов. Возглавят комиссию специалисты департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства, в ее состав войдут представители районных администраций, депутаты, общественность, собственники жилья.
В результате к 1 июля 2007 года жилищный фонд Новосибирска должен быть полностью распределен и передан на обслуживание частным организациям. Однако в ходе совещания мэр Владимир Городецкий особо подчеркнул, что затягивать процесс выбора нельзя.
«Одна из главных наших задач на сегодняшний день — не доводить дело до конкурса, не навязывать собственникам свое мнение. Нужно, чтобы максимальное число горожан сами определились с выбором формы управления своим домом», — сказал Владимир Филиппович.
Для формирования системы управления многоквартирными домами в соответствии с рыночными принципами необходимо, с одной стороны, исходить из законных прав и обязанностей собственника, а с другой стороны, из экономической и социальной целесообразности.
Разработана структура управления жилищной сферой города, которая призвана решить задачи Концепции и реализовать ее цели. Основными элементами структуры обслуживания и ремонта многоквартирных домов и предоставления коммунальных услуг проживающим в них являются управляющие и эксплуатирующие организации. Понятно, что ТСЖ также является управляющей организацией и представляется вполне приемлемой, даже более желательной формой общественного самоуправления.
По действующему законодательству, с 1 января 2007 года все ЖЭУ и дирекции заказчика будут ликвидированы. Чтобы держать ситуацию под контролем и централизованно управлять жилищным фондом Новосибирска (а на этот рынок могут выйти недавно созданные и никому не известные управляющие компании), идет реорганизация ЖЭУ из подразделений муниципальных учреждений в общества с ограниченной ответственностью. Это позволит при передаче управления и эксплуатации жилфонда в частные руки не ухудшить обслуживание.
Организационно-правовая форма управляющей организации может быть любой, не противоречащей действующему законодательству. Оптимальной с точки зрения критериев выбора и обоснования организационно-правовой формы муниципальной управляющей организации как равноправного участника рынка управленческих и жилищно-коммунальных услуг является организация, создаваемая в форме муниципального унитарного предприятия (МУП). Именно она может быть создана при необходимости осуществления деятельности в целях решения социальных задач, в том числе реализации товаров и услуг по минимальным ценам. При этом следует иметь ввиду, что создание хозяйствующего субъекта в форме ООО и МУП — это наиболее оперативный и эффективный управленческий маневр. Но орган местного самоуправления не имеет права создавать ООО, поэтому МУП — форма, более приемлемая, так как позволяет осуществлять непосредственное управление. Акционерное общество также позволяет осуществлять непосредственное управление, но его создание требует внесения изменений в план приватизации муниципального имущества, а это более длительный процесс. Такие организации могут быть широкопрофильными, осуществляющими услуги управления и предоставления коммунальных и иных услуг, а также выполняющими обслуживание и ремонт, но могут быть и специализированными.

Эффективное управление
   Для оценки эффективности этой структуры необходимо проводить мониторинг деятельности управляющих организаций, руководствуясь принципом конечного результата. Поэтому предлагаются следующие основные критерии оценки деятельности управляющей организации, фиксируемые при передаче управления, а также за отчетный период их работы:
-  техническое и внешнее состояние переданного в управление имущества, санитарное состояние мест общего пользования;
-  удовлетворенность жильцов дома качеством жилищно-коммунального обслуживания и оперативностью устранения недостатков содержания;
-  относительные финансово-экономические характеристики результатов деятельности управляющей организации.
Качество работы новой организации, созданной на базе муниципального ЖЭУ, оценивается по тем же показателям. Однако, как отметил Владимир Городецкий, теперь каждый слесарь и сантехник будет лучше выполнять свою работу, потому что от этого будет зависеть не только уровень его заработной платы, но и то, насколько долго он задержится в своей частной компании, — сами жильцы смогут напрямую влиять на это, отслеживая качество проведения работ.
В своем выступлении управляющий дирекции заказчика Октябрьского района Александр Коновалов, организация которого обслуживает 941 дом (более двух миллионов квадратных метров), отметил, что новосибирцы с большим доверием относятся к знакомым организациям, обслуживающим их жилье много лет.
«Наши жители еще не готовы сделать выбор каких-либо форм управления домами, в большинстве случаев они желают, чтобы их дома обслуживали те же организации, которые люди знают уже много лет», — говорит Александр Коновалов.
Наиболее эффективная схема работ при этом, когда частный подрядчик по условиям договора получает деньги только за фактически выполненный объем работ. Александр Коновалов считает, что необходимо пообъектное планирование, которое позволит контролировать расходы по каждому дому. При этом управляющие компании должны отчитываться перед жителями о расходовании собранных с них денежных средств, что будет способствовать формированию ответственности самих жителей за их собственные решения.
Для повышения эффективности новой системы и обеспечения ее структурного управления необходимо вести и поддерживать информационный и соревновательный элемент, добровольную регистрацию управляющих и обслуживающих организаций, мониторинг показателей деятельности, систематическое информирование общественности о результатах этого мониторинга и поощрение компаний, добившихся лучших показателей.
Внедрение такой системы управления жилищным фондом позволит создать полноценный, рыночный и управляемый механизм функционирования жилищного хозяйства города, обеспечить приход частного, считающегося более эффективным предпринимательства на рынок услуг ЖКХ и его демонополизацию.
В связи с выходом правил содержания и ремонта общего имущества в многоквартирных домах полномочия в установлении тарифов органами местного самоуправления распространяются только на жилье, находящееся в собственности города. Согласно действующему законодательству, тарифы для населения устанавливаются не реже, чем раз в год и должны публиковаться не позднее месяца до их введения. Таким образом, по муниципальному жилищному фонду уже в декабре нужно принять такое решение. Имеется федеральный стандарт предельных затрат на содержание, ремонт жилья и коммунальные услуги. Это означает, что будут проблемы с установлением тарифов, поскольку необходимы дополнительные затраты по содержанию и ремонту жилого фонда вследствие его высокой степени износа. Однако рост тарифов ограничен как социальными факторами, так и соответствующими решениями Правительства РФ. Кроме того, при принятии тарифов, превышающих суммы, установленные конкретным собственником для своих нанимателей (а это возможно уже на сегодняшний день), разницу обязан возмещать этот собственник. То есть в бюджете должны быть предусмотрены средства на компенсацию этой разницы, либо тарифы должны быть установлены максимальные, согласно федеральному стандарту, с последующим возвращением или зачетом переплаченных сумм.

Тарифный вопрос
   Особо стоит проблема, связанная с предоставлением собственникам жилья, товариществам собственников жилья и управляющим организациям бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов. Сегодня жилищники опасаются, что частники подойдут к вопросу обслуживания домов выборочно — возьмут новые дома, а объекты ветхого жилищного фонда оставят без внимания. На начало 2006 года в Новосибирске выявлено 887 домов с износом, превышающим 61 процент, — этим зданиям срочно требуется техническая инвентаризация, капитальный ремонт, реконструкция или снос. По словам Сергея Райхмана, проведенная инвентаризация состояния общего имущества жилых домов показывает, что для приведения их в нормальное состояние необходимо выполнить их капитальный ремонт в объеме средств более 19 миллиардов рублей или почти 1 050 рублей на один квадратный метр.
Предполагается, что финансирование капремонта должно осуществляться в порядке оказания финансовой помощи, но необходим регламент формирования таких средств, их распределения, передачи, контроля целевого эффективного использования — такой порядок необходимо разработать и утвердить в самое ближайшее время. Если горожанами и бюджетом города будет обеспечено равное финансирование на уровне федерального стандарта затрат, а вышестоящие бюджеты окажут муниципалитету соответствующую помощь в решении этой проблемы, то, по подсчетам новосибирских специалистов, в течение 5–7 лет городу вполне возможно выйти на нормативные сроки выполнения капремонта жилфонда.
Федеральное законодательство установило, что до 1 января 2009 года органы местного самоуправления должны освободиться от имущества, не связанного с их полномочиями. Таким образом, в самое ближайшее время они должны определиться с муниципальным имуществом для целей управления и эксплуатации жилищного фонда, чтобы не допустить разрушения и потери базы жилищно-коммунальной сферы города и в то же время добиться ее эффективного использования именно по назначению.
«Мы над этим плотно работаем и считаем, что такое имущество должно быть в городе и предоставляться в аренду на равных и практически не влияющих на тарифы для населения условиях», — говорит Сергей Райхман.
Губернатора Виктора Толоконского заинтересовали концептуальные позиции городской власти по отношению к помещениям, находящимся в многоквартирных домах, которые находятся в муниципальной собственности и сдающиеся в аренду.
«Какой, согласно Концепции, будет судьба этих помещений с учетом того, что право по выбору формы управления многоквартирных домов сегодня предоставляется жильцам?» — спросил Виктор Александрович.
По словам Сергея Райхмана, однозначно на сегодняшний день ответить на этот вопрос нельзя — нужно смотреть в каждом конкретном случае: когда помещение перешло в муниципальную собственность, какими нормативными документами подтверждена собственность на помещение как муниципальная, зарегистрировано помещение в соответствии с существующим законодательством или нет и так далее.
«К сожалению, в существующих нормативных документах очень много несоответствий. Одни документы говорят о том, что если помещение находится в многоквартирном доме и жильцы приняли решение создать в этом доме ТСЖ, то все эти помещения отойдут товариществу, которое будет вправе ими распоряжаться. Но с другой стороны, есть и другие нормативные документы, говорящие о том, что эти помещения являются муниципальной собственностью, и муниципалитет вправе распоряжаться этим имуществом, решая вопрос об их дальнейшей судьбе в части предоставления в аренду или вывода в план приватизации», — прокомментировал тему Сергей Райхман.
Как подчеркнул мэр Владимир Городецкий, однозначная позиция муниципалитета в решении этого вопроса — направленность на то, чтобы не отдавать такие помещения собственникам, а максимально использовать их для бюджета.
По мнению депутата Новосибирского областного совета Александра Абалакова, реформа ЖКХ оставляет властям большой простор для экспериментов по созданию эффективной, по-настоящему конкурентной среды в сфере ЖКХ. «Только в таких условиях частное управление жилым фондом может нормально работать», — считает представитель законодательной власти области.
«В идеале качество и добросовестность исполнения услуг ЖКХ должны оценивать потребители, но они пока не очень искушенны в этом деле и недостаточно квалифицированны. Законодательство дает управляющим компаниям возможность добровольной регистрации и сертификации персонала. Наши граждане в основной своей массе не умеют управлять собственностью — они ждут помощи от местной власти. Грамотным решением было создание городского центра ТСЖ, инициаторами которого выступили горсовет и мэрия Новосибирска. Центр ТСЖ должен быть некоммерческой организацией, которая могла бы предоставлять информационные и юридические услуги и проводить обучение персонала в сфере ЖКХ», — внес предложения депутатского корпуса Александр Абалаков.
В ходе обсуждения Концепции для ее дальнейшей доработки было предложено обратить особое внимание на необходимость совершенствования процедуры заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, стимулировать создание ТСЖ, при помощи которых жильцам будет гораздо проще отстаивать свои права и требования. При этом товариществам необязательно выполнять весь объем по управлению жильем — оно может нанять для этих целей подрядную организацию.
Таким образом, участники совещания подтвердили, что в целом реализация Концепции включит в себя два этапа. На первом этапе — до 1 января 2007 года необходимо:
-  провести все собрания по выбору способов управления;
-  решить проблемы передачи домов из управления дирекции заказчика в управление другими управляющими организациями;
-  активизировать добровольную сертификацию управляющих организаций;
-  оптимизировать договорные отношения.
На втором этапе, который продлится до 31 декабря 2007 года, специалистов ожидают мероприятия:
-  проведение конкурсов по отбору управляющих организаций многоквартирных домов, где собственники не избрали способ управления, либо избранный ими способ не был реализован;
-  проработка инвестиционных программ и программ приватизации ЖКХ, что окончательно сформирует рынок независимых, конкурирующих управляющих жилищным фондом организаций в Новосибирске.
Утверждение Концепции станет нормативной основой для дальнейшего развития жилищно-коммунального хозяйства города Новосибирска, который уже сегодня демонстрирует в процессе реформы ЖКХ цивилизованный, взвешенный подход.

Анна Молотова
 


Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Деловая газета Деловая газета "Бизнес в Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
11.03.2013
ПОЛИПЛАСТИК ЗапСиб при поддержке Департамента энергетики и ЖКХ г. Новосибирска проводит бесплатный информационно-технический семинар
ПОЛИПЛАСТИК ЗапСиб при поддержке Департамента энергетики и ЖКХ г. Новосибирска проводит бесплатный информационно-технический семинар на тему «Новые технические решения в строительстве и эксплуатации трубопроводов из полимерных материалов. Современные подходы к техническому нормированию в области строительства, проектирования и эксплуатации газопроводов, систем водоснабжения, теплоснабжения и водоотведения из полимерных материалов».
01.03.2013
Mashex Siberia – 2013
С 26 по 29 марта 2013 года компания «ITE Сибирская Ярмарка» проводит в новосибирском экспоцентре 15-ю международную выставку машиностроения, металлургии и металлообработки. В этом году выставка впервые пройдет под новым названием —Mashex Siberia.
09.10.2012
СибСтройЭкспо: Конструктивно о технике и строительстве
С 16 по 19 октября «ITE Сибирская Ярмарка» проводит в новосибирском экспоцентре специализированную выставку строительной и дорожной техники, оборудования, материалов и технологий «СибСтройЭкспо».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.