Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив

ПАРТНЕРЫ



ЦЕНА НАЦИОНАЛЬНОГО БОГАТСТВА

Земля является национальным богатством государства. С развитием в России рыночных отношений объектом купли-продажи становятся не только различные здания и сооружения, но и права на земельные участки, на которых они находятся. Земля – это высоколиквидный товар, на стоимость которого влияет масса факторов.

При этом следует различать рыночную и кадастровую стоимость земельного участка. Учет земельных участков государство ведет в специальном кадастре земельных участков. Базой для исчисления налога на землю до сих пор была именно кадастровая стоимость, величина которой с рыночной стоимостью того же земельного участка может и не совпадать.
«Относительно недавно государство произвело инвентаризацию земель, - объясняет директор оценочной фирмы «Компания Квинта-С» Марина КОПЕЛЬ. - Теперь каждый земельный участок относится к конкретной категории и имеет свой кадастровый номер и кадастровую стоимость. При проведении кадастровой оценки земельных участков использовались массовые методы проведения оценки, при которых трудно учесть индивидуальные особенности каждого земельного участка. Поэтому процент погрешности тут более велик, чем при индивидуальной оценке».
В последнем случае принимается во внимание вся совокупность ценообразующих факторов, и земельный участок оценивается с позиции полезности и доходности его использования.
«В городских условиях земля зачастую находится в обороте не сама по себе, а как часть имущественного комплекса, включающего в себя также здания и сооружения», - рассказывает директор АНО «Аргумент» Николай КОРОЛЬКОВ.
Рыночная стоимость формируется на основе таких факторов, как местоположение, целевое назначение, размеры участка, наличие вблизи (или на его территории) коммуникаций, рельеф почвы, вид и качество произрастающих насаждений и многое другое. Учесть все эти моменты необходимо при проведении любых сделок с земельными участками. Эта задача входит в профессиональную компетенцию оценщиков.
«Определить стоимость любого объекта недвижимости  без определения  стоимости земельного участка невозможно», - подтверждает Марина КОПЕЛЬ.
«Рыночная стоимость права аренды земельного участка – это цена права, но не имущества, - уточняет адвокат Новосибирской областной коллегии адвокатов "ЮВЭД", вице-президент Сибирской гильдии девелоперов и управляющих недвижимостью Марина АНТОНОВА. - Тогда как рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности и также зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании».

Зачем это нужно
Оценка земельных участков производится для

  • совершения сделок с единым объектом недвижимости;
  • вовлечения земельных участков в сделку, в том числе их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
  • определения начальной цены земельного участка на торгах;
  • изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд;
  • получения кредита под залог объектов недвижимости;
  • внесения земельных участков в уставные капиталы компаний;
  • определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков;
  • разработки и осуществления инвестиционных проектов;
  • разрешения споров о стоимости земли.

При этом в ряде случаев она требуется по закону. «Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, полностью или частично принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, - разъясняет Марина АНТОНОВА. - Также определение стоимости объекта независимым оценщиком предусмотрено ст.15 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", п.3 ст.34 и п.3 ст.75 Федерального закона "Об акционерных обществах", частью 2 ст.3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах"».
Обязательная оценка проводится для определения государством налогооблагаемой базы земельного участка, при продаже права аренды земельных участков на коммерческом аукционе для застройки или выкупе участка у собственников, изъятии земельных участков для государственных нужд (как это происходит сейчас в Сочи).
Зачастую стоимость сделки с землей и, в том числе, арендная плата назначается по результатам отчёта оценщика.
«Сегодня нередки обращения к оценщикам собственников земельных участков, на которых находятся индивидуальные дома, когда к ним поступают предложения о выкупе, - делится Николай КОРОЛЬКОВ. - Чтобы не прогадать, им необходимо знать рыночную стоимость земельного участка. Это связано в первую очередь с планами строительства на данном участке коммерческой или многоэтажной жилой недвижимости, которая может дать немалую прибыль. В таких ситуациях, как правило, возникает спор, так как владельцы боятся продешевить, а застройщики не хотят переплачивать. И независимым арбитром выступает оценщик».
Разрешенное использование земельных участков городов определяется в соответствии с градостроительным планом (Генпланом) города. Это могут быть жилые, деловые, производственные, инженерно-транспортные, рекреационные и другие зоны.
«Зонирование оказывает непосредственное влияние на стоимость земельных участков, - комментирует Николай КОРОЛЬКОВ. - Связано это с тем, что в оценке существует принцип наиболее эффективного использования, регламентирующий подход к определению рыночной стоимости оценщиком и учитывающий обстоятельства, влияющие на цену данного объекта. В частности, учитывается разрешенный порядок использования  данного объекта и факторы, формирующие его стоимость. Соответственно стоимость земельного участка в зависимости от его будущего использования может существенно различаться. Сопоставляя доходность объектов недвижимости различного назначения, можно получить представление о цене – там, где выше доходность и ниже затраты на строительство нового объекта, земельный участок может быть дороже».

Оценка и рынок земли
Учитывая все ценообразующие факторы и ведя информационные базы по аналогичным объектам, оценщики формируют цивилизованный рынок недвижимости и земли. При определении наиболее эффективного использования земельного участка ими принимаются во внимание следующие основные факторы:

  • его целевое назначение и разрешенное использование;
  • преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
  • ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
  • существующее использование земельного участка.

Оценка земли населенных пунктов осуществляется на основании анализа рыночных данных о сделках купли-продажи; ставки арендной платы; цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, о состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.
Оценка земельных участков в дачных кооперативах и садовых товариществах проводится на основании анализа цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам, интенсивности транспортного сообщения, наличия электрификации и газоводоснабжения, удаленности от социальной инфраструктуры, экологической обстановки, иных факторов, влияющих на стоимость земли.
«Основной ценообразующий факторместоположение земельного участка, близость к социальной и торговой инфраструктуре, транспортным артериям и коммуникациям, - разъясняет Николай КОРОЛЬКОВ. - Причем инженерную инфраструктуру следует рассматривать отдельно. Например, отсутствие определенных коммуникаций или высокая стоимость подключения мощностей являются отрицательными факторами, значительно увеличивающими стоимость строительства.  Что при прочих равных условиях снижает стоимость такого земельного участка».

Как это делается
Прежде чем приступить к оценке, оценщик должен получить следующую информацию:

  • Правоустанавливающий документ на земельный участок.
  • Кадастровый план земельного участка.
  • Площадь земельного участка.
  • Категория земельного участка.
  • Разрешенное использование.
  • Сведения об ограничениях и обременениях земельного участка.
  • Сведения о состоянии и наличии инженерных коммуникаций.
  • Сведения о расположенных на участке объектах недвижимости (при их наличии).

Выполнение заказа занимает минимум неделю. А стоимость оценки земельных участков составляет от девяти тысяч до тридцати тысяч рублей и зависит, как правило, от их размера и категории. Поскольку на рынке присутствует достаточное количество предложений данного типа и информации об уже проведенных сделках купли-продажи земли, при оценке земель метод сравнения продаж является предпочтительным.
«Есть две основные группы земельных участков: застроенные и незастроенные, - делится Марина КОПЕЛЬ. - При проведении расчетов оценщик должен учесть, насколько эффективно застроен земельный участок и является ли это наиболее эффективным решением для данного земельного участка. Если есть возможность демонтировать постройку и построить на этом земельном участке другой объект, приносящий собственнику больший доход, то эта максимальная стоимость и будет рыночной стоимостью земельного участка. Для незастроенных участков из нескольких вариантов застройки выбирается тот, при котором стоимость земельного участка будет максимальной.
Оценка прав собственности и аренды мало чем отличается друг от друга, методы для проведения оценки одинаковы.
Есть еще понятие делимый и неделимый земельный участок. В частности, владельцам квартир в многоквартирном доме оформить свою долю не удастся: участок, выделенный под этот дом, неделим и принадлежит всем собственникам жилья на праве долевой собственности. 
Если объектом коммерческой недвижимости владеют несколько собственников и у здания есть прилегающий участок, то в этом случае есть теоретическая возможность выделения этих долей, однако это решается каждый раз индивидуально, исходя из возможности и согласия всех собственников имущества».

Особенности
Рыночная стоимость участка изменяется во времени, поэтому оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату. При этом при изменении целевого назначения (разрешенного использования) участка рыночная стоимость также меняется.
Что касается определения рыночная стоимости права аренды, то она также зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды объекта недвижимости за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.
«Поскольку земельный участок – нестандартный объект, практически отсутствует понятие «типовой земельный участок». Сложно сформировать единые стандарты оценки и в связи с тем, что земля, прежде всего, природный объект. Земельный участок может быть использован только в тех целях, для которых он предоставлен, в соответствии с установленной категорией земель и видом разрешенного использования. Также необходимо учитывать в границах земельного участка наличие коммуникаций, в том числе подземных. То есть при оценке должно быть учтено очень много обстоятельств», - отмечает Марина АНТОНОВА.
Поскольку рынок земли только формируется, и информация о нем бывает неполной и разрозненной, определение рыночной стоимости того или иного земельного участка - дело трудоемкое и ответственное.
Николай КОРОЛЬКОВ рекомендует: «Задумываясь о реализации или покупке земельного участка с недвижимостью или без нее, прежде всего необходимо собрать всю доступную информацию о будущем этого и близлежащих участков, к какой зоне он относится, узнать о возможном строительстве поблизости транспортных магистралей, торгово-развлекательных, рекреационных и прочих объектов, появление которых может изменить спрос на близлежащие земельные участки. Например, в свое время открытие станции метро «Покрышкина» существенно повысило стоимость объектов недвижимости в районе Березовой рощи. Таким образом, реакция рынка недвижимости на какие-то улучшения (или ухудшения) инфраструктуры и окружения следует незамедлительно».
Однако такая информация не всегда общедоступна. Более того, обсуждение планов развития города еще не закончено.
«Получение достоверной и своевременной информации о планах развития города является непростой задачей и для оценщиков, - дополняет Николай КОРОЛЬКОВ. - Определение стоимости земельного участка с точки зрения его наиболее эффективного использования зачастую невозможно без знания определенной нормативной документации муниципалитета, к которой относится план развития города».
Марина КОПЕЛЬ уточняет: «Все зависит от целевого назначения использования оцениваемого земельного участка. Если построить на нем жилой многоквартирный дом – рыночная стоимость земельного участка будет одна, если построить казино, то стоимость земельного участка будет в разы выше. Это связано с тем, что собственник получает доход от всего объекта недвижимости, при этом часть дохода генерируется самим улучшением, а часть – земельным участком, на котором это улучшение произведено.
При этом не очень важно, на каком праве этот участок находится у собственника строения (здания, сооружения), так как право собственности на земельный участок и право аренды на него не очень сильно отличаются по возможностям его использования».

Заключения
Поскольку любая хозяйственная деятельность так или иначе связана с землей, рынок земли, особенно в городе и в пределах хорошей транспортной доступности, будет развиваться, а стоимость таких участков – расти. При этом наиболее полной информацией об объекте оценки и его окружении часто может обладать только специализированный оценщик.
«Заинтересованным лицам следует обращаться за помощью к оценщикам, которые специализируются на оценке земельных участков, - соглашается Николай КОРОЛЬКОВ. - По большому счету, признаком качества оценки земельного участка является учет всех факторов, влияющих на его стоимость, в том числе перспективных.
Например, часто, когда идет выкуп земельных участков под индивидуальными застройками, споры решаются в суде, а оценка для суда должна быть очень обоснованной и неоспоримой.
Кроме того, хоть оценка и недешевая услуга, если стоимость ошибки велика, имеет смысл заказать оценку еще в одной оценочной организации, задать некие корректирующие параметры, постараться учесть прежде неучтенные факторы и сравнить результаты между собой».
Марина КОПЕЛЬ рекомендует: «На сайтах саморегулируемых организаций оценщиков (СРО) есть информация обо всех ее членах. Эта информация является открытой. Все замечания и жалобы, поступающие на оценщика, находят свое отражение на сайте СРО. Кроме этого, существует еще и система финансовой ответственности оценщика перед заказчиками: это страхование профессиональной ответственности оценщика. Сумма страховки тоже имеет значение при выборе оценщика, но главным критерием качества является репутация самого оценщика, его доброе имя». 
«Первый вопрос, который должен быть решен еще до обращения к оценщику, - это какую цель преследует заказчик, - рассуждает Марина АНТОНОВА. - Цену чего он хотел бы получить: цену земельного участка, цену участка и расположенного на нем (или под его поверхностью) имущества, а может быть, речь вообще идет об имущественных правах, и сделка будет заключаться в передаче прав аренды на земельный участок.
Оценочная деятельность – сложная профессиональная область деятельности, требующая узкой специализации. Кто-то оттачивает свое мастерство на оценке бизнеса, кто-то на оценке зданий, кто-то – на земельных участках, а кто-то становится специалистом в оценке крупных имущественных комплексов. А гарантией качества услуг могут выступать, прежде всего, профессиональная репутация и опыт оценщика, внешним проявлением которых является четкое исполнение требований, которые предъявляет к оценке законодательство».
По данным аналитических обзоров агентств недвижимости, спрос на объекты коммерческой недвижимости еще далеко не удовлетворен. Учитывая темпы развития ипотеки, рост доходов и потребностей горожан, высокий спрос на участки под жилищное строительство также будет существовать еще достаточное долгое время. Соответственно будут востребованы и земельные участки.
«Застройщики ориентируются на этот спрос, - подтверждает Николай КОРОЛЬКОВ. - С другой стороны, окончание периода так называемой «точечной застройки» может повлечь за собой рост спроса на участки под устаревшим индивидуальным жилым фондом, а также морально и физически устаревшими зданиями в удобных для застройки местах. И стоимость таких участков будет неизбежно возрастать. То, что неуклонный рост стоимости земли отражается на стоимости недвижимости – очевидный факт. Замена старых зданий новыми (в таких масштабах, как в Москве) в Новосибирске еще не началась, но это дело  будущего. Это может случиться, если рыночная стоимость условно свободного земельного участка значительно превысит стоимость объекта недвижимости в текущем использовании, включая стоимость затрат на его снос».
Таким образом, грамотно управляя использованием земельного участка, его владелец или арендатор может получить дополнительный доход, а оценщики могут посоветовать, как это сделать с точки зрения наилучшего использования. И подобные консалтинговые услуги являются одной из «изюминок» работы опытных оценщиков.

Дмитрий КАРАСЕВ


Специализированный журнал Журнал "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
17.08.2012
БЕЗОПАСНОСТЬ БИЗНЕСА
Каждый руководитель и собственник бизнеса желал бы узнать, что представляет собой интересующий его человек — потенциальный партнер или корпоративный клиент, претендент на ответственную должность или представитель определенных структур. Получить такую информацию быстро, точно, безо всяких анкет и специальных технических средств позволяет фенотипология...
01.07.2012
В центре внимания – Томск
27 июня представители Издательского Дома «Бизнес-пресса» побывали в городе Томск
24.02.2012
B2B basis
Газета «Бизнес в Сибири» выступила партнером Первой новосибирской конференции B2B basis (Москва) «Корпоративные продажи: управление, стратегия, маркетинг».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.