Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив
География распространения
География распространения журнала "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Новосибирк
Барнаул
Кемерово
Красноярск
Новокузнецк
Омск
Томск

ПАРТНЕРЫ



Конверсия промышленных зон

Постиндустриальные превращения
«Массовое перепрофилирование предприятий началось в 90-е годы, когда рентабельность большинства новосибирских предприятий резко упала», — говорит советник гендиректора девелоперской компании «Сибакадеминвест» Георгий Андреев. Тогда же начал формироваться спрос на склады, офисно-торговые помещения, и для многих предприятий выходом стало либо перепрофилирование, либо продажа предприятия.
 «В условиях, когда оформление земли занимало в лучшем случае год, а подключение к коммуникациям могло «утяжелить» проект на 100% и более, площадки промпредприятий стали лакомым куском для девелоперов», — считает президент Сибирской Гильдии Управляющих и Девелоперов коммерческой недвижимости Олег Луговой. Тем более, что предприятия были недооценены.
«Останется предприятие в центре города или переедет на окраину, зависит от инвестиционной привлекательности его площадки», — считает директор риэлторской компании «Эрмитаж» Тимур Тагиров (компания продает квартиры в жилом комплексе «Солярис» на месте бывшей фабрики). В центре города земля стоит дорого, не менее $ 2 млн за га, отдельные участки — до $ 3 млн. Безусловно, выгоднее использовать площадку под жилую или коммерческую недвижимость, а не заниматься низкорентабельным производством. Так, на месте обанкротившейся фабрики «Новосибирскмебель» заканчивается строительство жилого комплекса «Солярис» общей площадью 35 000 кв. м. Расчет новых собственников, компании «Запсибмебель», в 2003 году купившей фабрику-банкрота, был абсолютно точен. Дорогие квартиры в жилом комплексе, расположенном между главной улицей города, Красным проспектом, и Центральным парком оказались востребованы. Сейчас строится последняя, третья очередь комплекса, где квартиры продаются от 40 000 руб за кв. м.
Под жилую застройку планирует использовать собственную территорию опытно-экспериментальный завод «Эталон». «Это предприятие построено в 30-х годах и в настоящее время ничего не производит», — рассказывает гендиректор завода Анатолий Ласков. Оставшиеся несколько специалистов занимаются ремонтом продукции на выезде у заказчика. Завод приватизировал собственную площадку (0,95 га) и намерен построить на ней жилой комплекс площадью более 40 000 кв. м. «В настоящее время ведется работа над проектом», — добавил Ласков. Планируется, что строительство начнется уже в 2006 году. В мэрии поддержали проект «Эталона». 
«Химическое производство всегда было вредным, и периодически возникали проблемы с экологами», — рассказывает директор завода пластмассовых изделий Игорь Валюх. Безусловно, разумно перенести производство с площадей на улице Фрунзе за городскую черту, где у завода есть несколько производственных площадок. «Освободившийся же участок (площадью около 1 га) в центре города, на улице Фрунзе, прекрасно подходит под жилой комплекс повышенной комфортности», — поясняет он. Планируется построить 60 000 кв. м жилья, строительство должно начаться в 2006 году.
По данным агентства «Сибакадемстрой-Недвижимость», стоимость нового жилья в центре города составляет от 35 000–40 000 руб за кв. м, стоимость торговых помещений — от $ 5 000–7 000 за кв. м, офисных — от $ 3 000–5 000 за кв. м. «В центре города находится самая дорогая недвижимость, поэтому даже связанные со сносом проекты окупают себя», — считает директор риэлторской компании «Эрмитаж» Тимур Тагиров. «Недвижимость на окраинах стоит дешевле, поэтому девелопер предпочитает не сносить, а перепрофилировать или реконструировать заводские здания», — уточняет он. Так были перепрофилированы производственные зоны заводов «Сибстанкоэлектропривод» и «Станкосиб». В пустующих промышленных цехах завода «Сибстанкоэлектропривод» разместились магазины сети «Алпи» и «Планета Электрика».
Директор по развитию компании «Электрокомплектсервис» Евгений Леоненко (ей принадлежит сеть «Планета Электрика») рассказал, что в сентябре 2004 года «Электрокомплектсервис» выкупила у завода «Станкоэлектропривод» три пустующих здания на площадке 10 га по ул. Петухова, 69. «Это склад площадью 15 000 кв. м, здание бывшего заводоуправления 6 000 кв. м и производственный цех площадью 9 000 кв. м», — пояснил Леоненко. «Строительство аналогичных зданий с нуля обошлось бы нам в 1,5–2 раза дороже, прибавьте еще потери времени — год-полтора на различные согласования», — пояснил он.
Директор отдела капитального строительства завода «Сибэлектропривод» Евгений Саенко сообщил, что все постройки относятся к 70-м годам. Первоначально они предназначались для экспериментального производства, однако в 90-х завод был вынужден свернуть свои экспериментальные программы, и здания пустовали. В бывшем заводоуправлении компания разместила торгово-выставочный зал «Планета Электрика» и офисные помещения, а склад реконструировала до класса «А».
Территория «Станкоэлектропривода» интересна за счет удачной транспортной развязки. Это центр Кировского района, рядом — оживленная магистраль, улица Петухова. На площади в 10 га можно разместить не только большую парковку, но и сделать удобную площадку для погрузки-разгрузки перед складом. В Кировском районе до сих пор не было крупноформатных торговых центров, и для участия в проекте была приглашена красноярская компания «Сибирская Губерния», которая развивает сеть гипермаркетов «Алпи».
Двухэтажный цех площадью 10 000 кв. м практически весь (за исключением части первого этажа — 1 000 кв. м) был выкуплен «Сибирской Губернией». Сумма сделки участниками не раскрывается.
Промплощадка Мясоконсервного комбината — удачная находка под строительство гипермаркета, считают новосибирские девелоперы.
Планирует торговые площади на своей территории и НМЗ им. Кузьмина. «Сейчас на месте одного из недостроенных заводских цехов планируется построить торговый центр площадью более 20 000 кв. м», — сообщил исполнительный директор компании «НМЗ-Девелопмент» Николай Смыслов (подконтрольна компании «Русский уголь»). Планируется, что турецкая компания «Рамэнка» (ей принадлежит сеть магазинов «Рамстор») будет одним из якорных арендаторов. Сейчас идет проектирование, и договор с Рамэнкой пока не подписан, подчеркнул Смыслов. Завод им. Кузьмина расположен по улице Станционной, одной из главных улиц Ленинского района, а оживленная магистраль — непременное условие для крупного торгового центра. К тому же транспортный поток на ул. Станционной большой, а магазины практически отсутствуют, не говоря о торговых центрах.
Перепрофилировал свои цеха и завод «Станкосиб». В последнее время «Станкосиб» все меньше внимания уделял своему профильному производству, переориентируясь на девелопмент. По данным годового отчета, производство изделий из пластмасс составило 9,6% от общей выручки, металлорежущие станки принесли заводу 8,2%, а деревообрабатывающее оборудование — всего 0,58%. При этом на сдачу недвижимости в аренду приходится 56,2% годовой выручки, а в I квартале удельный вес арендных платежей составил и вовсе 72,3%. Крупнейшим непрофильным проектом «Станкосиба» стал торговый центр «Гиперон» площадью 19 000 кв. м, который открылся в начале 2005 года в главном производственном корпусе завода.
«Станкосиб» как производственный актив не представляет никакого интереса», — считает аналитик БКС Вячеслав Жабин. Для сравнения: в 2004 году «Станкосиб» выпустил один деревообрабатывающий станок. В начале 1990-х производство таких станков доходило до 15 000 штук. «Главная ценность завода — торговые и офисные площади. Завод «Станкосиб», расположенный на ул. Большевистской, связывающей Академгородок и Первомайский район с центром города, привлекателен для крупных торговых операторов», — считает аналитик. В «Гипероне» представлены магазины «Быстроном», «Техносила» и ряд других.
Машиностроительная отрасль разочаровывает акционеров падением рентабельности. Решение акционеров «Станкосиба» сосредоточиться на более доходных сегментах выглядит логичным.
Промплощадки интересны для торговых операторов. Нехватка торговых площадей — традиционная беда практически всех российских городов. Промышленные предприятия располагаются в лучших местах, на пересечении транспортных потоков, есть место для парковки и склада. В результате превратить цех в торговый зал можно быстрее и дешевле. Строительство же займет несколько лет и потребует не менее 20 000–30 000 руб. на кв. м, в зависимости от затрат на коммуникации.
Петр Мерзликин


Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Деловая газета Деловая газета "Бизнес в Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
11.03.2013
ПОЛИПЛАСТИК ЗапСиб при поддержке Департамента энергетики и ЖКХ г. Новосибирска проводит бесплатный информационно-технический семинар
ПОЛИПЛАСТИК ЗапСиб при поддержке Департамента энергетики и ЖКХ г. Новосибирска проводит бесплатный информационно-технический семинар на тему «Новые технические решения в строительстве и эксплуатации трубопроводов из полимерных материалов. Современные подходы к техническому нормированию в области строительства, проектирования и эксплуатации газопроводов, систем водоснабжения, теплоснабжения и водоотведения из полимерных материалов».
01.03.2013
Mashex Siberia – 2013
С 26 по 29 марта 2013 года компания «ITE Сибирская Ярмарка» проводит в новосибирском экспоцентре 15-ю международную выставку машиностроения, металлургии и металлообработки. В этом году выставка впервые пройдет под новым названием —Mashex Siberia.
09.10.2012
СибСтройЭкспо: Конструктивно о технике и строительстве
С 16 по 19 октября «ITE Сибирская Ярмарка» проводит в новосибирском экспоцентре специализированную выставку строительной и дорожной техники, оборудования, материалов и технологий «СибСтройЭкспо».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.