Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив
География распространения
География распространения журнала "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Новосибирк
Барнаул
Кемерово
Красноярск
Новокузнецк
Омск
Томск

ПАРТНЕРЫ



На пороге логистического бума

Классифицируем склады

Одним из главных барьеров, сдерживающих развитие рынка складской недвижимости, специалисты считают размытость классификации складских помещений, отсутствие соответствующих общепризнанных стандартов качества, а также отсутствие цивилизованного рынка земли и дефицит участков, обеспеченных соответствующей инфраструктурой.

«Отсутствие единой, согласованной характеристики складов классов A, A-, B не позволяет с точностью определить количество существующих и строящихся объектов той или иной классификации», — отмечает Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group. Сегодня определены лишь общие параметры и характеристики, которым должны соответствовать качественные складские помещения, предлагаемые в аренду.

Вот такую классификацию используют риэлторы и консалтинговые агентства.

К складу класса А они, как правило, относят одно- или двухэтажное здание, построенное по современным технологиям с использованием высококачественных материалов, высота потолков в котором составляет от 10 метров, что позволяет установить многоуровневое стеллажное оборудование. Обязательным условием являются ровный пол с антипылевым покрытием и система пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения (спринклерная или порошковая). Должны быть тепловые завесы на воротах, регулируемый температурный режим в помещении, автоматические ворота докового типа с гидравлическим пандусом, регулируемым по высоте. Следующие требования типичны для недвижимости высокого класса: центральное кондиционирование или принудительная вентиляция, система охранной сигнализации и видеонаблюдение, офисные площади при складе (расположенные в самом здании склада, как правило, на втором этаже, с высококачественной отделкой, хорошо оборудованные), оптико-волоконные телефонные линии, достаточная территория для стоянки и маневрирования. Завершающий штрих — большая прилегающая благоустроенная территория, озелененная, с наличием достаточного количества парковочных мест для всех видов автомобилей (большегрузных фур, малотоннажного транспорта, легковых автомобилей).

К складам класса В эксперты относят одно- или многоэтажное капитальное здание с потолками высотою от 4,5 до 8 метров. Пол должен быть асфальтовым или бетонным без покрытия, земляной пол не допустим. Обязательны пожарная сигнализация и гидрантная система пожаротушения, пандус для разгрузки автотранспорта, офисные помещения при складе, телефонные городские линии, охрана по периметру территории.
К складам класса C относятся капитальные производственные помещения или утепленные ангары с высотою потолков от 3,5 до 18 метров, в качестве пола — асфальт или бетонная плита.

Ворота должны быть на нулевой отметке для возможности проезда автомобиля в помещение.

Склады класса D — подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары.

Приведенную классификацию можно сократить, объединив классы в следующие категории: класс А — качественные склады, остальные — склады, оснащенные по минимуму: погрузочно-разгрузочная техника, система пожаротушения и холодильники.

Перспективный сектор

Какова же ситуация на рынке складских услуг в Новосибирске? Каковы потребности участников рынка, какие проекты реализуются и что ожидается в будущем?

Нина Овчаренко, консультант Коммерческого информационного аналитического центра недвижимости, исследующего рынок складской недвижимости и логистических услуг, считает, что примерный порядок объема складских помещений Новосибирска составляет около 600–680 тыс. кв. м, причем подавляющую часть этих предложений составляют капитальные складские комплексы постройки 60–80-х годов, говорит она. Более 80% этих помещений — помещения низких классов C и D, а доля складов класса А составляет лишь около 5%.

В настоящее время Россия развивается аналогично восточно-европейским странам. В этих условиях путем сравнения величин покупательной способности населения европейских и российских городов компания «КИА центр» оценила потребность в современных складских площадях некоторых российских городов в ближайшее время. Например, потребность в современных складских площадях Новосибирска составляет около 1,2 млн кв. м.

 Одним из основных движущих факторов развития российской экономики является рост потребительского спроса, который в свою очередь способствует росту розничной торговли и развитию российских и международных торговых сетей. Недостаток современных складских площадей в Новосибирске сдерживает развитие торговых центров, которые в значительной степени опираются на современные системы дистрибуции.

Складской сектор в Новосибирске несколько недоразвит, но ситуация стремительно меняется. В Новосибирске французская компания FM Logistic имеет 10000 кв. м складских площадей и планирует начать строительство собственного склада площадью 10000 кв. м стоимостью около 10 млн долл., хотя оно пока не начато. Руководство компании DHL, крупнейшего оператора экспресс-доставки и логистики, рассматривает возможность строительства терминалов в Новосибирске (сеть компании охватывает более 220 стран мира). Руководство группы компаний «Армадилло» приняло решение об открытии филиала в Новосибирске в 2005 году.

 В настоящее время эффективность цепочек поставок товаров является основным условием обеспечения конкурентоспособности производителя, потому что единственный способ уменьшения затрат — это сокращение времени хранения и транспортировки продукта на протяжении всей цепочки поставок. Такую услугу на высоком профессиональном уровне могут предоставить только компании-провайдеры логистических услуг, обеспечивающие планирование и оптимизацию всех логистических процессов.
Сейчас средняя стоимость аренды паллетоместа в новосибирских складах классов В и С составляет около 200 руб. за кв.м в месяц. По данным компании Tablogix, площадь складских помещений составляет от 300 000 до 370 000 кв. м. Из них, по оценкам компании, лишь около 5% соответствуют классу А, и, как правило, они принадлежат производственным компаниям и не предоставляют услуг сторонним организациям. Собственные современные складские комплексы в Новосибирске имеют или строят компании «Красный Восток», «Балтика», «Инмарко», «Сибирский берег». По оценкам местных риэлторских компаний, стоимость аренды складских помещений — от 100 руб. за 1 кв. м в месяц в холодных складах, до 300 руб. за 1 кв. м в современных и отапливаемых.

По данным Сибирского института оценки, стоимость аренды 1 кв. м склада в месяц в городе колеблется от 85 до 252 руб. в зависимости от района. Стоимость складов, выставляемых на продажу, по информации Сибирского агентства оценки «Аспект», варьируется в диапазоне от 2,1 тыс. до 11,3 тыс. руб. за 1 кв. м.

[pageBreak]
По оценке DSO Consulting, общая площадь всех складских помещений в Новосибирске составляет около 650 000 кв.м. Крупнейшими собственниками складов являются ЗАО «Левобережный» (50 000 кв.м), «Новосибирскснабсбыт» (около 40 000 кв.м), «Машкомплект» (38 000 кв. м), «Новосибметалл» (25 000 кв.м), «Электрокомплектсервис» (15 000 кв.м), «Септима» (9 000 кв.м). Крупнейшими складскими операторами (управляют складами класса А и В) являются «Сиблоджикс» (15 000 кв.м), «Сибирский грузовой терминал» (9 000 кв.м), FM Logistic (4 000 кв.м), НЛК (10 500 кв.м). В их управлении около 6% от всей площади новосибирских складов.

Заявленными проектами являются: «РЛК» — склад площадью 40 000 кв.м, класс А (строительство еще не начато), «Новосибирскметалл» — склад площадью 17 000 кв.м, класс А (строительство начато в 2004 году), питерская компания «Балтика» начала строительство склада площадью 8 500 кв.м в 2004 году, компания «Карлоджикс» еще не начала строительство склада площадью 20 000 кв.м. Компанией «ЭКС» ведется ремонт складского помещения площадью 15 000 кв.м, а компанией FM Logistic еще не начато строительство склада на 10 000 кв.м. Новосибирская продуктовая компания «Инмарко» сдала холодильный склад класса В в пригородном поселке Элитный, а МУП «Торгово-розничный комплекс Северный объезд» — склад площадью 35 000 кв. м. Итого заявлено проектов на 144 000 кв. м. По оценке DSO Consulting, потребность новосибирского рынка классов В+ и А составляет 160 000 кв.м. на ближайшие 3 года.

Ранее риэлторы признавали, что нового производственно-складского строительства в городах Сибири почти не ведется. Но в этом и не было особой необходимости, считали они: большое число таких помещений осталось от разорившихся промышленных предприятий. Поэтому реконструировать старое помещение гораздо проще, чем строить новое. Еще один довод в пользу реконструкции — сложившаяся практика выделения лимита по расходу электроэнергии. Чтобы вывести на объект нужный объем электроэнергии, застройщику нужно договориться с местным оператором — компанией «Новосибирскэнерго», что крайне нелегко. Гораздо проще подобрать существующий объект с нужным энергообеспечением и переделать его под свои цели.

Как считает специалист отдела коммерческой недвижимости компании «Эрмитаж» Татьяна Бойко, спрос на складские помещения за последний год стабильно высокий. Наибольшим спросом пользуются склады с удобными подъездными путями и высотой около 6–8 м. Арендная ставка колеблется в пределах 170–250 руб. за кв.м в месяц. Цена продажи в среднем составляет от 5 000 до 10 000 руб. за кв. м, считает Бойко.

За полгода арендные ставки на складские помещения выросли на 30%. Именно поэтому в последнее время все больше компаний стремится обзавестись собственными складами, говорит менеджер отдела недвижимости инвестиционно-строительной корпорации «Заельцовская» Ольга Самойленко. Растет и число тех, кто планирует впоследствии самостоятельно сдавать площади в аренду. «Заельцовская» ежеквартально совершает около пяти сделок по продаже складов площадью от 400 до 800 кв. м. «За последние полгода спрос вырос на 20%, и это вызвало рост цен», — говорит Самойленко. По сравнению с прошлым годом цены выросли в 2–2,5 раза, до 5 000–10 000 руб. за 1 кв. м. «Особенно востребованы отдельно стоящие, с (подведенными) коммуникациями терминалы площадью 800–1500 кв. м, но удовлетворить растущий спрос все труднее», — констатирует менеджер.

По мнению специалиста отдела коммерческой недвижимости АН «Авега» Антона Чикунова, предложение площадей, пригодных под склады, постепенно сокращается и за последний год подошло к минимуму. Площади бывших заводов, которые используются под склады, практически все раскуплены компаниями под собственные склады. И за последний год единственным предложением стали площади ХБК. Они освободились в июне, и большая часть из них уже сдана в аренду (к примеру, сети «Монро» под обувной склад). В этих условиях логистическому оператору остается только строить собственные помещения, резюмирует Чикунов. Новый приток складских площадей можно будет ожидать только с приватизацией ФГУПов.

«Сибирский грузовой терминал» (учредитель — компания «Септима») продолжает строительство терминала площадью 21 000 кв.м. Директор компании Максим Жучков рассказал, что первая очередь (площадь 9 000 кв.м) была сдана в октябре 2004 года, а в конце 2005 — начале 2006 гг. будет введена вторая очередь на 8 000 кв.м. Далее, летом 2006 года, начнется строительство третьей очереди — 4 000 кв.м. Сейчас спрос на логистические услуги существенно превышает предложение, говорит Жучков. Так, второй склад, будучи недостроенным, уже «расписан» по клиентам до последнего сантиметра. В дальнейшем мы ожидаем увеличения спроса на логистические услуги за счет российских и зарубежных производителей, заинтересованных в освоении новых рынков, а также местных компаний, которые все чаще отдают логистику на аутсорсинг, считает он.

Несмотря на существующий спрос, сегмент складской недвижимости насыщается медленно. По мнению Жучкова, одна из главных причин— в более долгой, по сравнению с другой коммерческой недвижимостью, окупаемости склада, которая сейчас составляет 7— 9 лет для девелопмента и 5–7 для логистических операторов.

По данным специалиста по складской недвижимости компании Jones lang La Salle Алексея Гришко, многие компании заинтересованы в большем присутствии за Уралом. Мы общаемся с крупными производителями, как российскими, так и зарубежными, и подавляющее их большинство, особенно лидеры рынка, заинтересованы в расширении своего бизнеса в Сибири. В числе сдерживающих факторов они называют отсутствие или недостаток современных складских комплексов, говорит Гришко.

По мнению директора новосибирского филиала «Национальная логистическая компания» Вячеслава Дунаева, потребность в складах класса А небольшая. Это очень дорогостоящая услуга, и далеко не каждый, даже крупный, производитель может позволить себе платить $0,3–0,6 за п/место. Терминал, который мы строим, позволит полностью закрыть существующую потребность, считает Дунаев.

Новосибирский рынок выдержит еще как минимум двух крупных игроков, и в ближайшие годы говорить о конкуренции на рынке не придется, даже с учетом будущих 40 000 кв.м «НЛК», говорит PR-менеджер компании Ольга Кривоногова. Компания Tablogix также планирует в течение 2006 — 2007 гг. удвоить объем управляемых площадей. Приоритетным направлением для нас остается именно аренда, а не строительство собственных складов. Строительство требует значительных инвестиций, а процесс выделения земли — больших трудозатрат, также следует учитывать строительные риски (прежде всего, бюрократические риски). По мнению Кривоноговой, цены на складские услуги в ближайшие годы снижаться не будут. Сейчас на складах Tablogix суточная цена за паллетоместо равна $0,30–0,45.

[pageBreak]
Проект экстра-класса

«Национальная логистическая компания» — активный участник рынка, победитель рейтинга «Логистический оператор России 2004» в номинации «Лучший складской оператор». Одним из необходимых условий успешной деятельности логистических операторов является наличие собственной сети складских терминалов на обслуживаемой территории. Это объясняет существование у «НЛК» программы строительства собственных терминалов в ряде городов России.

«Национальная логистическая компания», отчаявшись арендовать подходящее помещение в Новосибирске, решила построить его сама. В компании считают, что новый терминал «Сибирь» площадью 40 000 кв. м должен полностью удовлетворить существующую потребность в складах класса А. Однако эксперты полагают, что место для новых игроков на этом рынке все же останется.

С начала года «Национальная логистическая компания» строит логистический парк «Сибирь» площадью 40 000 кв.м в районе аэропорта Толмачево по Омской трассе. Об этом рассказал директор отдела маркетинга «НЛК» Александр Федотов. Предусмотрено четыре очереди, каждая по 10 000 кв.м. Сейчас строится первая очередь, и к началу будущего года она будет закончена. Оставшиеся три очереди будут закончены в течение 2006 — 2007 гг., пояснил он.

Федотов затруднился определить объем инвестиций. Строительство в Новосибирске по себестоимости приближается к уровню Москвы, которое составляет $500–700 за кв.м (объем инвестиций в строительство первой очереди составляет около $5–7 млн). И это без стоимости земли, оборудования и коммуникаций, пояснил он. В будущем парке мы сами будем выступать в качестве логистических операторов, и в этом случае окупаемость сократится с 7–8 лет (для девелоперов) до 5–7. По словам Федотова, стоимость услуг в терминале «Сибирь» будет близка к московским расценкам, т.е. $0,35–0,6 за паллетоместо в сутки.

Это первый проект компании по строительству собственного склада за пределами Московской области. До сих пор мы выступали только как логистические операторы на арендованных площадях. Мы бы продолжали арендовать складские помещения и дальше, однако в Новосибирске, как и в других городах, просто нет подходящих помещений под склады класса А, которые предлагаются в аренду, говорит он. Потребность в логистических услугах постепенно возрастает, в первую очередь со стороны крупных российских и зарубежных производителей, которые расширяют свое присутствие на региональных рынках. Поэтому в ближайшие 2–3 года компания планирует построить аналогичные объекты во всех крупных транспортных узлах страны. Строительство первого объекта именно в Новосибирске объясняется удачным стечением обстоятельств, главное из которых — площадка под строительство, уточняет Федотов.

В Новосибирске мы арендуем склад класса «В» площадью 10 500 кв. м в Кировском районе. Компания не собирается отказываться от этого склада после окончания строительства. Склады класса В дешевле, поэтому пользуются большим спросом у большинства местных и российских компаний, говорит Федотов.

В течение 2–3 лет мы планируем построить сеть складов в Екатеринбурге, Самаре, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону, Санкт-Петербурге и Владивостоке. Выбор следующего города будет также зависеть от множества факторов: наличия площадки, свободных средств и других.
 
В Новосибирске нашими клиентами станут российские и европейские компании, представленные в нашем ранее построенном комплексе «НЛК-Химки». Сейчас они заинтересованы в расширении своего присутствия за Уралом. Со многими уже заключены предварительные соглашения.

PR-менеджер компании «М-Видео» Надежда Киселева сообщила, что в компании известно о стройке «НЛК». В 2005 году мы планируем войти в Новосибирск и сейчас рассматриваем несколько вариантов по логистике, в том числе и «НЛК», пояснила она. Окончательное решение о том, какой склад мы выберем, будет зависеть от цены, сроков сдачи и других факторов.

Складской комплекс на территории молочного завода

«Новосибирскэнерго» приобрело более 90% акций молкомбината «Альбумин», прекратившего в марте производство продукции из-за убытков. Энергетики не собираются реанимировать молочный бизнес — на месте комбината они планируют построить центр логистических услуг.

По словам менеджеров «Альбумина», новые собственники комбината намерены продать технологические линии и реконструировать производственные помещения под склады. Сумму инвестиций в смену профиля работы менеджеры назвать затруднились.

Директор по корпоративной политике «Новосибирскэнерго» Игорь Колодников подтвердил факт приобретения акций «Альбумина». По его данным, акции были скуплены у ряда юрлиц. Сумму сделки он не назвал. «Молочным бизнесом мы заниматься не будем. Планируется, что на базе комбината будет создан центр по переработке и хранению грузов», — отметил Колодников. Логистические услуги — быстро растущее и перспективное направление бизнеса, пояснил он.
Информация о продаже «Альбумина» и решение перепрофилировать его под склад не стали новостью для участников рынка складской недвижимости. Как оказалось, представители логистических компаний уже проводили консультации с менеджментом и акционерами комбината.

Директор новосибирского склада Tablogix Евгений Новиков говорит, что еще в мае участвовал в совещании представителей «Альбумина», где обсуждался проект строительства складского терминала. По его мнению, стратегия новых собственников оправданна: «Растет спрос на склады класса А, и дефицит предложений ощущается все острее. «Альбумин» расположен в удобном месте — имеет выход на автомагистраль и железнодорожную ветку». Затраты на строительство нового складского помещения площадью 30 000 кв. м Новиков оценил в $15 млн.

По словам директора «Сибирского грузового терминала» Максима Жучкова, новые собственники «Альбумина» в июне обращались к нему за консультациями, и сейчас стороны обсуждают детали сотрудничества. «Корпуса «Альбумина» находятся в отличном состоянии и являются сами по себе стоящим активом. Но для «Новосибирскэнерго» складской бизнес с точки зрения инвестиционной привлекательности является более прозрачным и понятным, чем управление сложными производственными процессами и сбытом», — рассуждает Жучков. Рынок логистических услуг растет, и затраты могут окупиться уже через 5–7 лет, считает он. Он также оценивает объем инвестиций в перепрофилирование «Альбумина» в $15 млн.

Представители молочных предприятий после остановки «Альбумина» в марте предсказывали, что у комбината не будет шансов вернуться на рынок, так как его ниша будет быстро поделена. Так оно и произошло. После остановки «Альбумина» его клиенты переориентировались на других производителей. Объем продаж «Сибирского молока» увеличился в среднем на 20%, говорит директор Сибирской молочной компании, дистрибьютора ВБД, Антон Большешапов. А по данным коммерческой службы молзавода «Новосибирский» (входит в «Юнимилк»), компания увеличила объемы производства и продаж на 28%. Увеличили объемы продаж и омский комбинат молочных продуктов «Манрос-М» и томский молочный холдинг «Том-Мас».

Новосибирский «Альбумин» в 2004 г. произвел 22000 т молочной продукции. Выручка от реализации составила 328 млн руб., убытки — 49 млн руб. «Альбумин» занимает участок в 7,5 га, площадь производственных помещений 35 000 кв. м. До начала мая основными акционерами комбината являлись входящий в «Вимм-Билль-Данн» ОАО «Лианозовский молочный комбинат» — 40,63% и три кипрские компании: Fostlik и Maxbridge — по 19,31% и Delabond Investments — 12,92%. По данным AC Nielsen, в конце 2004 г. доля «Альбумина» на рынке молочной продукции в Новосибирске составляла 16,36%. С марта 2005 г. «Альбумин» остановил производство из-за убытков. По данным отчетности комбината, на начало апреля 2005 г. сумма непокрытых убытков составляла 151,2 млн руб.

По словам пресс-службы «Новосибирскэнерго», новый комплекс станет коммерческим объектом, «ориентированным на город». «Любая копейка, которую мы можем получить, ослабляет давление на энерготариф. Это выгодно потребителям, в то же время и мы имеем дополнительные резервы, чтобы строить новые энергообъекты или повышать надежность действующих», — считает исполняющий обязанности начальника отдела по связям с общественностью компании Елена Евстафьева. Всего энергокомпания планирует инвестировать в проект площадью 43 тыс. кв. м около $15 млн.

Новый собственник уже приступил к демонтажу и продаже оборудования предприятия. По оценке менеджеров «Альбумина», общая стоимость имеющегося на предприятии оборудования оценивается в 15 млн руб. «На сегодня продано около 10% оборудования, причем покупателями выступают не только молочные компании, производственные узлы, например, вызывают интерес и у мясопереработчиков». Намерение «Новосибирскэнерго» превратить «молоко в склады» он объясняет большей рентабельностью последнего бизнеса. Окупаемость составит не более 3–4 лет.

Яна Иванова


Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Деловая газета Деловая газета "Бизнес в Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
11.03.2013
ПОЛИПЛАСТИК ЗапСиб при поддержке Департамента энергетики и ЖКХ г. Новосибирска проводит бесплатный информационно-технический семинар
ПОЛИПЛАСТИК ЗапСиб при поддержке Департамента энергетики и ЖКХ г. Новосибирска проводит бесплатный информационно-технический семинар на тему «Новые технические решения в строительстве и эксплуатации трубопроводов из полимерных материалов. Современные подходы к техническому нормированию в области строительства, проектирования и эксплуатации газопроводов, систем водоснабжения, теплоснабжения и водоотведения из полимерных материалов».
01.03.2013
Mashex Siberia – 2013
С 26 по 29 марта 2013 года компания «ITE Сибирская Ярмарка» проводит в новосибирском экспоцентре 15-ю международную выставку машиностроения, металлургии и металлообработки. В этом году выставка впервые пройдет под новым названием —Mashex Siberia.
09.10.2012
СибСтройЭкспо: Конструктивно о технике и строительстве
С 16 по 19 октября «ITE Сибирская Ярмарка» проводит в новосибирском экспоцентре специализированную выставку строительной и дорожной техники, оборудования, материалов и технологий «СибСтройЭкспо».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.