Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив
География распространения
География распространения журнала "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Новосибирк
Барнаул
Кемерово
Красноярск
Новокузнецк
Омск
Томск

ПАРТНЕРЫ



Вопросов больше, чем ответов

Проблемы строительной отрасли и ЖКХ активно рассматриваются не первый год. Одним из первых обсуждений наиболее насущных вопросов в масштабах всего Сибирского федерального округа (СФО) стал съезд строителей Сибири, прошедший в конце мая 2006 года в Омске. На съезде присутствовали представители всех отраслевых федеральных структур и делегаты практически всех субъектов РФ, входящих в Сибирский федеральный округ. По оценке Александра Савельева, это событие стало достаточно неординарным, поскольку оно было первым в истории существования строительного комплекса СФО.
Предполагается, что подобные съезды, направленные на принятие решений по повышению эффективности работы строительной отрасли, будут проводиться не реже одного раза в два года. Постоянным рабочим органом съезда будет считаться межрегиональное отраслевое объединение «Союз строителей Сибири», в котором Новосибирскую область представляет президент ассоциации строителей и инвесторов города Новосибирска и области Константин Боков.
Главная цель съезда — объединение усилий строителей нашего региона для участия в реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», повышение качества и сдерживание роста цен на жилье, увеличение объемов его ввода до 7 миллионов квадратных метров к 2010 году. Были обозначены основные проблемы реализации жилищного национального проекта.
Особое внимание было уделено совместным эффективным действиям участников строительного рынка, бизнеса и власти всех уровней для законодательного решения проблем.
Напомним, что Президент РФ поставил задачу до 2010 года в целом по России ввести в эксплуатацию порядка 80 миллионов квадратных метров жилья. На сегодня в нашей стране реализуется примерно половина этого объема — возводится порядка 40 миллионов квадратных метров. В СФО в 2005 году введено порядка 4 миллионов 409 тысяч квадратных метров, что на 1,1 миллиона квадратных метров больше, чем в 2004 году.
Омск был выбран местом встречи сибирских строителей не случайно, так как именно Омская область стала одним из лидеров по сдаче жилья в эксплуатацию — там в 2005 году введено порядка 750 тысяч квадратных метров жилья. Что касается нашей области, только в городе Новосибирске в 2005 году было введено 529 тысяч квадратных метров.
Как было отмечено на съезде, сегодня в СФО есть неплохой задел строительного рынка по сдаче в эксплуатацию незавершенного строительства. Только по Новосибирской области этот задел превышает на сегодня два миллиона квадратных метров жилья. В текущем году, по подсчетам департамента строительства и ЖКХ администрации Новосибирской области, планируется сдать в эксплуатацию порядка одного миллиона квадратных метров жилья.
Одной из основных проблем строительного рынка в округе, также обсуждавшихся в ходе съезда строителей, остается дефицит строительных материалов. На сегодня сибирским строителям не хватает мощностей по производству цемента, кирпича, других материалов. Чтобы решить жилищную проблему, считают специалисты, прежде всего необходимо усиление государственной поддержки предприятий стройиндустрии.
Снижение цен на строительные материалы, которые являются важной составляющей себестоимости одного квадратного метра, может стать существенным фактором снижения стоимости жилья. Пока же на формирование цен влияет несбалансированность спроса и предложений. Порядка 60 процентов жителей Новосибирской области нуждаются в улучшении жилищных условий, 10 процентов граждан вообще не имеют жилья. Строительный рынок не справляется с удовлетворением имеющихся потребностей. Во многом — из-за дефицита и дороговизны стройматериалов.
«В идеале себестоимость жилья должна колебаться в пределах 10–12 тысяч рублей за квадратный метр, тогда как сегодня она составляет в два, три и более раз превышающую эти показатели сумму, — говорит Александр Савельев. — Участникам строительного рынка сегодня выгодно поднимать цены, чтобы зарабатывать огромные доходы. Рентабельность в строительстве очень высока, она достигает и 40, и 50, а у многих застройщиков даже и 100 процентов».
Казалось бы, реальный механизм снижения затрат для стройиндустрии, а значит и для снижения себестоимости строительства в целом — снижение налогов на местном законодательном уровне и предоставление льгот для производителей материалов. Однако этот процесс, по словам депутатов, у нас практически не продвигается.
«В национальном проекте на самом деле разработаны такие формы государственной поддержки стройиндустрии, промышленности, но они пока существуют лишь только на бумаге и не доведены до конкретных исполнителей, — говорит Александр Савельев. — На сегодняшнем этапе нам необходимо оценить объемы потребностей в строительных материалах всех участников строительного рынка и возможности производственников. К примеру, Искитимский цементный завод, расположенный на территории Новосибирской области, в состоянии обеспечить не только наш, но и другие регионы, ближнее зарубежье. Сегодня это предприятие поставляет цемент в Омскую, Томскую, Московскую области, Казахстан. А вот с производством кирпича в Новосибирской области существуют определенные проблемы — у нас недостаточные мощности для того, чтобы закрыть потребность в нем».
В известном смысле разогревает рынок жилья реализация ипотечного кредитования, которая активно осуществляется сегодня в Новосибирской области. Предполагается, что «ипотечные» деньги в первую очередь должны уходить на рынок первичного жилья, но спрос на строящиеся объекты пока существенно превышает предложения. Нехватка строительных мощностей — опять же — одна из главных причин. Необходимо, к примеру, увеличение мощностей производства крупнопанельного, кирпичного, кирпично-каркасного домостроения. Александр Савельев уверен, что в Новосибирске нужно наращивать объемы крупнопанельного строительства, как нельзя лучше подходящего для застройки крупных жилых массивов на городской периферии, в «спальных» районах с нормальной инфраструктурой. В Красноярском крае доля крупнопанельного строительства составляет 75 процентов в общем объеме сдаваемого в эксплуатацию жилья, в Омске — 41 процент, в Томске — до 40 процентов, в Кемерове — до 45–50 процентов, в Новосибирске эта доля — всего 15 процентов.
Новосибирские законодатели ведут постоянную работу над созданием необходимой для эффективной реализации жилищного национального проекта и проведения реформы ЖКХ нормативно-правовой базы. Наиболее актуальные вопросы сегодня — изменения в связи с введением с 1 января 2007 года нового Закона о праве пользования жильем в России. На одной из последних сессий Новосибирского областного совета депутаты комитета по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству выступили с рядом инициатив. В их числе несколько обращений в адрес Президента РФ, Председателя Совета Федерации, Председателя Госдумы РФ с просьбой о поддержке инициативы в части изменения федерального стандарта максимально допустимой доли граждан в совокупном доходе семьи.
«Эта величина составляет 22 процента, наше предложение — уменьшить этот федеральный стандарт до уровня 18 процентов, что должно способствовать получению дополнительных средств из федерального бюджета в размере 25 миллионов рублей ежеквартально — это порядка 100 миллионов рублей в год», — говорит Александр Савельев.
Еще одно обращение касалось очень важного процесса — страхования общего имущества многоквартирных домов. На сегодняшний день существует колоссальная проблема недофинансирования капитального ремонта — только по городу Новосибирску необходимо его проведение на сумму порядка 19 миллиардов рублей. По мнению депутатов облсовета, очень важно запустить именно рыночные механизмы для решения этого вопроса.
«Общее имущество — это стояки, крыши, чердаки, подвалы многоквартирных жилых домов, которые находятся в долевой собственности граждан, проживающих в конкретном доме. Страхование этого имущества на случай техногенных катастроф или непредвиденных ситуаций, в том числе связанных с недостаточно эффективным ремонтом жилых домов, позволит аккумулировать огромные средства — не менее 500 миллиардов рублей, — говорит Александр Савельев. — Эти средства позволят решить проблему текущего капитального ремонта жилых многоквартирных домов. Но применение рыночных механизмов не означает, что мы должны отказаться от средств, которые должны были прийти из федерального бюджета на текущий и капитальный ремонт».
Данная инициатива не была принята. Основной аргумент оппонентов идеи — страхование собственности многоквартирных жилых домов станет дополнительным финансовым бременем для граждан, которое не даст ожидаемого эффекта. Однако, по мнению инициаторов предложения, такой результат продиктован недостаточностью информации.
«С инициативой по страхованию мы выступили только по одной причине: сегодня все граждане, являющиеся собственниками того или иного жилья, вправе выбирать, с какой управляющей компанией заключить договор и к кому обращаться, если не будут выполнены его условия, — говорит Евгений Покровский, — Страхование поможет решить эти вопросы, поэтому оно должно быть обязательным. Вопрос — в цене страхования. Мы предлагаем минимальную ставку: 10 копеек с одного квадратного метра. При этом жители хотя бы будут понимать, что если что-то пойдет не так, то они будут иметь законное право требовать свою страховую сумму».
Другое обращение депутатов комитета по строительству и вопросам жилищно-коммунального комплекса касалось законодательного урегулирования предоставления реестра собственников помещений в многоквартирном доме. Депутаты вышли с предложением внести изменения в Жилищный кодекс РФ, обязывающие федеральную регистрационную службу и органы местного самоуправления предоставлять собственникам помещений в многоквартирном доме — инициаторам проведения общего собрания — реестр собственников помещения в данном доме за плату, не превышающую сумму затрат на изготовление копий реестра. Этот документ крайне необходим для того, чтобы, в конечном счете, принять решение о способе управления жилым многоквартирным домом, уверен Александр Савельев.
«Многие собственники даже не знают, в каких они живут помещениях, а это напрямую связано с реформированием жилищно-коммунального хозяйства и с выбором способа управления жилым многоквартирным домом до 1 января 2007 года. Проводимые в стране реформы жилищно-коммунального хозяйства и введение в действие нового Жилищного кодекса РФ предусматривают, что собственники помещений в многоквартирном доме сообща владеют, пользуются в установленных пределах общим имуществом в таком доме. Установленный в настоящее время размер платы за предоставление информации, которая им необходима для проведения общего собрания, приводит к значительным расходам для проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и может служить препятствием его проведения», — поясняет позицию комитета Александр Владимирович.
Новосибирские законодатели подчеркивают, что жилищное законодательство — это компетенция Госдумы и СФ, поэтому все их обращения касаются прежде всего федеральных структур. Воздействовать же на изменения законодательства на местном уровне очень сложно.
Выбор способа управления жильем остается на сегодня одним из наиболее актуальных вопросов. Жилищный кодекс предлагает три способа управления жилищным комплексом. Первый из них предполагает непосредственное управление, исходящее от самих собственников многоквартирных домов, когда на общем собрании большинством голосов принимаются те или иные решения. Второй способ — создание товарищества собственников жилья (ТСЖ), которое также выбирается на общем собрании, приобретает форму кооператива или ТСЖ и вступает в процесс управления тем или иным жилищным комплексом. Третий способ предполагает подключение к процессу управляющей компании, с которой каждый собственник жилья заключает определенный договор о содержании и эксплуатации жилья.
По словам Евгения Покровского, сегодня юристы более тщательно присматриваются к еще одному — четвертому — способу управления. Это создание ТСЖ, которое, в свою очередь, заключает договор непосредственно с управляющей компанией.
«Это наиболее гибкий способ управления, так как при нем юридическим лицом выступает само ТСЖ, которое берет на себя ответственность управления, — говорит Евгений Николаевич. — При этом ТСЖ заключает договор с управляющей компанией, несет ответственность за содержание жилья, проделанную работу, имеет право провести конкурс или тендер на лучшую управляющую компанию. Кроме того, ТСЖ — юридическое лицо, может брать на себя ряд дополнительных функций. К примеру, управляющая компания отвечает только за капитальный ремонт, а содержание подъездов берет на себя ТСЖ. Такой симбиоз предусматривает ряд наиболее благоприятных моментов в решении этих вопросов».
На сегодня многие собственники еще весьма далеки как от определения со способом управления своим жильем, так и от понимания того, какой вариант наиболее приемлем для каждого конкретного случая. Активизация рынка управляющих компаний в Новосибирске приносит пока лишь новые вопросы. Уже созданные в городе Новосибирске и области управляющие компании не только никем не регистрировались, не фиксировались, но и не проверялись на предмет эффективности оказываемых ими услуг.
«Сегодня пошла волна создания управляющих компаний — их слишком много вышло на рынок. Управляющие компании может представлять любое юридическое лицо. Но при этом ведь должна быть материальная, финансовая база, опыт работы, — говорит Евгений Покровский. — В этой ситуации страшно то, что, по сути, этим заниматься на данный период имеет право любой, кто пожелает, а четких регламентов нет. А последствия могут быть непредсказуемыми. К примеру, подпишет человек договор с управляющей компанией, не до конца разобравшись с теми или иными пунктами документа, а потом окажется, что компания, подписавшаяся эксплуатировать и обслуживать его жилье, не обязана следить за чистотой подъездов, ежедневно поддерживать в рабочем состоянии лифты и так далее. Поэтому сегодня необходимо привлечь внимание как городской, так и областной исполнительной власти к разъяснению этого вопроса людям. Иначе 1 января 2007 года могут начаться катаклизмы в использовании жилищно-коммунального сектора».
По мнению депутатов, опасность еще и в том, что на 1 января (даты, с которой в 2007 году вступает в силу закон о праве пользования жильем) приходится разгар отопительного сезона, а в Сибири в это время года шутки с отоплением плохи. Поэтому, считают законодатели, должен быть ужесточен отбор управляющих компаний и узаконены определенные нормативы, стандарты, сертификаты, регламентирующие работу этих организаций.
К тому же нужно учитывать, что к 1 января 2007 года не все граждане вступят в договорные отношения с той или иной управляющей компанией или ТСЖ. Как при этом управлять жильем на данный момент, пока тоже неясно.
«Это очень сложный вопрос, на который сегодня нет однозначного ответа, потому что Жилищный кодекс дает нам только фабулу. Поэтому мы будем предпринимать усилия по привлечению внимания всех субъектов к быстрому решению этой проблемы. Нельзя забывать, что зима в Сибири наступает, как говорится, еще в августе. Поэтому уже сейчас нужно решать, кто должен заключать и исполнять договоры о водоснабжении, отоплении, вывозке мусора», — говорит Евгений Покровский.
При этом важно отметить, что лицензирование в нашей стране имеет сегодня определенные ограничения: постоянно снимаются какие-то виды лицензий, и мы постепенно уходим от этого процесса. С одной стороны, это — благо, ведь чем меньше подобных барьеров, тем эффективнее работа, но существует множество видов деятельности, где лицензирование просто необходимо. В большей степени это касается строительной отрасли.
«С 2007 года принято решение о снятии лицензирования на проектные работы. То есть вообще не будут лицензироваться виды строительства, в которых любая ошибка может привести к определенным серьезным последствиям и даже катастрофам! — говорит Александр Савельев. — На съезде строителей Сибири в Омске была принята резолюция о переносе сроков отмены лицензирования проектных и строительных работ до 1 января 2009 года. Что касается лицензий на создание управляющих компаний, вопрос такого рода пока и вовсе не стоит — к большому сожалению».

Анна Молотова


Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Деловая газета Деловая газета "Бизнес в Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
11.03.2013
ПОЛИПЛАСТИК ЗапСиб при поддержке Департамента энергетики и ЖКХ г. Новосибирска проводит бесплатный информационно-технический семинар
ПОЛИПЛАСТИК ЗапСиб при поддержке Департамента энергетики и ЖКХ г. Новосибирска проводит бесплатный информационно-технический семинар на тему «Новые технические решения в строительстве и эксплуатации трубопроводов из полимерных материалов. Современные подходы к техническому нормированию в области строительства, проектирования и эксплуатации газопроводов, систем водоснабжения, теплоснабжения и водоотведения из полимерных материалов».
01.03.2013
Mashex Siberia – 2013
С 26 по 29 марта 2013 года компания «ITE Сибирская Ярмарка» проводит в новосибирском экспоцентре 15-ю международную выставку машиностроения, металлургии и металлообработки. В этом году выставка впервые пройдет под новым названием —Mashex Siberia.
09.10.2012
СибСтройЭкспо: Конструктивно о технике и строительстве
С 16 по 19 октября «ITE Сибирская Ярмарка» проводит в новосибирском экспоцентре специализированную выставку строительной и дорожной техники, оборудования, материалов и технологий «СибСтройЭкспо».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.