Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив

ПАРТНЕРЫ



ЧТОБЫ БИЗНЕС РАЗВИВАЛСЯ

Суть ипотеки коммерческой недвижимости – кредитовать покупку этой недвижимости под ее же залог. Таким образом, за счет собственных и привлеченных средств предприятие-заемщик получает замечательную возможность приобрести объекты нежилой недвижимости, привлекательные с точки зрения их коммерческого использования, например для размещения торгового предприятия, сдачи в аренду или последующей продажи.

«Эти кредиты востребованы предприятиями оптовой и розничной торговли, в меньшей степени сферы услуг и производства, – отмечает начальник отдела кредитования малого бизнеса Банка «Левобережный» Елена ЗАКУРДАЕВА. - Например, клиентом по нашей программе кредитования коммерческой недвижимости может быть любая компания малого бизнеса, которая существует и успешно работает на рынке не менее года».

 «В целом ипотека коммерческой недвижимости является аналогом ипотеки жилья, – рассказывает заместитель начальника Отдела кредитования юридических лиц ОАО Новосибирский Муниципальный банк Виктор ЧУЧУЙКО. - Стандартный срок кредитования по таким сделкам составляет пять лет. Погашение кредита возможно дифференцированными или аннуитетными платежами*. Возможны также индивидуальный график гашения кредита, учитывающий сезонность бизнеса заемщика, и отсрочка по погашению основного долга по запрашиваемому кредиту до 12 месяцев».

* Аннуитетный платеж - это равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга.

Процедурами оценки заемщика и объекта, требованием о наличии первоначального взноса Коммерческая ипотека схожа с  жилищной ипотекой. Но есть и принципиальное отличие – законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимое имущество до момента заключения сделки купли-продажи. Объект необходимо сначала приобрести и только потом его можно закладывать, чтобы получить деньги. Тем не менее, по данным экспертов, спрос на ипотечное кредитование покупки объектов для бизнеса постоянно растет.

 

Законодательные основы

При сделках с жилой недвижимостью залог возникает одновременно с регистрацией перехода права собственности. Заемщик вносит часть собственных средств, остальную сумму дает банк, продавец получает деньги, и покупатель через какое-то время становится собственником объекта. Но поскольку в законе «Об ипотеке» о сделках с коммерческими объектами мало что сказано, банки не разрешают оформлять закладную до момента заключения сделки купли-продажи. То есть офис или магазин требуется сначала купить и только потом его можно заложить и получить в банке кредит  под его же покупку.

«Наш банк запустил продукт «Коммерческая ипотека» в начале 2010 года в ответ на заинтересованность постоянных клиентов, – рассказывает Елена ЗАКУРДАЕВА. -  Сейчас у нас коммерческая ипотека выдается под 15% годовых, единовременная комиссия за выдачу составляет 2,5%. Условия предоставления этого кредита достаточно гибкие. Во-первых, при стандартных сроках кредитов для предприятий малого и среднего бизнеса до трех лет, мы сделали коммерческую ипотеку пятилетней. Во-вторых, форма выдачи кредита может быть индивидуальной – кредит или кредитная линия. Также возможны отсрочка по погашению основного долга сроком до шести месяцев, различные схемы погашения – либо аннуитетными, либо дифференцированными платежами, что очень удобно, если в бизнесе есть ярко выраженная сезонность. Этот продукт интересен и тем, что в качестве залога может приниматься не только сам объект приобретаемой недвижимости, но и другие активы. Проще говоря, если клиент хочет купить недвижимость и одновременно пополнить оборотные средства, он может в качестве обеспечения предложить приобретаемый объект, автотранспорт или оборудование и получить ту сумму кредита, которая необходима на все эти цели. Причем решение о выдаче кредита принимается в течение 3-5 дней с момента предоставления пакета документов в банк».

Договор об ипотеке коммерческой недвижимости заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

При этом покупатель несет большие риски чем продавец, который получает все деньги после оформления сделки купли-продажи, и продолжает оставаться собственником продаваемого объекта до регистрацией покупателем своего права собственности.

 

Как соотнести возможности и потребности?

При коммерческой ипотеке как и при любой другое форме банковского кредитования заемщику необходимо правильно соотнести свои возможности и потребности.  Виктор ЧУЧУЙКО советует: «При определении суммы кредитования важно учитывать не только оговоренную стоимость объекта недвижимости, но и, например, затраты на ремонт или переоборудование помещения. Чтобы правильно распределить свои силы, необходимо проконсультироваться со специалистами банка относительно размера ежемесячного платежа по планируемому кредиту, а также возможности отсрочки платежей по основному долгу, и соотнести полученную информацию со своими планами и возможностями. При выборе ипотечной программы заемщику лучше всего совместно со специалистами банка подобрать наиболее удобный для него вариант, с учетом специфики подхода банка к оценке финансового состояния предприятия и предлагаемых кредитных продуктов».

В отличие от жилищного кредитования, коммерческая ипотека отличается короткими сроками погашения кредита и достаточно высокими тарифами. Как правило, ставки кредитов ипотеки коммерческой недвижимости варьируются от 12 до 16% годовых в основном в валюте и на срок от трех до пяти лет. Заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере 25-40% от стоимости недвижимости. При этом у него должен быть прибыльный баланс и минимум год работы на рынке. При грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости – сдачи в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг – ее доходность позволяет с прибылью покрывать затраты от использования ипотечных кредитов.

«Стоимость аренды коммерческих площадей в Новосибирске на сегодняшний день, мягко говоря, завышенная, – комментирует Елена ЗАКУРДАЕВА, - поэтому выкуп площадей в собственность позволяет предпринимателям оптимизировать постоянные расходы. Наличие недвижимости в собственности позволяет компании выйти на более высокий уровень ликвидности. Например, под залог объекта недвижимости можно привлекать дополнительные заемные средства. Также очевидно, что недвижимость с каждым годом только увеличивается в цене. Дополнительным стимулом для развития продукта можно считать распродажу муниципальных площадей в соответствии с 209 ФЗ».

Получить коммерческую ипотеку предприятию можно, предоставив в банк пакет документов, который обычно включает: анкету заёмщика по форме банка; копии паспортов участников/акционеров, генерального директора, главного бухгалтера; документы, отражающие финансовое состояние и отдельные показатели деятельности (заёмщика, залогодателя, поручителя, принципала), заверенные уполномоченным лицом и печатью компании; копию бухгалтерского баланса и отчёта о прибылях и убытках (форма No1, 2) на  пять последних отчётных дат с отметками налогового органа (для использующих упрощенную систему налогообложения – копии налоговой декларации за аналогичный период) и т. д.

 

Практически рекомендации

Перед тем как пойти в банк, будущий заемщик должен четко решить, какой объект недвижимости он хочет приобрести и оценить степень «чистоты» сделки. «Один из наших клиентов собирался купить объект недвижимости, являющийся предметом судебных споров, – делится Елена ЗАКУРДАЕВА. – И только юридическая экспертиза первичных документов на приобретаемую недвижимость позволила нам уберечь его от этой сделки. Также перед обращением в банк нужно обязательно заключить предварительный договор купли-продажи, в котором следует оговорить все существенные условия сделки. Этот документ очень важен, так как не позволит продавцу изменить условия и стоимость объекта на этапе оформления кредита. Недобросовестность продавца довольно частая проблема, поэтому договор купли-продажи и все документы на объект приобретаемой недвижимости должны быть предоставлены на юридическую экспертизу в банк. Такая процедура для наших клиентов бесплатна, и мы обязательно предоставляем ее результаты клиенту».

Самое основное при покупке в кредит коммерческой недвижимости – это то, что его оформление происходит в два этапа. Сначала банк регистрирует обременение на объект, находящийся еще в собственности продавца, и только после этого заемщик приобретает недвижимость на кредитные средства. При этом необходимо защитить интересы всех сторон: и продавца, и банка, и заемщика. «Обратившись в наш банк на первом этапе, предприниматель имеет возможность не только получить консультации, но и провести предварительный анализ финансового состояния, - отмечает Виктор ЧУЧУЙКО. - Это поможет потенциальному заемщику более четко представлять себе, на какую сумму кредита он может рассчитывать. Одна из особенностей коммерческой ипотеки состоит в том, что банк, являясь инвестором при приобретении недвижимости, по сути, берет на себя функции проверки документов на приобретаемый объект. Профессионализм специалистов банка, имеющих опыт подобных сделок, служит для заемщика своеобразной страховкой».

 

Очевидно, что в силу своей специфики наиболее острую необходимость в коммерческой ипотеке сегодня испытывает малый и средний бизнес. Кроме того спрос подогревают прогнозы скорого роста цен на коммерческую недвижимость. И банки не могут на этот спрос не реагировать. Таким образом, у субъектов МСБ появляется возможность выгодно пополнить свои активы, а у банковского сектора - развивать это выгодное обеим сторонам направление. Ведь далеко не каждое предприятие может позволить себе единовременное изъятие из оборота значительной суммы для приобретения коммерческой недвижимости, и банковский кредит становится в этом очень удобным подспорьем.

 

Елена БОРИСОВСКАЯ


Специализированный журнал Журнал "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
17.08.2012
БЕЗОПАСНОСТЬ БИЗНЕСА
Каждый руководитель и собственник бизнеса желал бы узнать, что представляет собой интересующий его человек — потенциальный партнер или корпоративный клиент, претендент на ответственную должность или представитель определенных структур. Получить такую информацию быстро, точно, безо всяких анкет и специальных технических средств позволяет фенотипология...
01.07.2012
В центре внимания – Томск
27 июня представители Издательского Дома «Бизнес-пресса» побывали в городе Томск
24.02.2012
B2B basis
Газета «Бизнес в Сибири» выступила партнером Первой новосибирской конференции B2B basis (Москва) «Корпоративные продажи: управление, стратегия, маркетинг».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.