Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив
География распространения
География распространения журнала "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Новосибирк
Барнаул
Кемерово
Красноярск
Новокузнецк
Омск
Томск

ПАРТНЕРЫ



Земельные вопросы

В последнее время Новосибирская область нередко называется пионером в реализации того или иного сложного законодательного массива, в том числе в исполнении новаций, принимающихся в земельном законодательстве РФ в последние годы. Внедрение нововведений осложняется началом реализации ФЗ-131 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Новосибирской области».

Основной акцент новых положений земельного законодательства закладывался в эпоху тотальной неразберихи наступления рыночных отношений в сфере землепользования в начале 90-х годов. По словам специалистов, современная корректировка сферы земельных правоотношений — это упор на «исправление ошибок» и урегулирование вопросов, возникших еще в прошлом десятилетии. Изменения нового земельного кодекса направлены на повышение статуса института собственности, увеличение доходов в бюджеты разных уровней, экономический рост и развитие не только страны в целом, ее субъектов, но и каждого муниципального образования в отдельности. В связи с началом претворения в жизнь закона о местном самоуправлении сегодня в земельном законодательстве значительно повышаются полномочия органов местного самоуправления в этой сфере. Это возлагает большую ответственность на глав 460 муниципальных образований Новосибирской области в части регулирования земельных рыночных отношений.

Зачастую сложностью является приобретение земельных участков под строительство индивидуального жилья. Граждане, не имеющие своего жилья и ищущие решение своих жилищных вопросов, могут приобрести земельный участок и начать строить жилье. Однако при этом люди часто сталкиваются с с тем, что представители органов местного самоуправления заявляют им о том, что свободных земельных участков нет и не будет. Это противоречит законодательству, потому что, согласно закону о местном самоуправлении, в задачи муниципалитетов входят обязанности сделать все возможное, чтобы обеспечить порядок и проведение всех работ по предоставлению земельных участков.

В последнее время специалисты отмечают положительную тенденцию при межевании земельных участков, на которых находятся объекты недвижимости. В процессе приватизации государственного имущества активно идет приобретение многими юридическими и физическими лицами в собственность или в аренду объектов недвижимого имущества. Несмотря на то, что данный механизм отработан, по этому вопросу есть некоторые противоречия между позициями областной администрации и Высшего арбитражного суда (ВАС) РФ. Согласно решению Пленума ВАС, в случае если лицо претендует на аренду земельного участка, оно теряет право на его выкуп. По оценке специалистов администрации Новосибирской области, это противоречит закону о приватизации, и право аренды не может препятствовать для выкупа земельного участка, тем более что поток приобретения земельных участков в собственность значителен. Современная практика управления федеральной земельной службы — пока не отказывать в регистрации документов, содержащих запись об аренде, договор которой заключен до вступления в силу земельного кодекса. В разрешении споров по этим вопросам суды руководствуются решением Пленума ВАС. Федеральный закон о приватизации государственного и муниципального имущества содержит норму о том, что аренда не препятствует выкупу, поэтому аренда, заключенная до вступления в силу земельного кодекса, действительно не препятствует выкупу. Другие субъекты РФ, в связи с принятием Мартовского пленума арбитражного суда, отказались от регистрации права собственности.

По словам специалистов отдела оформления правовых документов по землепользованию мэрии Новосибирска, за последнее время департаментом земельных и имущественных отношений мэрии разработана система прохождения документов для межевания земельного участка, оформления его аренды или приобретения в собственность «Единое окно». Прием документов в рамках «Единого окна» ведется по нескольким направлениям — в зависимости от наличия у заказчика документов и стадии их разработки.

Если у заказчика не был сформирован земельный участок, сроки полного прохождения документов составят 166 дней. За это время участок должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет. Для этого заказчик обращается в кадастровое бюро или в любую лицензированную кадастровую организацию для того, чтобы специалисты выехали на местность, провели обмер земельного участка и сообщили заказчику его границы, площадь. Затем готовится землестроительное дело и карта-план земельного участка. При наличии полного пакета землестроительных документов прохождение займет лишь 16 дней. Для подготовки карты-плана земельного участка и землестроительного дела можно обратиться в кадастровое бюро, которое находится в Доме быта, или в любую лицензированную кадастровую организацию.

Первый шаг для получения земельного участка в городе Новосибирске под строительство — обращение в администрацию района, на территории которого находится данный участок, за ходатайством мэрии о землеотводе. Если на земельный участок в течение месяца поступает более одной заявки (эти сведения своевременно должны быть опубликованы в средствах массовой информации), объявляется конкурс на его приобретение. При условии, когда заявка только одна, земельный участок предоставляется единственному заявителю. После получения ходатайства главы муниципалитета о землеотводе готовится распоряжение мэра об отводе земельного участка. На следующем этапе, — согласно распоряжению мэра и кадастровому плану, — наступает очередь подготовки договора аренды на земельный участок под строительство. Как только объект, строительство которого было запланировано на этом участке, будет сдан в эксплуатацию, готовится новый договор — под эксплуатацию объекта недвижимости.

[pageBreak]
Любой земельный участок как объект земельных отношений должен быть поставлен на кадастровый учет. Сегодня многие владельцы земельных участков, имеющие договоры аренды, заключенные до вступления в силу земельного кодекса и не содержащие обязательного приложения кадастрового плана земельного участка, уверены, что их договоры аренды в порядке. Однако земельные участки с такой документацией, по сути, считаются не сформированными, и их владельцы должны позаботиться о включении своей земли в кадастровый план. В этом случае, согласно земельному законодательству Новосибирской области, граждане, которые приобрели или получили объекты недвижимости до 18 апреля 2003 года (до момента вступления земельного кодекса РФ в силу), приобретают земельные участки в собственность бесплатно.

Правовой режим земельного участка складывается из категории земель разрешенного использования. При определении порядка предоставления земельного участка специалисты в первую очередь исходят из его разрешенного использования, которое указывается в кадастровом плане и в договоре аренды. Если земельный участок предоставляется в аренду для эксплуатации объектов недвижимости, обязательно проведение проверки законности сделки, наличия права собственности арендатора на объект недвижимости, под который предоставляется земля. Если при этом в едином государственном реестре запись о праве собственности арендатора на такой объект недвижимости отсутствует, то требуется предоставление документа государственной регистрации, подтверждающего право собственности арендатора на здание. Это может быть план приватизации, документ о внесении данного здания в уставный капитал юридического лица или другие документы, подтверждающие возникшее право собственности. При этом право собственности на объект недвижимости должно быть возникшим до момента подписания договора аренды земельного участка. В противном случае правомочен отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Если земельный участок предоставляется для эксплуатации производственной базы либо промышленной площадки, должен быть предоставлен документ, содержащий указание состава будущего производства и документы, подтверждающие право собственности на все объекты, входящие в состав базы либо площадки.

Договор аренды земельного участка, включающий эксплуатацию части автомобильной дороги, не соответствует требованиям законодательства. Автомагистрали классифицируются по трем видам — федеральные, ведомственные и частные. При предоставлении земельного участка, включающего часть автодороги, арендатор не может подтвердить свое право на владение и эксплуатацию дорожного полотна.

Если в аренду, согласно земельному кодексу, земельные участки может предоставлять только муниципалитет, то продать землю, занятую объектами недвижимости, может любой субъект, в зависимости от того, в чьей собственности участок находился до приватизации. Решение о приватизации бывшей федеральной собственности принимает Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом в Новосибирской области, продает земельный участок на основании решения о приватизации Российский фонд федерального имущества. Если объект недвижимости находился в областной собственности, продавцом земельного участка выступает департамент земельно-имущественных отношений администрации Новосибирской области. Продавцом земельного участка под объектом, приватизированным муниципалитетом, и во всех иных случаях (в том числе если он вообще не приватизировался), является орган местного самоуправления.

На земельный участок, предоставляющийся под строительство, необходима регистрация прав. Если это предварительное согласование места размещения будущего объекта недвижимости, необходимо подтверждение границ земельного участка, акт выбора земельного участка и его непосредственное предоставление в аренду под строительство. Все эти документы должны быть подтверждены постановлениями мэра, на основании которого заключается договор аренды. Предоставление участка посредством торгов требует постановления мэра об утверждении проезда границ, о проведении торгов, а также протокола аукциона и договора купли-продажи или договора аренды.
Владельцы помещений в многоквартирных домах также могут стать собственниками земельных участков, на которых располагаются их дома. В учреждениях юстиции активно идет регистрация прав общедолевой собственности на эти земельные участки, и сегодня практически все такие участки уже сформированы и поставлены на кадастровый учет. Так как право собственности на такой земельный участок является возникшим в силу указаний закона, регистрация собственности земли под «многоквартирками» носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер, то есть записи вносятся об уже возникшем праве собственности на данные земельные участки. Изменение границ таких земельных участков возможно только в судебном порядке, потому что, по гражданскому кодексу, если имущество имеет собственника, оно может быть отчуждено другому лицу только на основании сделки.

Анна Молотова


Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Деловая газета Деловая газета "Бизнес в Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
11.03.2013
ПОЛИПЛАСТИК ЗапСиб при поддержке Департамента энергетики и ЖКХ г. Новосибирска проводит бесплатный информационно-технический семинар
ПОЛИПЛАСТИК ЗапСиб при поддержке Департамента энергетики и ЖКХ г. Новосибирска проводит бесплатный информационно-технический семинар на тему «Новые технические решения в строительстве и эксплуатации трубопроводов из полимерных материалов. Современные подходы к техническому нормированию в области строительства, проектирования и эксплуатации газопроводов, систем водоснабжения, теплоснабжения и водоотведения из полимерных материалов».
01.03.2013
Mashex Siberia – 2013
С 26 по 29 марта 2013 года компания «ITE Сибирская Ярмарка» проводит в новосибирском экспоцентре 15-ю международную выставку машиностроения, металлургии и металлообработки. В этом году выставка впервые пройдет под новым названием —Mashex Siberia.
09.10.2012
СибСтройЭкспо: Конструктивно о технике и строительстве
С 16 по 19 октября «ITE Сибирская Ярмарка» проводит в новосибирском экспоцентре специализированную выставку строительной и дорожной техники, оборудования, материалов и технологий «СибСтройЭкспо».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.