Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив
География распространения
География распространения журнала "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Новосибирк
Барнаул
Кемерово
Красноярск
Новокузнецк
Омск
Томск

ПАРТНЕРЫ



Практический девелопмент

Открывая семинар «Управление проектами девелопмента коммерческой недвижимости», президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов Олег Луговой обозначил тему данного мероприятия как практический цикл девелопмента, начиная от подготовки девелоперских проектов и заканчивая всеми этапами управления. Особо были подчеркнуты роль подготовки управляющих, проблемы, встающие на этапе разработки концепции, а также разных юридических аспектах, проведения и сопровождения девелоперских проектов. «Поэтому у нас будет «круглый стол», посвящённый всему девелопменту, во всём его многообразии, всей его многоэтапности, многорядности, в том числе и таким аспектам деятельности девелопера, как поддержание проекта. Девелопер должен не только сконструировать, но ещё и «насытить» объект и сделать его финансово выгодным»,— подчеркнул Луговой.

Концептуальный проект

Мария Серант, генеральный директор компании «Котэс-Сибирь», рассказала о построении концепции строительного объекта. Большинство ошибок, которые, к сожалению, приводят к тому, что вложения в недвижимость могут не окупиться, проистекают из-за того, что концептуализация объекта или вообще самого проекта была или не проведена, или проведена фрагментарно, неполно, недостаточно. Роль анализа возрастает в условиях, когда строительный рынок города, области достаточно насыщен.

Что должен проанализировать девелопер, приступая к проекту?

Он должен провести анализ рынка до выбора участка, анализ рынка после выбора участка, oценку способов финансирования инфраструктуры и самое главное — оценку экономической целесообразности проекта.

Когда мы говорим об анализе рынка до выбора участка, на наш взгляд, самое правильное — это ответить на один-единственный вопрос: в каких сегментах рынка существует недостаток предложений? Ответ на этот вопрос подразумевает анализ маркетинговой ситуации во всех сегментах коммерческой и жилой недвижимости.

 Когда мы всё-таки остановились на каком-то участке, положительно ответив на вопрос о его привлекательности, следующим моментом должен стать вопрос о целевом рынке. Если это торговля, то какова её целевая аудитория?

В девелопменте не существует мелочей, и даже такая деталь, как «просматриваемость», должна быть учтена. «Совсем недавно, — рассказывает Серант, — мы очень бурно дискутировали с одним заказчиком — насколько реально на участке, который он оценил такими терминами, как «замечательный», «лакомый», «шоколадный», обеспечить людские потоки. В самом прямом смысле — чтобы люди увидели и захотели зайти в этот объект. Насколько можно сделать его просматриваемым, привлекательным. Очень часто оказывается, что участок этого не позволяет сделать. Вот такой нюанс».

Очень важен вопрос назначения объекта. Если это офисное здание, то является ли оно частью делового центра или нет? Возможна ли ситуация, когда нужно будет привлекать туда деловых людей и компании какими-то фантастическими сверхусилиями, и цена этого объекта станет значительно ниже. Следующий очень важный момент, на который нужно делать акцент, особенно в нашем городе, — это инфраструктура, вопрос жизнеобеспечения этого здания. Не секрет, что сейчас несколько крупных строительных проектов в городе потерпели фиаско и сейчас они не могут быть распроданы именно потому, что не могут перейти на постоянную схему тепло- и электроснабжения. То есть они не могут реально функционировать. Когда принципиальные расчёты инфраструктуры проводятся непрофессионально, то риски проекта оказываются выше среднего. Главное — добиться максимальной ясности, внятности, определённости. Пусть ответы типа «в перспективе, к концу строительства будут запущены 3–4 подстанции по городу…» не удовлетворяют вас. Печальный опыт ваших коллег должен научить девелоперов.

Юридическое сопровождение

Член коллегии адвокатов Новосибирской области Марина Антонова рассказала об обеспечении безопасности девелоперского проекта юридическим сопровождением. «Цель юридического обеспечения проекта, — сообщила Антонова, — свести к минимуму возможные риски». Каковы они, эти подводные камни?

 Прежде всего, это проблемы, связанные с земельным участком — участок может быть не сформирован или выделение участка может сопровождать спор о границах. Возможно, что правовой режим земельного участка, на котором хотелось бы реализовать проект, не позволяет его реализовать. Всем хорошо известна ситуация, когда хотелось бы построить коттеджный посёлок, а земли, на которых это можно было бы сделать, относятся к водоохранной зоне. Ограничения по проведению строительных работ, особые требования к организации систем канализации, водоснабжения могут приводить к значительному удорожанию проекта. Иногда инвестор просто вынужден отказываться от реализации такого проекта.

Возможны проблемы с обременениями, которые не позволяют реализовать проект либо приводят к его значительному удорожанию. Один из классических примеров, когда работа над складским комплексом, который требует сквозного движения крупнотоннажного транспорта, погрузки-разгрузки и выезда с другой стороны промышленной площадки, стопорится из-за наличия другого объекта на этом участке, препятствующего движению транспорта. Только значительные вложения по переносу «лишнего» здания могут решить эту проблему, однако инвестор далеко не всегда готов на такие вложения.

Следующая проблема — право на объект. На практике девелопер сталкивается с ситуацией, когда у продавца отсутствуют права собственности на объект. Уступка права аренды имущества государственной и муниципальной собственности с точки зрения юридической не очень корректная сделка. Спор о правах на объект может осложнить реализацию и сделать его просто экономически невыгодным.

Практика дает нам многочисленные примеры. Классический вариант на сегодняшний день: это наличие права постоянного бессрочного пользования на земельный участок, который в ходе сделки не подлежит передачи, а только переоформлению.

Реализации проекта могут помешать требования третьих лиц. Наличие сособственников, других лиц, которые имеют право ограниченного пользования на объект, на установление сервитута на земельный участок, на здание. Из нашей адвокатской практики приведу такой пример. Офисное здание. На двух этажах расположен элитный детский учебный центр, на третьем этаже — клуб игровых автоматов, который работает круглые сутки. В нем работает бар, продающий спиртные напитки. Совместимы ли детское и игорное учреждение? Очевидно, несовместимы. Но оба собственника вправе использовать объект так, как они считают нужным. И они вынуждены договариваться. Я думаю, что обучение детей младшего возраста на первых двух этажах этого здания при наличии такого соседства вряд ли приемлемо. Это лишь малая часть тех вопросов, с которыми работает юрист, сотрудничая с девелопером.

[pageBreak]
Товарищ по инвестициям

Коммандитное товарищество — это реальный механизм финансирования и управления девелоперскими проектами. В связи с принятием 214-го Закона «О долевом участии», строительные компании взялись за поиски новых схем привлечения инвесторов, одна из возможных схем — создание коммандитного товарищества. Об этом рассказал генеральный директор компании «Эргоном» Игорь Болдырев.

Коммандитное товарищество создаётся в строительной отрасли с целью привлечения инвестиций для возведения жилой и коммерческой недвижимости. Сущность коммандитного товарищества состоит в том, что отдельный инвестор или организация вступает в коммандитное товарищество путём внесения вкладов. При этом каждый вкладчик доверяет свои деньги полному товарищу, а товарищ использует общий капитал для финансирования строительства. В соответствии с Гражданским кодексом в коммандитном товариществе присутствует как минимум два полных товарища и как минимум один вкладчик. Полный товарищ, в случае невыполнения своих обязательств, отвечает перед пайщиками, то есть товарищами, своим имуществом, а не только уставным капиталом. Принятие на себя такой ответственности свидетельствует об открытости коммерческих намерений и существенно повышает репутацию коммандитного товарищества и, как следствие, кредитоспособность в глазах контрагентов. Как используются средства фонда? Коммандитное товарищество, как правило, организует внутри себя несколько фондов, которые расходуются на нужды строительства. Из всех существующих на сегодняшний день схем, подразумевающих длительную рассрочку платежа, накопление на вкладе коммандитного товарищества представляется наиболее перспективным. Не существует законодательных ограничений на использование фонда коммандитного товарищества. Имеется возможность создавать фонды с различной направленностью — жилая недвижимость и коммерческая недвижимость. Для инвестора минимальной суммой вклада является соответствие 10% от общей стоимости выбранной квартиры или коммерческой недвижимости. С вкладчиком заключается трёхсторонний договор о сотрудничестве с коммандитным товариществом и застройщиком. Срок вклада — полтора года. После получения разрешительной документации на строительство оформляется договор участия в долевом строительстве. По этой схеме компания «Эргоном» финансирует уже несколько проектов. Сейчас компания строит офисный центр на улице Орджоникидзе общей площадью 9000 квадратных метров. Этот проект уже в стадии завершения своей первой очереди. Поэтому успех применения финансового механизма опробован на практике. Следующий проект — жилмассив «Янтарный берег». Предполагаемое месторасположение этого жилмассива — берег реки Обь, отведён участок площадью четыре гектара, на котором планируется возведение 137 тысяч квадратных метров жилой и коммерческой недвижимости. Объём строительства достаточно большой. Поэтому среди различных схем привлечения инвестиций в том числе используется схема коммандитного товарищества. Ещё один проект, который ведёт компания «Эргоном», — это строительство логистического парка. Потребность Новосибирска в складских помещениях достаточно большая. Поэтому под реализацию этого проекта было выбрано два земельных участка, которые находятся в собственности. Они расположены рядом с Толмачёво. Один участок площадью 72 гектара, другой участок площадью 51 гектар. На этих площадках предполагается строительство складских помещений. Используется схема привлечения денежных средств как непосредственно на конкретный участок земли в рамках общего участка, так и использование средств инвестора через коммандитное товарищество. Нужно использовать механизмы, разрешенные законом, позволяющие привлекать инвестиции и реализовывать инвестиционные проекты.

Дискуссионный «круглый стол» завершил Олег Луговой, пригласивший присутствующих обсудить тематику финансирования девелоперских проектов на «круглом столе» в декабре. В феврале следующего года СибГУД предполагает провести «круглый стол» на тему «Управление объектами недвижимости». Это мероприятие будет посвящено организации работы по управлению, где будут обсуждены прикладные проблемы. В марте гильдия организует обзорную конференцию, посвященную управлению недвижимостью.

Яна Иванова


Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Деловая газета Деловая газета "Бизнес в Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
11.03.2013
ПОЛИПЛАСТИК ЗапСиб при поддержке Департамента энергетики и ЖКХ г. Новосибирска проводит бесплатный информационно-технический семинар
ПОЛИПЛАСТИК ЗапСиб при поддержке Департамента энергетики и ЖКХ г. Новосибирска проводит бесплатный информационно-технический семинар на тему «Новые технические решения в строительстве и эксплуатации трубопроводов из полимерных материалов. Современные подходы к техническому нормированию в области строительства, проектирования и эксплуатации газопроводов, систем водоснабжения, теплоснабжения и водоотведения из полимерных материалов».
01.03.2013
Mashex Siberia – 2013
С 26 по 29 марта 2013 года компания «ITE Сибирская Ярмарка» проводит в новосибирском экспоцентре 15-ю международную выставку машиностроения, металлургии и металлообработки. В этом году выставка впервые пройдет под новым названием —Mashex Siberia.
09.10.2012
СибСтройЭкспо: Конструктивно о технике и строительстве
С 16 по 19 октября «ITE Сибирская Ярмарка» проводит в новосибирском экспоцентре специализированную выставку строительной и дорожной техники, оборудования, материалов и технологий «СибСтройЭкспо».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.