Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив
География распространения
География распространения журнала "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Новосибирк
Барнаул
Кемерово
Красноярск
Новокузнецк
Омск
Томск

ПАРТНЕРЫ



Офисная лихорадка

Эксперты рынка недвижимости расходятся в оценке последствий обозначившегося офисного бума в Новосибирске. Выявляются две крайние позиции: одновременный ввод большого количества площадей может обрушить рынок, считает ряд аналитиков. Потребность города в новых площадях растет с каждым годом, возражают другие.
Тенденции
«Сегодня офисная недвижимость представляется беспроигрышным делом для инвестирования, — говорит директор агентства недвижимости «Акрополь» Зафар Умаров. — Ведь потребность в новых площадях значительная. Представьте, еще несколько лет назад новые качественные площади совершенно отсутствовали, а спрос на них был огромный. Когда начали строиться первые бизнес-центры, договоры аренды на большинство помещений заключались еще до окончания строительства. Неудивительно, что столь многие компании решили занять пустующую нишу».
«Многие застройщики убеждены, что строить офисные центры легко — гораздо легче, чем, скажем, торговые центры — не требуется разрабатывать концепцию, вести переговоры с якорными арендаторами, искать место на пересечении покупательских потоков. Можно построить практически любое здание в центральной части или по магистралям. Неудивительно, что бизнес-центры лидируют среди всей коммерческой недвижимости, построенной за последние годы», — комментирует Тимур Тагиров, директор агентства недвижимости «Эрмитаж».
«Только на первый взгляд строительство офисного здания более безопасное вложение, чем торгового центра, — замечает президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов Олег Луговой. — На деле рисков здесь не меньше — от неудачного месторасположения до взаимоотношения собственников, изменения внешнего окружения (например, стройка рядом) и других. Сегодня роль этих факторов не слишком велика — рынок пока не насыщен. Но в дальнейшем влияние хотя бы одного из негативных факторов может существенно испортить позиционирование бизнес-центра и, соответственно, отразиться на его доходности».
«Буквально до последнего момента новосибирские девелоперы предпочитали строить именно офисные здания, — соглашается управляющий партнер компании DSO Consulting Сергей Сидоренко. — Так, в 2005 году в Новосибирске было построено около 50 000 кв. м офисных зданий, не считая 20 000–25 000 кв. м встроенных помещений (на первых этажах домов). Однако количество офисов, которые «выплеснутся» на рынок уже в конце текущего или начале следующего года, превысит показатели прошлых лет в разы — сейчас строится около 300 000 кв. м офисных зданий». Одновременный ввод такого количества помещений отразится на ставках аренды. «Сначала ставки стабилизируются, а затем, примерно к концу 2008 года, постепенно начнут снижаться. Поначалу снижение будет неявным, за счет предоставления дополнительного бесплатного сервиса», — рассуждает Сидоренко.
«Цены на офисные площади во вновь построенных бизнес-центрах растут быстрее, чем ставки аренды. Таким образом, с падением доходности собственники офисов сталкиваются уже сейчас», — резюмирует Зафар Умаров. Это касается, в основном, мелких инвесторов, решившихся приобрести офис для последующей сдачи в аренду. Из-за дороговизны окупаемость небольших офисов в последних введенных бизнес-центрах стала падать, вплотную приблизившись к московским нормам, — вместо прежних 4–5 лет она увеличилась до 6–7 лет. Спрос на площади в бизнес-центрах растет за счет мелких инвесторов, которые вместо покупки второй-третьей квартиры решаются инвестировать в офисные площади, и цены растут, в то время как количество арендаторов существенно не увеличивается, поясняет собеседник.
По данным Евгении Сидельниковой из «Инвестиционно-строительной компании Заельцовская» (застройщик бизнес-центров), количество инвесторов, приобретающих офисы для дальнейшей их сдачи в аренду, а не для собственных нужд, на объектах компании составляет более 60%.

Офисные переростки
«Большинство строящихся сейчас офисов все же относится к хорошему классу «В», несмотря на желание их владельцев позиционироваться как «А», — считает Зафар Умаров. До класса «А» этим объектам не позволили «подняться» такие минусы, как неудачное местоположение, проблемы с подъездом к зданию и нехватка парковочных мест — как в подземных парковках для арендаторов, так и в наземных для посетителей бизнес-центров, соглашается Тимур Тагиров. Кроме того, класс «А» предполагает наличие профессиональной управляющей компании, тогда как в Новосибирске бизнес-центрами управляют небольшие фирмы, профессионализм которых оставляет желать лучшего. «В дальнейшем наибольшая конкуренция развернется именно среди данных бизнес-центров», — считает Умаров. Для них месячная ставка в 1 000–1 100 руб. за 1 кв. м является предельной, чаще всего такие офисы сдаются по 800–850 руб. за 1 кв. м. Самыми дорогими предложениями по аренде в этом сегменте до сих пор были площади в центрах Golden Plaza (ул. Инская) и «Новоград» (Красный проспект, 55), где месячные ставки составляют 950–1 100 руб. за 1 кв. м.
В Golden Plaza (6 600 кв. м, проект «Сибакадеминвеста» — девелоперской компании, близкой к «Сибакадембанку») высокие ставки аренды объясняют качеством площадей. «По многим основным параметрам здание приближается к классу «А», что оценили наши арендаторы, среди которых — «Эрнст и Янг», «Сибакадембанк», «Сосьете Женераль-Восток», — поясняет менеджер по аренде Елена Мамошкина.
А компания «Новоград» в одноименном офисно-торговом центре (офисы занимают пять этажей из семи) снизила первоначально заявленную ставку аренды офисных площадей с $ 50 за 1 кв. м до 850–1 000 руб. за 1 кв. м в месяц. В компании объяснили снижение скидками для крупных клиентов. «Если арендатор снимает большую площадь, то ставка снижается, а у нас 80% площадей арендовали семь крупных компаний», — пояснил замдиректора компании «Новоград» Роман Медведев.
Риэлторы же указывают на существенный минус «Новограда» — отсутствие охраняемой парковки. Припарковать автомобиль можно лишь на прилегающей улице Ермака, где никто не гарантирует его сохранность. Тем не менее, успех этому центру обеспечивает уникальное расположение на Красном проспекте, в первой линии домов. Среди бизнес-центров на сегодняшний день лучшее местоположение именно у «Новограда».
По мнению Олега Лугового, залогом успеха в будущем станет не только правильное местоположение бизнес-центра, но и наличие профессиональной управляющей компании. Очевидно, что наиболее конкурентоспособными станут бизнес-центры, принадлежащие одному собственнику. Большое количество совладельцев не способно выработать единую политику в отношении арендаторов, выбрать профессиональную управляющую компанию, между ними почти неизбежны конфликты. Сейчас высокий спрос на покупку офисных площадей побуждает девелоперов продавать их, и сособственников в одном центре может набраться до сотни. «В дальнейшем привлекательность для арендаторов в таких бизнес-центрах понизится», — добавляет Луговой.
Одним из лучших по соотношению «цена/качество» в сегменте офисов класса «В» является девятиэтажный офисный центр площадью 10 000 кв. м на улице Ленина, 52. Компания «Трансервис» сдала его в эксплуатацию еще в октябре 2004 года, сумма инвестиций составила 140–150 млн руб. Первоначально компания планировала построить на этом месте элитный жилой дом, но соседство с оживленной автомагистралью могло бы создать проблемы для жильцов. «Все же район привокзальной площади больше подходит для торгового или офисного центра, а не жилого дома», — пояснил тогда директор компании Александр Бойко.
На этом нефтетрейдер решил не останавливаться. Недалеко от привокзальной площади, на ул. Красноярской, компания начинает строительство бизнес-центра площадью около 30 000–35 000 кв. м. Планируемый объем инвестиций составит около $ 20 млн. Главным конкурентным преимуществом будущего центра Бойко считает емкость парковки — на каждые 53 кв. м офисов будет оборудовано одно парковочное место, что является одним из лучших показателей по Новосибирску. При ставке аренды 850 руб. за 1 кв. м проект должен окупиться за шесть лет.
Продолжает строительство офисов и «Инвестиционно-строительная компания Заельцовская». Сейчас компания завершила строительство своего второго бизнес-центра на ул. Фрунзе площадью 6 000 кв. м. Площади в нем продавались на этапе строительства. Последние помещения в центре по ул. Фрунзе распродавались по цене от 40 000 руб. Следующий проект компании — строительство 9-этажного центра с паркингом на 90 машин на углу Кропоткина и Ипподромской. Первые три этажа займут торговые площади, а остальные (около 4 000 кв. м) — офисы класса «В».
По цене 39 000–50 000 руб. за 1 кв. м продает площади компания «Сайл» в своем строящемся 14-этажном бизнес-центре площадью 6 000 кв. м на пересечении улиц Крылова и Семьи Шамшиных. До этого компания занималась только жилищным строительством.
Осознав спрос в Новосибирске на офисы, компания «Русские Отели» пересмотрела первоначальный проект четырехзвездочного отеля. Планы компании изменились в пользу комплекса площадью 16 000 кв. м, в котором 10 000 кв. м займет бизнес-центр класса «B», остальное — гостиница класса «4 звезды», объем инвестиций составит около $ 13 млн. Бизнес-центр окупится быстрее, чем гостиница: спрос на офисы стабильно высокий, срок их окупаемости — 4–5 лет, в то время как гостиницы — 8–12 лет. Ориентировочный срок окончания строительства — 2008 год. Помещения в бизнес-центре компания планирует сдавать по $ 30 за 1 кв. м в месяц.
Высокая доходность офисов привлекла на рынок и «непрофильных» девелоперов — таких, как банки или энергетические компании. ЗАО «Строитель», стопроцентная «дочка» компании «Новосибирскэнерго», выступает как заказчик и соинвестор строительства бизнес-центра на улице Свердлова площадью около 50 000 кв. м, стоимостью около 26 млн евро, класса «В». Проект частично будет финансироваться за счет банковского кредита (Nova Ljubljanska banka, Словения). Генподрядчиком стало словенское подразделение швейцарской компании Smelt Intag. В составе бизнес-центра предусмотрена двухуровневая подземная парковка емкостью 250 машино-мест. Строительство началось прошлой осенью, окончание строительства намечено на 2007 год.
Первоначально планировалась продажа всех площадей здания, но компания пересмотрела свое решение. «Большинство площадей будет сдаваться в аренду, — говорит начальник отдела инвестиций компании Ольга Филипенко. — Управлять зданием, которое принадлежит множеству мелких собственников, проблематично. Первые договоры аренды будут заключаться с 2007 года, тогда же будет определена и управляющая компания. Также не исключена возможность создания собственной управляющей компании».
Новосибирский филиал «Ланта-банка» задумал строительство в Новосибирске 16-этажного бизнес-центра рядом с офисом «Ланта-банка» на улице Кирова, площадью 18 800 кв. м. Планируемый объем инвестиций — $ 19 млн. Сейчас идет проектирование. Заказчиком и генподрядчиком строительства будут дочерние компании «Ланта-банка» «Отдел развития» и «Барс-98». Около трети офисов предполагается продать, а остальные будут сдаваться в аренду. Для эксплуатации центра будет учреждена управляющая компания.

Премиум-класс
В пустующую пока в Новосибирске нишу офисов класса «А» устремились сразу три девелоперские компании. В начале прошлого года о планах по строительству бизнес-центра класса «А» объявила компания «РосЕвроДевелопмент». «РосЕвроПлаза» площадью около 30 000 кв. м будет расположен рядом с театром «Красный факел» по ул. Ленина и должен быть готов к концу года. Объем инвестиций составит около $ 35 млн. Договоры аренды на 15% площадей по $ 410 за 1 кв. м в год уже заключены.
«РосЕвроПлазе» составят конкуренцию два бизнес-центра класса «А» новосибирского девелопера ЗАО «Труд». Первый из них — «Кобра», 22-этажное здание площадью 15 100 кв. м, строится рядом с Домом культуры им. Октябрьской революции. Планируемые инвестиции — $ 20 млн. Сдача объекта намечена на конец 2007 года.
Рядом с гостиницей «Сибирь» ведется строительство бизнес-центра в составе общественно-делового центра «Манхэттен» площадью 60 000 кв. м. Общий объем инвестиций составит около $ 65 млн. Планируется, что управлять объектами ЗАО «Труд» будет профессиональная управляющая компания, выбранная по итогам тендера, проведение которого намечено на 2007 год.
Масштабный проект есть и у московской компании «СТ Групп Регион», которая решила начать освоение рынков офисной недвижимости класса «А» с Новосибирска. «Площадь комплекса, который будет называться ST Plaza, составит 45 000 кв. м, из них офисные помещения займут 30 000 кв. м. Комплекс будет построен на участке площадью 0,34 га на площади Кондратюка», — сообщил коммерческий директор компании «СТ Групп Регион» Дмитрий Шмелев. Начать строительство планируется уже в середине 2006 года. Инвестиции в проект составят не менее $ 27 млн. Окончание строительства намечено на конец 2007 года. Планируемая арендная ставка составит $ 400–450 за 1 кв. м в год.
 «Новосибирск как деловой центр нуждается в офисах самого высокого класса, и существующие проекты эту потребность не закроют», — отмечает Шмелев.
По мнению директора отдела консалтинга Knight Frank Константина Романова, прямой конкуренции бизнес-центров ST Plaza, «Кобра» и «РосЕвроПлаза» не будет. По его словам, потребность в офисах класса «А» в Новосибирске растет, и в 2007 году офисов представительского класса потребуется значительно больше, это связано с повышением инвестиционной привлекательности региона и приходом сюда московских компаний. Однако, замечает Романов, чтобы не обвалить рынок, эти центры должны сдаваться не менее чем с полугодовым перерывом, ведь емкость уже заложенных бизнес-центров класса «А» близка к предельной потребности рынка на ближайшие три года.
Потребность в офисах класса «А» в Новосибирске растет и на сегодняшний день составляет примерно 130 000 кв. м.

Пётр Мерзликин


Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Деловая газета Деловая газета "Бизнес в Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
11.03.2013
ПОЛИПЛАСТИК ЗапСиб при поддержке Департамента энергетики и ЖКХ г. Новосибирска проводит бесплатный информационно-технический семинар
ПОЛИПЛАСТИК ЗапСиб при поддержке Департамента энергетики и ЖКХ г. Новосибирска проводит бесплатный информационно-технический семинар на тему «Новые технические решения в строительстве и эксплуатации трубопроводов из полимерных материалов. Современные подходы к техническому нормированию в области строительства, проектирования и эксплуатации газопроводов, систем водоснабжения, теплоснабжения и водоотведения из полимерных материалов».
01.03.2013
Mashex Siberia – 2013
С 26 по 29 марта 2013 года компания «ITE Сибирская Ярмарка» проводит в новосибирском экспоцентре 15-ю международную выставку машиностроения, металлургии и металлообработки. В этом году выставка впервые пройдет под новым названием —Mashex Siberia.
09.10.2012
СибСтройЭкспо: Конструктивно о технике и строительстве
С 16 по 19 октября «ITE Сибирская Ярмарка» проводит в новосибирском экспоцентре специализированную выставку строительной и дорожной техники, оборудования, материалов и технологий «СибСтройЭкспо».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.