Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив
География распространения
География распространения журнала "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Новосибирк
Барнаул
Кемерово
Красноярск
Новокузнецк
Омск
Томск

ПАРТНЕРЫ



Девелопмент торговых помещений

   Рынок торговой недвижимости России демонстрирует устойчивую динамику роста, что связано с позитивной динамикой основных макроэкономических показателей (в частности, ростом доходов населения, ростом объема продажи потребительских товаров). Девелоперы отмечают, что доходность вложений в торговую недвижимость остается на самом высоком уровне, опережая по этим показателям сегмент офисной и складской недвижимости. Она составляет 25–30% в зависимости от месторасположения проекта, а при покупке готового бизнеса — порядка 15%.
Наибольшую активность стали демонстрировать иностранные девелоперы, изначально имеющие преимущество перед российскими компаниями благодаря своему богатому международному опыту в этой сфере деятельности. Однако в ближайшем будущем прогнозируется приход на рынок институционных инвесторов и российских финансово-промышленных холдингов, как это уже произошло в сегменте офисной недвижимости.
   Новосибирск, как один из крупнейших городов России, в силу своего географического положения традиционно привлекателен для торговли.
Основные тенденции
   Торговые площади пользуются наибольшей популярностью у инвесторов, по сравнению со всей остальной недвижимостью — их окупаемость составляет всего 4–5 лет, считают в агентстве недвижимости «Сибакадемстрой Недвижимость». Несмотря на ввод новых торговых центров, спрос на небольшие помещения остается стабильно высоким как со стороны крупных компаний, так и частных инвесторов. Инвесторы стремятся приобрести помещения на улицах с большим пешеходным потоком, чтобы сдать их по максимальной цене, например, салону игровых автоматов или сотовой связи, — тогда окупаемость сократится до трех лет. Удачно расположенное помещение можно сдать по цене за 4 000 руб. за кв. м. На начало года стандартная ставка аренды составила для центра 2 000–2 500 руб. за кв. м, в районах средней отдаленности нижняя планка составила от 1 000–1 500 руб. Например, по 1 000 руб. за кв. м снимает помещения обувной магазин «Россита» в Дзержинском районе, по 2 800–3 000 руб. сдаются площади в районе ЦУМа. Еще прошлой осенью ставка аренды составляла от 600 руб. за кв. м для центральной части и по линии метро. По мнению специалистов агентства «Сибакадемстрой Недвижимость», торговая недвижимость подорожала за прошлый год на 40–50%.
   В центре Новосибирска, где достаточно плотная застройка, магазины, бутики, кафе и рестораны располагаются на первых этажах жилых домов, занимая по площади от 50 до 300 кв. м. Плотность размещения торговых площадей достаточно неравномерна. Наибольшая плотность фиксируется в центральных частях города, тогда как в районах массовой застройки она намного меньше. Риэлторы полагают, что на протяжении нескольких лет стала прослеживаться тенденция к выравниванию плотности размещения торговых объектов в пределах городской черты, и объяснить этот факт можно лишь невозможностью нового широкомасштабного строительства в условиях плотной застройки центра города.
   Стоимость аренды в торговых коридорах города, как правило, зависит от месторасположения объекта и размера арендуемой площади. Для торгово-развлекательных центров расчет несколько сложнее — здесь девелопер в первую очередь преследует цель развития общей концепции центра, что подразумевает привлечение известного якорного арендатора, рестораторов, создание развлекательного блока, включая кинотеатр и т. п. Поэтому зачастую арендные ставки зависят еще и от профиля деятельности потенциального арендатора.
   Активное развитие местных сетевых операторов, а также экспансия со стороны московских и зарубежных сетевиков приводят к тому, что значительно растет спрос на качественные торговые помещения. Прежде всего речь идет о площадях 500–3 000 кв. м.

Гигантские шаги
   Крупнейшим реализованным проектом года считается торгово-развлекательный центр «Континент», площадью 26 000 кв. м, на пересечении ул. Доватора и Гусинобродского шоссе. Он был открыт в июне местными торговыми компаниями «Итера» и «Регионпродуктторг», вложившими в него около $13 млн. Коммерческий директор «Итеры» Тимофей Мельников говорит, что все площади сейчас сданы в аренду по ставке от 800 руб. до 1 600 руб. за 1 кв. м в месяц. «Наш центр расположен в спальном районе и ориентируется на покупателей среднего класса и ниже, поэтому большинство наших арендаторов (в основном это новосибирские сети) представляют товары в среднем и нижнем ценовом сегменте», — пояснил Мельников.
«Сибирский гигант» открыл свой третий торговый центр «Гигант» общей площадью 22 000 кв. м в районе дамбы Димитровского моста. Это самый крупный торговый центр в Новосибирске. В новом центре представлено более 20 000 наименований товаров, торговый зал площадью 12 000 кв. м разбит на секции: продукты питания, бытовая техника и сопутствующие товары. Объем инвестиций составил около $11 млн, окупить которые «Сибирский гигант» надеется за два-три года. В компании не раскрывают планируемый оборот центра, но отмечают, что величина средней покупки предполагается на уровне 900–1 500 руб., а средняя посещаемость — 8 000–9 000 человек в день. За счет последнего оборот сети в текущем году должен возрасти на 50%.
   На этом торговом центре «Сибирский гигант» реализация строительных планов не остановится: весной 2006 г. холдинг намерен приступить к строительству торгового центра большей площади — 28 000 кв. м на площадке у автовокзала. В компании сообщили, что закончить строительство планируется к февралю 2007 г. В дальнейшем холдинг сконцентрируется на строительстве магазинов с площадью торгового зала 2 500–3 000 кв. м и надеется создать сеть из 10 подобных магазинов. Одновременно «Сибирский гигант» рассматривает возможность строительства торговых центров в соседних городах, в частности, в Барнауле и Красноярске. Ниша крупноформатных торговых центров в Барнауле практически свободна, а потребительский рынок Красноярска обладает большим потенциалом, объясняют свой интерес в компании. «Сибирский гигант» уже построил в 2004 году крупнейший торговый центр «Мегас» площадью 8 000 кв. м, вложив около $ 5 млн.
   Участники рынка считают освоение «Сибирским гигантом» формата широкоформатных магазинов своевременным шагом. Ниша крупноформатных магазинов в Новосибирске до сих пор практически свободна. Усиления конкуренции стоит ожидать не ранее чем через год-два, когда в Новосибирск могут прийти крупные федеральные игроки. Директор сети «Холидей-Классик» Алексей Захаров считает планы холдинга по созданию сети из 10 широкоформатных магазинов выполнимыми. «Город выдержит 10 подобных магазинов, поскольку для успешной работы им достаточно покупателей близлежащих районов», — говорит он.
   Реальную конкуренцию «Сибирскому гиганту» составит красноярская компания «Сибирская губерния», развивающая сеть гипермаркетов «Алпи». В ноябре прошлого года открылся первый гипермаркет «Алпи» в Кировском районе на ул. Петухова. Прошлой весной компания приобрела у «Электрокомплектсервиса» производственное здание на ул. Петухова, на базе которого и был открыт гипермаркет площадью 10 000 кв. м. В его строительство инвестировано около 450 млн руб. На этом «Сибирская губерния» не намерена останавливаться: она уже купила у Новосибирского мясокомбината земельный участок (2 га), где ведет строительство второго гипермаркета площадью 24 000 кв. м. Инвестиции будут осуществляться за счет собственных средств (650–700 млн руб.) и кредитной линии Сбербанка. Всего в 2005–2007 гг. предполагается открыть четыре гипермаркета «Алпи» в Новосибирске.

Сетевое покрытие
   Сибирский регион уже несколько лет ожидает прихода столичных розничных сетей, но ритейлоры не спешат. Однако стоит помедлить еще год-два, и москвичи столкнутся с острейшей конкуренцией. Так, в Новосибирске местные игроки планируют за это время удвоить собственные сети и занять не менее 70% всего рынка продуктовой розницы. Свободное место на рынке продуктовой розницы Новосибирска сокращается «семимильными шагами». Участники рынка отмечают, что конкуренция между местными сетями за последний год стала ощутимой. Если еще год назад «зоны обслуживания» сетевых супермаркетов соприкасались нечасто, то сейчас идет борьба за покупателей, которые живут в непосредственной близости сразу от нескольких магазинов.
   Собственную долю на рынке продуктовой розницы ритейлоры оценивают в 35–40%. При сохранении сегодняшних темпов, за два года доля сетей удвоится и составит как минимум 70%. Вполне возможно, что местные сети удвоят свое присутствие на рынке быстрее.
   Одна из крупнейших сетей Новосибирска, «Холидей Классик», в текущем году планирует увеличить сеть на 70% — с 23 до 39 объектов. Общая стоимость инвестиций в расширение сети составит не менее $ 30 млн. Ожидается, что с учетом ввода новых магазинов общий оборот сети в 2006 году достигнет $ 250 млн против $ 180 млн по итогам 2005 года. В прошлом году компания потратила примерно столько же средств на развитие, но основная часть из них была потрачена на покупку и реконструкцию распределительного центра сети, а также реконструкцию гипермаркета «Алтай» (г. Барнаул) общей площадью около 60 000 кв. м. В текущем году сеть прирастет за счет восьми супермаркетов: половина от этого числа будет открыта в Новосибирске, а также в Томске и Барнауле.
   На 70% также планирует увеличить количество магазинов «Квартал», развивающая сеть «супермаркетов у дома». Сейчас в сети 24 универсама «Квартал», в конце 2006 года их количество возрастет до 40.
   Сеть «Сибириада», насчитывающая 30 магазинов в Новосибирске, намерена инвестировать в развитие $10 млн и увеличить количество магазинов площадью около 1 000 кв. м на 30% — до 40. Планируется открыть торговый центр на Северо-Чемском жилмассиве площадью 5 400 кв. м. В 2005 году оборот сети составил более $ 85 млн, компания потратила на свое развитие около $ 7 млн, построив восемь новых магазинов.
   Проникнуть на быстроразвивающийся рынок Новосибирска московским сетям не удается. В разное время на Новосибирске «споткнулись» сети «Патэрсон» и «Авоська», и лишь вездесущей «Пятерочке» удалось за год открыть 30 магазинов по франчайзингу. Очевидно, что легких побед над «аборигенами» столичным игрокам ждать не стоит.

СтолиЧный интерес
   Группа компаний «Нидан» нашла кому продать свой недостроенный торговый центр в Новосибирске. Как стало известно, участок в 2,7 га продан питерской сети «Лента», которая решила осваивать Новосибирск. Девелопментом торговых центов группа компаний «Нидан» занялась в 2004 году, создав в своей структуре подразделение «Девелопмент и ритейл». Первоначально было заявлено о планах построить в городе три-четыре крупных торговых центра, инвестировав порядка $ 30–40 млн. Первый свой комплекс площадью 10 000 кв. м «Нидан» начал строить у дамбы Димитровского моста, но уже в конце 2004 г. строительство было заморожено на стадии фундамента. Выяснилось, что рядом с участком «Нидана» холдинг «Сибирский гигант» строит гипермаркет площадью 22 000 кв. м. Это стало неприятным сюрпризом. В компании решили заморозить строительство в связи с тем, чтобы проанализировать возможные варианты развития проекта. «Нидан» изучит опыт соседнего «Гиганта» после его открытия и, возможно, тогда скорректирует концепцию и продолжит строительство, поясняли ранее в компании. Также не исключалась продажа незавершенного строительства. Что впоследствии и произошло.
   Сегодня сеть торговых комплексов «ЛЕНТА» специализируется в сфере классической оптовой и розничной торговли по принципу самообслуживания, т. е. в формате CASH & CARRY (что дословно в переводе на русский язык означает «ЗАПЛАТИ И ЗАБИРАЙ»). Такой формат предусматривает низкие цены для покупателей при минимальных издержках на обработку товара. В первую очередь такой формат рассчитан на оптового покупателя: владельцев кафе, ресторанов, мелкорозничных продавцов. Работа в этом формате предусматривает низкие цены для покупателей при минимальных издержках на обработку товара. Товар поступает напрямую от производителя или официального дистрибьютора.
   Другой проект, который был заморожен в Новосибирске, — торговый центр на ул. Фрунзе, владельцы которого — московский банк «Глобэкс». Первоначально площадка под строительство торгово-развлекательного комплекса под рабочим названием «Торговый квартал на Фрунзе» принадлежала межбанковской инвестиционной группе («МИГ»). В 2002 г. группа объявила о намерении построить 45–50 торговых центров «Торговый квартал» в городах с населением свыше 500 000 человек. Строительство комплекса «Торговый квартал на Фрунзе» стоимостью более $ 50 млн и площадью 59 000 кв. м (из них торговых — 44 000 кв. м) на участке 4 га «МИГ» начала в Новосибирске в конце 2002 г. Сдача объекта в эксплуатацию была запланирована на декабрь 2003 г., однако далее нулевого цикла работы не пошли. В начале 2005 года площадка была продана банку «Глобэкс» за $ 12 млн. Банк оценил объем требуемых инвестиций в $ 40 млн и надеялся ввести комплекс в эксплуатацию в 2006 году. Сейчас банк «Глобэкс» завершил повторный тендер по выбору генподрядчика. Первый раз банк проводил тендер в прошлом году, победителем стала польская компания «Будимэкс», однако договор генподряда так и не был подписан. Сейчас банк намерен подписать новый договор с победителем до конца марта. Тем временем площадка под строительство торгово-развлекательного центра простаивает с 2004 года.
   «Повторный тендер по выбору генподрядчика должен завершиться в ближайшее время», — сообщил руководитель дирекции инвестиционных проектов Владимир Егоров. «Договор с компанией «Будимекс» по итогам первого тендера, который проводился в прошлом году, был подписан, но его вступление в силу было обусловлено наличием определенных событий, которые не произошли. Поскольку данная процедура заняла определенное время, и за это время многие объективные факторы, в частности, цены на рынке строительных услуг изменились, то мы приняли решение о необходимости проведения вторичного тендера. Его итоги будут известны в марте», — пояснил Егоров.
   А технический директор Януш Кубиса московского представительства BUDIMEX S. A через пресс-секретаря сообщил, что «компания не намерена участвовать в новосибирском проекте «Глобэкса». Между компанией и банком «Глобэкс» было лишь предварительное соглашение. Договор генподряда так и не был подписан — стороны не смогли договориться по ряду вопросов. В настоящий момент все переговоры прекращены.


Яна Иванова

 


Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Деловая газета Деловая газета "Бизнес в Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
11.03.2013
ПОЛИПЛАСТИК ЗапСиб при поддержке Департамента энергетики и ЖКХ г. Новосибирска проводит бесплатный информационно-технический семинар
ПОЛИПЛАСТИК ЗапСиб при поддержке Департамента энергетики и ЖКХ г. Новосибирска проводит бесплатный информационно-технический семинар на тему «Новые технические решения в строительстве и эксплуатации трубопроводов из полимерных материалов. Современные подходы к техническому нормированию в области строительства, проектирования и эксплуатации газопроводов, систем водоснабжения, теплоснабжения и водоотведения из полимерных материалов».
01.03.2013
Mashex Siberia – 2013
С 26 по 29 марта 2013 года компания «ITE Сибирская Ярмарка» проводит в новосибирском экспоцентре 15-ю международную выставку машиностроения, металлургии и металлообработки. В этом году выставка впервые пройдет под новым названием —Mashex Siberia.
09.10.2012
СибСтройЭкспо: Конструктивно о технике и строительстве
С 16 по 19 октября «ITE Сибирская Ярмарка» проводит в новосибирском экспоцентре специализированную выставку строительной и дорожной техники, оборудования, материалов и технологий «СибСтройЭкспо».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.