Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив
География распространения
География распространения журнала "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Новосибирк
Барнаул
Кемерово
Красноярск
Новокузнецк
Омск
Томск

ПАРТНЕРЫ



Международные операторы рассматривают перспективы проникновения в столицу Сибири

   В ближайшие три-четыре года российский гостиничный рынок ожидает всплеск активности. Уже сегодня в ряде регионов гостиничный бизнес развивается более динамично, чем другие секторы рынка недвижимости. Наибольшая активность гостиничного строительства отмечается в обеих столицах, в курортных зонах, например, на юге России, а также в ряде городов-миллионеров. В большинстве российских городов гостиничный фонд морально и физически изношен. Этот факт обусловливает гостиничный бум в регионах, где размещается бизнес крупных предприятий. Например, город Ханты-Мансийск. Эксперты в сфере гостиничного строительства отмечают, что сегодня региональные рынки достигают той точки развития, когда становятся интересны международным компаниям. Однако многое зависит от политики местных властей: желание одним махом избавиться от устаревшего номерного фонда уже сейчас приводит к возникновению дефицита номеров и удорожанию размещения в действующих гостиницах. Операторы международных сетей пользуются моментом. Гостиничный рынок России имеет более высокие показатели роста, чем в Западной Европе, поэтому именно сейчас важно войти и укрепить свои позиции.
   Очевидно, что Россия — огромный рынок, который только предстоит заполнить гостиницами. Однако многое в данном вопросе зависит и от внутренней политики и активности отечественных инвесторов и девелоперов. Многие западные гостиничные операторы неоднократно заявляли о своем желании увеличить свое присутствие на территории России, такие как международная сеть Accor, компания SAS Rezidor и ряд других. Такие сети, как Marriott International, Holiday Inn Worldwide или ITT Sheraton Corp. хорошо известны в России — под их марками уже не первый год работают крупные гостиничные объекты. Но на деле лишь немногие готовы вкладывать деньги именно в строительство отелей. Большинство западных операторов планируют прийти позже, когда в России сформируются национальные сети отелей, которые можно будет впоследствии выкупить. Во многом такая позиция связана с трудностями по получению участков. Им предлагаются такие условия вхождения на рынок, что проект становится заведомо нерентабельным.
   Помимо мировых сетей, гостиничный бизнес привлекателен для российских компаний, часть из которых таким образом стремится диверсифицировать свой бизнес. Например, известный многоотраслевой холдинг «Базовый элемент» заявил о реализации ряда крупных проектов на территории страны.

Гостиничная столица Сибири
   О строительстве собственных отелей в Новосибирске заявили сразу два гостиничных оператора — Rezidor SAS и Protea.
Первый отель под управлением международной гостиничной группы Rezidor SAS под брэндом Park Inn появится в Новосибирске в 2007 году. Строительством отеля будет заниматься компания «РГС-Недвижимость», которая была создана в 2003 году для управления инфраструктурными активами в интересах группы компаний «Росгосстрах». На сегодняшний день ее уставный капитал составляет 672,6 млн рублей. Активы, находящиеся в собственности и под управлением «РГС- Недвижимости», включают в себя более 300 объектов и земельных участков под строительство и оцениваются в сумму более 100 млн долларов. В «РГС-Недвижимости» подтвердили участие Rezidor-SAS в проекте.
Это будет трехзвездочный отель Park Inn на 400 номеров. Комплекс будет состоять из офисного центра площадью около 10 000 кв. м и отеля. Еще в начале 2005 года комиссия мэрии одобрила выделение компании «РГС-Недвижимость» земельного участка с предварительным согласованием площадью 0,8 га на границе Нарымского сквера со стороны улицы 1905 Года. Как сообщил тогда главный архитектор города Валерий Арбатский, на этой территории расположены ветхие здания — база УЖКХ и общество садоводов. Эти строения диссонируют с идеей сквера, поэтому логично здесь построить столь необходимый городу гостиничный комплекс.
   Ранее предполагалось, что строительство начнется уже в 2005 году и закончится в 2007 году. Однако начало строительства пришлось перенести на 2006 год — проект неожиданно получил большой общественный резонанс, поскольку жители опасались, что в процессе строительства пострадают зеленые насаждения сквера. Проект был представлен для публичного обсуждения в районной администрации. В результате поступивших замечаний первоначальный проект был изменен: исчез оздоровительный центр, а площади офисного центра были урезаны в полтора раза, однако размер площадки остался прежним — 0,5 га под бизнес-центр и 0,3 га под гостиницу.
   Проект предусматривает строительство гостиницы на 200 номеров общей площадью 11 000 кв. м и офисного центра общей площадью 10 000 кв. м. Объем инвестиций сейчас уточняется. Первоначально планировалось вложить около $ 35–40 млн, из которых около $ 900 000 уйдут на реконструкцию Нарымского сквера.
   Компания «Русские отели», близкая к холдингу «Базовый элемент», создана частными лицами в сентябре 2004 г. для строительства сети региональных отелей и объектов коммерческой недвижимости, в которые планируется инвестировать более $ 250 млн. «Русал» — третья по величине алюминиевая компания. 100% акций «Русала» контролирует «Базовый элемент» Олега Дерипаски. Всего «Русские отели» планируют создать в России сеть четырехзвездочных отелей бизнес-класса и офисных центров класса В в таких крупных российских городах, как Краснодар, Самара, Пермь, Новосибирск, Нижний Новгород, Екатеринбург, Челябинск и Хабаровск. Планируемый объем инвестиций в проекты составит $ 200–250 млн.
   Первоначально «Русские отели» намеревались построить в Новосибирске четырехзвездочный отель. Однако в дальнейшем планы были скорректированы. Вместо отеля будет построен бизнес-центр, с пристроенной небольшой гостиницей.
   В декабре 2004 г. мэрия Новосибирска приняла решение предоставить «Русским отелям» земельный участок в центре города для строительства четырехзвездочной гостиницы. Тогда в компании сообщалось, что в течение 1,5–2 лет в Новосибирске будет построена гостиница на 150–200 номеров площадью 10 000 кв. м. Инвестиции в проект оценивались в $10–12 млн. Однако спустя полгода планы компании изменились. На месте отеля будет построен комплекс в 16 000 кв. м, в котором 10 000 кв. м займет бизнес-центр класса B. Остальное займет гостиница класса «4 звезды». Объем инвестиций составит около $13 млн. Изменяя концепцию, в компании руководствовались экономическими соображениями: бизнес-центр окупится быстрее, чем гостиница. Средний срок окупаемости офисного центра составляет 4–5 лет, гостиницы — 8–12 лет. Подготовительные работы на площадке начнутся уже в конце июля, ориентировочный срок окончания строительства — 2007 год. Помещения в бизнес-центре компания планирует сдавать по $ 30 за кв. м в месяц, гостиничные номера — по $ 120–150 в сутки.
   Оператор по управлению сетью отелей еще не определен. Ранее в качестве управляющей компании для будущего отеля называлась южно-африканская сеть Protea, с которой было подписано рамочное соглашение. На изменение планов «Русских отелей» и охлаждение их отношений с Protea могло повлиять решение южно-африканской сети самостоятельно развивать в России сеть отелей, считают аналитики. Protea учредила «Русскую компанию развития», которая может получить земельный участок неподалеку от участка «Русских отелей». Protea предпочла действовать самостоятельно, и «Русские отели» теперь вынуждены корректировать свой бизнес.
   «Решение «Русских отелей» изменить концепцию выглядит логичным», — считает вице-президент компании Jones Lang La Salle Марина Усенко. — Строительство гостиницы предполагает более длительный срок окупаемости, чем офисного здания». По ее данным, в Новосибирске велика потребность как в офисных зданиях, так и в гостиницах, поэтому включение небольшого гостиничного блока в состав бизнес-центра оправданно.

«Центральная»  все еще ждет
   Большинство расположенных в Новосибирске отелей нуждаются в реконструкции. Городские власти пытаются привлечь инвесторов, но не всегда их усилия приводят к желаемому результату. Например, долгие годы «украшает» одно из лучших мест города ветшающая гостиница «Центральная». О необходимости реконструкции или сноса гостиницы «Центральная» на улице Ленина говорят уже давно.
   Последний конкурс инвестиционных проектов, объявленный мэрией города, не состоялся. По условиям конкурса победитель должен не только заплатить максимальную сумму компенсации муниципалитету за снос гостиницы, но и переселить за свой счет другого совладельца здания — ресторан «Дружба». Стартовая цена проекта составила более 200 млн руб. Решение о сносе «Центральной» сессия городского Совета приняла в конце августа прошлого года. Победителем конкурса должна была стать компания, предложившая максимальную компенсацию за снос муниципального имущества. Его минимальный размер был установлен в 227 млн руб, из которых 197 млн руб. — платеж за здание гостиницы и 30 млн руб. — за инженерные сети. Победителю давалось 36 месяцев на строительство отеля площадью 20 000 кв. м, причем общая стоимость работ должна была составить не менее 1 млрд руб. Инвестору предстояло решить вопрос с переселением находящегося в гостинице ресторана «Дружба». Главным условием, которое выдвинули владельцы ресторана — предоставление помещения, аналогичного по площади (1 000 кв. м) и местоположению. «Однако мы понимаем, что найти помещение вблизи площади Ленина инвестору при всем желании вряд ли удастся, и поэтому согласны на помещение большей площади в другом месте центра города. Увеличение площади на 30% нас вполне удовлетворит», — поясняла директор ресторана «Дружба» Зоя Мельникова.
   Участники рынка сразу отметили, что инвестору будет непросто выполнить условия владельцев «Дружбы». «Купить помещение, удовлетворяющее их требованиям, в достаточно оживленном месте, на первом этаже, площадью не менее 1 300 кв. м, практически невозможно», — отметил директор риэлторской компании «Эрмитаж» Тимур Тагиров. На сегодняшний день стоимость торговых площадей в центре города он оценивает в $ 1 500–4 000 за 1 кв. м. Но инвестору, заинтересованному в этом помещении, возможно, придется заплатить на 30% больше максимальной рыночной стоимости — по $ 5 000–6 000 за 1 кв. м.
   «С учетом всех компенсаций гостиница слишком дорого обойдется инвестору», — соглашалась старший вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels Марина Усенко. — Строительство «под ключ» стандартной четырехзвездочной гостиницы обходится в $ 130 000–150 000 за номер, а в данном случае с учетом всех выплат цена возрастет до $ 200 000 за номер, причем стоимость земли составит 35% от стоимости проекта при норме не более 20%». Привлекательность такого проекта для инвесторов сомнительна.

Везучий Совнархоз
   Зданию, где в 60-е годы располагалось ведомство, известному под названием Совнархоз, повезло больше, чем гостинице «Центральная». Лишь с третьей попытки оно было продано. Покупателями стали барнаульская и новосибирская компании. Фонд имущества Новосибирской области дважды предпринимал попытки продать строение по адресу Красный проспект, 82. И всякий раз неудачно. Заявки на покупку не поступали, что объяснялось слишком высокой начальной ценой лота — 257,8 млн руб. (шаг аукциона составлял 5% от стартовой цены) и необходимостью весомых вложений в реконструкцию. Первый аукцион в августе 2005 года не состоялся из-за отсутствия заявок. Первый заместитель руководителя департамента земельных и имущественных отношений областной администрации Владимир Лемайкин тогда не исключал, что здание будет продано по частям. В ноябре продавец кардинально изменил поведение: он отказался от механизма аукциона в пользу публичного предложения по продаже здания. Цена с 21 ноября по 30 декабря, в период действия предложения о продаже, последовательно снижалась каждые три дня более чем на 4,2 млн руб. (минимальная сумма — 200 млн руб.). Именно за эту сумму 26 декабря объект и был продан.
   Покупателем здания стала алтайская группа компаний «Сибма», купившая совместно с некой новосибирской компанией, название которой не разглашается. Партнеры приобрели здание Совнархоза за 200 млн рублей. Внешний облик ценного с точки зрения архитектуры строения, по уверениям руководства «Сибмы», от реконструкции только выиграет. После реконструкции здание будет перепрофилировано под гостиницу уровня четыре-пять звезд. По предварительным расчетам, проект обойдется в $ 25 млн. По словам генерального директора ФПГ «Сибма» Анатолия Банных, в качестве источников инвестиций будут использоваться собственные средства и банковские кредиты. Партнером «Сибмы» выступает крупная новосибирская компания, название которой опять же пока не афишируется. По оценкам специалистов, в реконструкцию инженерных систем и новое строительство, необходимых для создания пятизвездочной гостиницы, потребуется вложить примерно столько же, сколько было потрачено на покупку здания — 200 млн рублей.

Петр Мерзликин

 


Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Деловая газета Деловая газета "Бизнес в Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
11.03.2013
ПОЛИПЛАСТИК ЗапСиб при поддержке Департамента энергетики и ЖКХ г. Новосибирска проводит бесплатный информационно-технический семинар
ПОЛИПЛАСТИК ЗапСиб при поддержке Департамента энергетики и ЖКХ г. Новосибирска проводит бесплатный информационно-технический семинар на тему «Новые технические решения в строительстве и эксплуатации трубопроводов из полимерных материалов. Современные подходы к техническому нормированию в области строительства, проектирования и эксплуатации газопроводов, систем водоснабжения, теплоснабжения и водоотведения из полимерных материалов».
01.03.2013
Mashex Siberia – 2013
С 26 по 29 марта 2013 года компания «ITE Сибирская Ярмарка» проводит в новосибирском экспоцентре 15-ю международную выставку машиностроения, металлургии и металлообработки. В этом году выставка впервые пройдет под новым названием —Mashex Siberia.
09.10.2012
СибСтройЭкспо: Конструктивно о технике и строительстве
С 16 по 19 октября «ITE Сибирская Ярмарка» проводит в новосибирском экспоцентре специализированную выставку строительной и дорожной техники, оборудования, материалов и технологий «СибСтройЭкспо».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.