Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив
География распространения
География распространения журнала "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Новосибирк
Барнаул
Кемерово
Красноярск
Новокузнецк
Омск
Томск

ПАРТНЕРЫ



Промзоны привлекательны для инвесторов

Соцнаследие

«В советский период Новосибирск развивался как крупный промышленный центр, поэтому размещение промпредприятий по основным транспортным магистралям, рядом с жилмассивами, и даже в центре города было оправданно», — рассказывает начальник отдела генплана мэрии Новосибирска Игорь Лукьяненко. Считалось, что предприятия, как «места приложения труда», должны быть близки и доступны для работников. Однако уже в схеме развития Новосибирска, разработанной в 1994 году, предполагалось, что в центральной части останутся лишь единицы, а большинство будут перенесены на окраины.

«За последние годы многие предприятия стали использоваться как склады, а также под офисы и торговые помещения, и вопрос об их переносе отпал сам собой», — рассказывает генеральный директор института Горпроект Владимир Неретин. Тем не менее, под промышленными объектами сейчас занято около 40% городской территории, и в ходе работы над новым Генпланом планируется сохранить эту долю. Новосибирск остается крупнейшим промышленным центром. Однако местоположение многих промышленных площадок будет изменено. По мнению архитектора, на самых отдаленных городских окраинах должны располагаться предприятия тяжелой промышленности и металлургии, в черте города могут оставаться предприятия обрабатывающей и пищевой промышленности. Собственно центр города в перспективе должен стать деловой зоной с минимальными вкраплениями жилой застройки. «Теоретически производства в «сердце» города возможны — если это компактные, стерильные производства, такие, как электроника, но все прочие предприятия должны исчезнуть», — убежден Неретин.

«Сделки по купле-продаже недвижимости промпредприятий на вторичном рынке начались с 1993–94 гг., спустя приблизительно год после начала процесса приватизации предприятий в 1992–93 гг. Помещения бывших заводов и фабрик приобретались либо у новых собственников предприятия, либо, по решению арбитражного суда, на аукционе», — говорит член коллегии адвокатов Новосибирской области Марина Антонова.

«Новые собственники предприятий, столкнувшиеся со спадом производства в 90-х, были вынуждены использовать цеха не под производство, а под склады, торгово-офисные площади или же продавать их», — считает директор УК «Белестар» Георгий Андреев. «Низкая рентабельность собственного производства вынуждает нас сдавать свои площади под офисы, чтобы заработать на оборотные средства», — соглашается начальник финансово-экономического центра фабрики «Северянка» Елена Царик.

Президент Сибирской Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости (СибГУД) Олег Луговой считает, что приобретение цехов промпредприятий в 90-х годах оказалось выгодным делом. Подавляющее большинство предприятий в те годы было недооценено в разы. В качестве примера собеседник приводит «Сибтрансмаш». «Завод, расположенный на территории около 15 га, можно было в 1999 году приобрести всего за $1 млн. Тогда это казалось заоблачной цифрой, а сейчас, пришедшие в еще больший упадок помещения, предлагаются в 4–5 раз дороже», — поясняет он.

«Цены на недвижимость промпредприятий значительно упали после кризиса 1998 года», — рассказывает директор девелоперской компании «Славянка» Юрий Тиунов. Так, цеха некогда крупнейшего завода Новосибирска «Сибтекстильмаша» продавались по 500–1 000 руб. за кв. м, причем можно было купить не все здание, а даже часть этажа. А новое здание заводоуправления продавалось по 1 000 руб. за кв. м. Сейчас цены поднялись в несколько раз. «Один из недостроенных цехов этого завода продается по 5 000 руб. за кв. м, причем требует инвестиций не менее 5 000 руб. на кв. м. В целом, цена по разным объектам возросла от 5 до 10 раз», — резюмирует Тиунов.

«Несколько лет назад приобрести заводское здание можно было в разы дешевле, чем строить аналогичное», — соглашается директор по развитию компании «Электрокомплектсервис» (региональный ритейлор электротехнических изделий) Евгений Леоненко. В сентябре 2004 года «ЭлеКтрокомплектСервис» выкупила у завода «Станкоэлектропривод» три пустующих здания на площадке 10 га рядом с пл. Кирова — площадью 15 000 кв. м, здание бывшего заводоуправления 6 000 кв. м и цех 9 000 кв. м, одна часть которого — одноэтажная, другая — двухэтажная. «Это стоило нам в 1,5–2 раза дешевле, чем строительство таких же объектов «с нуля». Найти для строительства чистую площадку в несколько га, расположенную на пересечении магистралей, в городе вряд ли возможно», — считает Леоненко.

По данным специалиста по коммерческой недвижимости риэлторской компании «Авега» Антона Чикунова, сейчас стоимость недвижимости бывших промпредприятий составляет, в основном 4 000–12 000 руб за кв. м. Ветхие здания, требующие реконструкции (например, здание завода ЖБИ в пос. Матвеевка), продаются по 4 000–5 000 руб. за кв. м , от 7 000 до 12 000 руб. за кв. м — помещения с хорошей отделкой, в рабочем состоянии. «Таковы, например, бывшие корпуса обувной фабрики «Вестфалика», выставленные сейчас на продажу по 7 000 руб.», — поясняет Чикунов. Помимо состояния здания, на цену влияет местоположение площадки. Недвижимость предприятий, расположенных в центре, стоит значительно дороже аналогичных объектов на окраине. «Так, ветхое здание на территории бывшего завода «Комета», практически остов, продается по 6 500 руб за кв. м. Однако завод расположен рядом с центром, и, несомненно, покупатель найдется», — считает собеседник.

По мнению специалиста отдела коммерческой недвижимости компании «Эрмитаж» Татьяны Бойко, наибольшим спросом пользуются склады с удобными подъездными путями и высотой около 6–8 м, ставка аренды колеблется в пределах 170–250 руб. за кв. м в месяц.

Заводы как склады

По данным консалтинговой компании «KIA центр», примерный объем складских помещений Новосибирска составляет около 600–680 тыс. кв. м, причем подавляющую часть этих предложений составляют капитальные складские комплексы постройки 60-х — 80-х годов. Более 80% этих помещений — помещения низких классов C и D, а доля складов класса А — лишь около 5%.
«По данным партнера по маркетингу DSO Consulting Сергея Дьячкова, бывшие промпредприятия на окраинах часто используются под склады класса С и ниже. Поднять уровень складских помещений зачастую невозможно из-за отсутствия удобных подъездных путей, достаточной площадки для парковки или конструктивных особенностей зданий», — говорит Дьячков. По данным DSO Consulting, крупнейшие складские комплексы класса В расположены на территории бывших предприятий «Новосибметалл» (15 000 кв. м), «Сибстанкоэлектропривод» (9 000 кв.м), ЖБИ-1 (17 000 кв. м).

Компания «Сиблоджикс» (филиал логистического оператора «Таблоджикс») реконструировала неотапливаемые помещения «Новосибметалла» под склады класса «В». «Новосибметалл» как нельзя лучше подходит для складского комплекса — площадь здания 10 000 кв. м, есть ж/д и подъезные пути», — говорит директор «Сиблоджикса» Евгений Новиков. «Сиблоджикс» решил расширить складские площади в управлении, однако до сих пор найти подходящие помещения на промпредприятиях не удалось. «Предприятия, подходящие под склады, уже давно разобраны. До сих пор мы предпочитали арендовать площади, однако новый терминал нам придется строить», — поясняет Новиков.

Бывший ЗЖБИ-1 сейчас используется как складской терминал компании «Септима», которая является крупнейшим оптовым торговцем винно-водочной продукцией. Для управления логистикой «Септима» учредила компанию «Сибирский Грузовой Терминал».

Директор «Сибирского Грузового Терминала» Максим Жучков рассказал, что имущественный комплекс обанкротившегося ЖБИ-1 был приобретен компанией на торгах в 90-х гг. «Несомненно, это было удачным приобретением», — считает Жучков. Ведь, помимо больших производственных помещений (площадь 17 000 кв. м.) и удобных подъездных и ж-д путей, территория завода достаточна для строительства еще одного терминала. «Строительство склада 4 000 кв. м, предназначенного исключительно для сдачи в аренду, начнется в 2006 году», — поясняет Жучков.

«Электрокомплектсервис» приобрел у завода «Сибстанкоэлектропривод» три пустовавших здания рядом с пл. Кирова. Заводоуправление используется как торгово-офисный центр, а недостроенный цех площадью 9 000 кв. м реконструирован под склад. Еще один ненужный цех площадью около 10 000 кв. м в марте этого года продан красноярской компании «Алпи». Специалист по коммерческой недвижимости агентства «Ново-Николаевскъ» Александр Сокольников оценил сумму сделки в $1,4–2 млн.

А директор новосибирского филиала «Национальной Логистической Компании» (НЛК) Вячеслав Дунаев считает реконструкцию большинства бывших цехов промпредприятий под склады нецелесообразной. «Как правило, цеха на заводской территории расположены тесно друг к другу», — поясняет Дунаев. Следовательно, возникает проблема с парковкой фур, увеличивается время погрузки-разгрузки. «Использование промпредприятий под склады оправдано лишь как временный вариант, в дальнейшем такие « промсклады» неизбежно проиграют новым терминалам», — поясняет Дунаев.

С ним не согласен Сергей Дьячков. Для инвестора интересно строить терминалы класса «В» и выше, т. к. они быстрее окупаются. В Новосибирске же наибольший спрос приходится именно на склады невысокого класса. «Дешевые склады промпредприятий позволяют практически полностью удовлетворить эту потребность», — считает Дьячков.

Склады вместо сметаны

На площадке бывшего молочного завода «Альбумин» решено построить торгово-выставочный комплекс, в составе которого будут и склады. Новый собственник, «Новосибирскэнерго», который приобрел более 90% акций молкомбината «Альбумин», прекратившего в марте производство продукции из-за убытков, собираются на месте комбината построить центр логистических услуг.

Логисты отмечают ряд недостатков в будущем проекте.

По мнению директора новосибирского склада Tablogix Евгения Новикова, стратегия новых собственников оправданна: «Растет спрос на склады класса А, и дефицит предложений ощущается все острее. «Альбумин» расположен в удобном месте — имеет выход на автомагистраль и железнодорожную ветку». Затраты на строительство нового складского помещения площадью 30 000 кв. м Новиков оценил в $15 млн.

По словам директора «Сибирского грузового терминала» (учрежден компанией «Септима») Максима Жучкова, новые собственники «Альбумина» в июне обращались к нему за консультациями и сейчас стороны обсуждают детали сотрудничества. «Корпуса «Альбумина» находятся в отличном состоянии и являются сами по себе стоящим активом. Но для «Новосибирскэнерго» складской бизнес с точки зрения инвестиционной привлекательности является более прозрачным и понятным, чем управление сложными производственными процессами и сбытом, — рассуждает Жучков. — Рынок логистических услуг растет, и затраты могут окупиться уже через 5–7 лет». Он также оценивает объем инвестиций в перепрофилирование «Альбумина» в $15 млн.

[pageBreak]
Под офис и торговлю

«Предприятия, расположенные в центральной части, оказались в более выгодном положении, нежели их окраинные собратья. За счет выгодного расположения их площади сдаются не только под склады, но и как офисные и даже торговые помещения», — отмечает Олег Луговой.

Свернули производственную деятельность и превратились в торговые и офисные центры, расположенные в центре города трикотажная фабрика «Сибирь» и швейная фабрика «Соревнование». Площади «Сибири» отданы под торговый центр, а производственные цеха швейной фабрики «Соревнование» переделаны под офисы. Одно из зданий фабрики «Северянка» с 2004 г. сдается в аренду под офисы и торговлю. Уже несколько лет «НЭВЗ-Союз», чьи корпуса выходят на главную улицу города — Красный проспект, сдает в аренду около 50 000 кв. м. По данным специалиста по коммерческой недвижимости агентства «Доктор Ключ» Елены Белановой, ставки аренды в бывших заводских зданиях в центре составляет от 450 руб за кв. м в месяц.

«Несмотря на сегодняшнюю востребованность, — считает Луговой, расположенные в центре офисные и торговые «муравейники» в дальнейшем проиграют строящимся торговым и офисным центрам. Рано или поздно из них начнется отток арендаторов. Выходом будет либо резкое снижение ставок аренды, что невыгодно, либо снос и строительство на этих площадках новой, «концептуально правильной», недвижимости», — поясняет собеседник.

«А расположенные на окраине бизнес-центры еще долго будут привлекательны для арендаторов благодаря низким ценам», — говорит Луговой. Идея реконструкции отдаленных заводоуправлений под офисные здания класса «С» оказалась удачной. Таковы, например, офисы заводов «Сибтекстильмаш» и «НВА» на ул. Станционной. Есть примеры, когда отдельные заводоуправления используются как фронт-офисы компаний, чьи склады или производство расположены на территории предприятия. Заводские цеха используются как склады, а заводоуправление — в качестве офиса продуктовой сети «Холидей Классик». «Покупка зданий (общей площадью 9 500 кв. м) на территории завода обошлась нам дешевле строительства новых площадей», — говорит директор сети Алексей Захаров. Помимо экономии денег, добавьте экономию сил и времени, необходимых для поиска нового участка и получения землеотвода.

Торговля — двигатель прогресса

Бурное развитие розничной торговли и дефицит свободных помещений заставили ритейлоров обратить внимание на бывшие промпредприятия. «Торговый город «Левобережный» (территория — 20 га) открылся в начале 90-х на месте бывшей овощной базы. Первоначально это был складской комплекс с небольшой зоной контейнерной торговли», — рассказывает гендиректор комплекса Владимир Кальченко. Однако удачное расположение комплекса и более высокая, по сравнению с логистикой, доходность торговли заставили увеличить долю торговых площадей. Сейчас в комплексе 35 000 кв. м отдано под склады и 25 000 кв. м — под торговые площади.

В конце 90-х компания «Сибирский Гигант» приобрела и реконструировала здание бывшего кузнечного цеха площадью около 3 000 кв. м под магазин cash&carry. «В городе существует проблема с получением площадок под строительство», — рассказывает директор по маркетингу компании Наталья Замосковцева. Особенно это справедливо в отношении «проходимых» мест — центральной части города и по магистралям. «Приобретение недвижимости промпредприятий, особенно удачно расположенной, помогает решить проблему», — пояснила Замосковцева.

Сеть «Сибириада» также использует под магазины помещения промпредприятий. «В 1998 году в помещении бывшего вагоноремонтного цеха открылся наш супермаркет на ул. Станционной» — рассказывает директор сети Алексей Касимов. Расположенный на оживленной магистрали, магазин— дискаунтер ориентирован прежде всего для покупателей на автомобиле. Большой популярностью у ритейлоров пользуются промплощадки в Бердске. В цехах бывшего завода «Вега», расположенного вдоль одной из центральных улиц города, соседствуют магазины сетей «Сибириада», «Пятерочка», «Быстроном» и «Сантино». Интерес ритейлоров к бывшим фабрикам и заводам легко объясним. «Превратить заброшенный цех в торговый зал получается быстрее (в течение нескольких месяцев) и дешевле. Строительство собственного магазина с нуля потребует нескольких лет и обойдется в 20 000–30 000 руб за кв. м», — поясняет Касимов.

Облюбовала промплощадки и красноярская компания «Алпи», заявившая о планах построить в Новосибирске 4–6 гипермаркетов. Первый гипермаркет компании площадью 10 000 кв. м (уже открыт) расположен в бывшем производственном здании завода «Сибстанкоэлектропривод». Второй гипермаркет, площадью 24 000 кв. м, будет строиться на территории Новосибирского мясокомбината. В «Алпи» рассматривают возможности как покупки готовых площадей, так и строительства или реконструкции заводских помещений.

Заводы как девелоперы

Все больше заводов занимаются девелоперской деятельностью и переоборудуют свои площади под торговлю.

В середине 90-х годов салон «СТС-автомобили» по торговле автомобилями Mercedes-Benz открылся на территории завода «Станкосиб». Этот завод, расположенный на оживленной автомагистрали ул. Большевистской, сокративший до минимума основное производство, решил не ограничиваться сдачей пустующих площадей в аренду. До конца 2004 г. предприятие реконструирует один из своих цехов в крупный торговый центр. По этому пути идут и другие новосибирские предприятия, удачно расположенные вдоль оживленных автомагистралей.

А новый торговый центр площадью 19 000 кв. м на месте главного производственного корпуса «Станкосиба» открылся в декабре 2004 г. Также завод планирует зарабатывать и на сдаче офисных площадей. До конца 2004 г. на территории завода начнется строительство бизнес-центра площадью 7 200 кв. м, площади в котором будут сдаваться в аренду и продаваться. Ввод здания в эксплуатацию намечен на конец 2006 г.

«Станкосиб» не первый новосибирский завод, который делает ставку на доходы от аренды. Уже несколько лет «НЭВЗ-Союз», чьи корпуса выходят на главную улицу города — Красный проспект, сдает в аренду 50 000 кв. м. Завод «Электроагрегат» отдал один из своих корпусов под торговлю стройматериалами.

Местные ритейлоры разошлись в оценке торговых перспектив бывших производственных корпусов. «Я не знаю, кого могут заинтересовать площади, перепрофилируемые из цехов бывших предприятий, когда начинается строительство профессиональных торговых помещений», — говорит директор торгового холдинга «Сибирский Гигант» Евгений Сиренко.

Летом 2006 г. планирует начать строительство торгового центра на месте бывшего недостроенного заводского цеха компания «НМЗ-Девелопмент» (подконтрольная компании «Русский уголь»). «Сейчас идет разработка концепции будущего центра», — сообщил исполнительный директор «НМЗ-Девелопмента» Николай Смыслов. Планируется, что его площадь составит 20 000–30 000 кв. м. Возможно, «Рамэнка» (сеть «Рамстор») будет одним из якорных арендаторов.

По мнению директора департамента проектного финансирования банка «Глобэкс» Дмитрия Чибисова, расположение торгового центра на месте НМЗ им. Кузьмина оправданно. «Завод расположен на оживленной магистрали, в окрестностях отсутствуют крупные торговые центры», — пояснил Чибисов.
«Несмотря на то, что цены на объекты промпредприятий по сравнению с 1999–2000 гг. возросли в разы, по отдельным объектам до 10 раз, площадки остаются привлекательными для девелоперов», — считает Юрий Тиунов. Сейчас затраты на строительство нового здания примерно равны покупке заброшенного цеха, однако дополнительное время на поиск и оформление площадки снижают привлекательность строительства.

Жилье как перспектива

Дефицит городской земли заставляет предприятия, расположенные в центре, использовать собственные площадки под жилищное строительство. Вслед за компанией «Запсибмебель», новосибирский опытно-механический завод «Эталон» и Новосибирский завод пластмасс начинают реализацию собственных строительных проектов.

По словам заместителя конкурсного управляющего ОАО «Новосибирскмебель» Александра Жилина, бывшее руководство предприятия продало фабричные корпуса на этом участке за 1,8 млн руб. Ее корпуса выкупила компания «Запсибмебель» и после ликвидации фабрики в 2003 г. приступила к строительству на ее месте жилого комплекса «Солярис». Сейчас на месте фабрики на ул. Романова строится жилищный комплекс. Уже сдан первый из трех блоков площадью 16,5 тыс. кв. м. Сейчас ведется строительство блока «Б» площадью около 16 000 кв. м, в перспективе — третий блок.

Завод «Эталон», расположенный в центре Новосибирска, также намерен перевести производство на окраину города, а на своей промплощадке на пересечении ул. Щетинкина и Семьи Шамшиных построить жилой комплекс площадью 42 000–43 000 кв. м. Об этом сообщила начальник отдела капитального строительства «Эталона» Алевтина Зудина. «Участок в 0,95 га завод выкупил в собственность. Объем инвестиций в проект превысит $20 млн, себестоимость одного метра определена в 16 500 руб.», — говорит она. Для строительства завод планирует привлечь банковские кредиты и средства инвесторов.

Завод пластмассовых изделий уплотнил собственное производство, перенеся мощности с улицы Фрунзе на окраину города и в область. На территории завода (0,65 га) и прилегающем участке (0,3 га) планируется построить жилой комплекс общей площадью 60 000 кв. м. Завод собирается вложить как собственные средства, так и привлеченные. Объем инвестиций не разглашается, на площадке предполагается построить жилье повышенной комфортности. Сроки реализации проекта — 2005–2008 гг.

Директор Новосибирского молочного завода Дмитрий Новиков не собирается переносить производственную площадку из центра, несмотря на очевидную доходность строительного бизнеса. «Мы вложили миллионы долларов в реконструкцию производства в прошедшем году, надеемся получить прибыль, поэтому переносить производство мы не собираемся», — пояснил он.

По мнению Ильи Маслова, вывод предприятий из центральной части обусловлен экономической целесообразностью. «Останется предприятие или нет в центре города — зависит от инвестиционной привлекательности земли. Не все участки в Центральном районе сейчас привлекают внимание инвесторов — например, площадка НЖК. Однако земля в центре стоит дорого, и производственные площадки неизбежно будут заняты под строительство», — пояснил Илья Маслов.

Пётр Мигов


Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Деловая газета Деловая газета "Бизнес в Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
11.03.2013
ПОЛИПЛАСТИК ЗапСиб при поддержке Департамента энергетики и ЖКХ г. Новосибирска проводит бесплатный информационно-технический семинар
ПОЛИПЛАСТИК ЗапСиб при поддержке Департамента энергетики и ЖКХ г. Новосибирска проводит бесплатный информационно-технический семинар на тему «Новые технические решения в строительстве и эксплуатации трубопроводов из полимерных материалов. Современные подходы к техническому нормированию в области строительства, проектирования и эксплуатации газопроводов, систем водоснабжения, теплоснабжения и водоотведения из полимерных материалов».
01.03.2013
Mashex Siberia – 2013
С 26 по 29 марта 2013 года компания «ITE Сибирская Ярмарка» проводит в новосибирском экспоцентре 15-ю международную выставку машиностроения, металлургии и металлообработки. В этом году выставка впервые пройдет под новым названием —Mashex Siberia.
09.10.2012
СибСтройЭкспо: Конструктивно о технике и строительстве
С 16 по 19 октября «ITE Сибирская Ярмарка» проводит в новосибирском экспоцентре специализированную выставку строительной и дорожной техники, оборудования, материалов и технологий «СибСтройЭкспо».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.