Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив

ПАРТНЕРЫ



IQ СОВРЕМЕННОГО ЗДАНИЯ

Сегодня централизованное управление всеми инженерными системами современного здания – уже сложившаяся практика. Управляющие компании получают выгоду от удобства управления, снижения эксплуатационных издержек и повышения арендной платы, тогда как застройщики извлекают дополнительную прибыль за счет роста инвестиционной привлекательности и «классности» таких зданий.

Интеллектуальное здание (или, как его часто называют, «умный дом») - это автоматизированная система управления, обеспечивающая согласованную работу всех инженерных систем объекта жилой или коммерческой недвижимости, от вентиляции и управления освещением до Интернета.
Как считают специалисты, интеллектуальное здание характеризуется полной автоматизацией управления всех инженерных систем, позволяющей минимизировать человеческое участие и значительно экономить ресурсы, включая электроэнергию, отопление и подачу воды.
«Системы интеллектуального здания представляют из себя единый комплекс автоматизированного управления, охватывающий все основные системы жизнеобеспечения: вентиляцию, освещение, отопление, подготовку и подачу воды, силовые устройства, систему охранного телевидения и пожаротушения и многое другое, - объясняет заместитель генерального директора по коммерции и развитию бизнеса ЗАО «ИТС» Алексей ПОЛЕЩУК. - Такая система оптимально распределяет ресурсы».
«По большому счету, интеллектуальное здание создает комфортные условия жизнедеятельности людей. Искусственный интеллект задает оптимальные режимы функционирования, безопасности, просит помощи человека, когда сам не в состоянии решить проблему до конца, и ненавязчив в обычных условиях», - дополняет Юрий ПАСИЧЕНКО, главный инженер ООО «Интех-НСК»
Как и другие системы искусственного интеллекта, «умный дом» умен настолько, насколько умны его создатели. Современные аппаратно-программные комплексы - только инструмент, пластилин, на основе которых инженер составляет цепочки логических действий.
«Инженер по автоматике интеллектуального здания должен разбираться в принципах функционирования всех составляющих систем – а в современном здании их больше десятка – от теплового пункта, вентиляции до электрощитовой и контроля доступа, - комментирует Юрий ПАСИЧЕНКО. - От уровня его компетенции будет зависеть – добрый или злой характер будет у построенного дома».
«С технической точки зрения, это обязательно интегрированный комплекс инженерных систем высокого класса, позволяющий легко и грамотно вести учет всех видов ресурсов (вода, воздух, холод, тепло, телекоммуникационный трафик и т. д.) для каждого потребителя в отдельности, легко и без значительных переделок модифицировать, изменять системы под конкретные требования потребителей, тем самым создавая им наиболее комфортные условия», - заключает генеральный директор ЗАО «Апромако Сибирь» Евгений ЛОШАКОВ.

Основные составляющие
Словосочетание «умный дом» включает в себя целый спектр оборудования для обеспечения комфортного времяпрепровождения, работы, безопасности и удобства владельцев или арендаторов зданий и помещений.
«Умом» могут быть наделены все электронные устройства и инженерные системы, которые, взаимодействуя друг с другом, задают наиболее благоприятный «сценарий» жизни и работы людей. Они могут включать:
* Систему оперативной диспетчерской связи (ОДС) для централизованного отображения и управления всеми инженерными системами здания.
* Структурированную кабельную систему как транспортную основу всех управляющих сигналов в системе.
* Электрическую сеть с силовыми щитами, счетчиками, т. п.
* Телефонную станцию (АТС).
* Систему гарантированного электропитания необходимой мощности и времени автономной работы.
* Дизельные электрогенераторы.
* Системы пожарной безопасности: охранно-пожарную сигнализацию, пожаротушение, подпор воздуха и дымоудаление на путях эвакуации, оповещение.
* Системы видеонаблюдения.
* Систему контроля доступа, видеодомофоны, турникеты, шлюзы, шлагбаумы (СКУД).
* Систему управления климатом, приточно-вытяжной вентиляцией, кондиционированием, теплоснабжением.
* Систему управления водоснабжением, дренажем и канализацией.
* Систему управления лифтовым хозяйством.
* Систему управления парковками.
* Систему управления освещением.
* Системы мультирум* и домашнего кинотеатра.
   *При установке системы мультирум в каждой комнате-зоне размещаются акустические системы, плазменные панели, настенные или переносные беспроводные пульты управления, а сами источники сигнала сосредотачиваются в одном месте, например, в серверной комнате. Таким образом, можно слушать любимую мелодию или просматривать фильм независимо от того, где находится сам источник сигнала.
«Самое главное – это автоматизированные системы управления, которые и составляют основу интеллектуального здания, - рассказывает Евгений ЛОШАКОВ. - Все системы комплекса, включая пожарную сигнализацию, управление освещением, микроклиматом, доступом в здание, электроснабжение и лифтовое хозяйство, должны быть интегрированы в единый комплекс.
А для того, чтобы системы не конфликтовали между собой и были совместимы, необходимы единые стандарты открытых систем. Наиболее широкое распространение получили стандарты BACnet, LonWorks, EIB. Например, в бизнес-центре  «Кронос» в качестве основного сетевого стандарта используется стандарт LonWorks».
Алексей ПОЛЕЩУК поясняет: «Иными словами, управлением всеми процессами занимается единый контроллер, который, учитывая воздействие окружающей среды (датчики освещения, присутствия, температуры) или команды человека, может выполнять заложенную в него программу или последовательность действий и тем самым самостоятельно, без человеческого участия, управлять всеми электроприборами, избавляя вас от рутины. Также «умный дом» за счет их оптимального, грамотного распределения позволяет экономить все ресурсы, включая электроэнергию и тепло».
«Для достижения наиболее полного эффекта от «мозгов» умного дома требуется общая надстройка, которая позволяла бы различным системам обмениваться информацией и создавать сценарии поведения дома, описанные в фантастической литературе 60-х годов, - популярно объясняет Юрий ПАСИЧЕНКО. – Например, сегодня фраза «холодильник через Интернет закупает продукты в магазине» уже не кажется фантастической».

Достоинства и недостатки
Абстрагируясь от описания самих систем, можно представить жизнь и работу человека в «умном доме» следующим образом: попадая в помещение, он может не заботиться об обогреве или охлаждении дома, все системы произведут заранее заданные действия без участия человека. При входе и выходе из помещения нет необходимости искать выключатель, вместо него будет задействован датчик движения или присутствия. И много других примеров. Возможности «умного» дома почти безграничны.
«Преимущества внедрения систем «умного» здания очевидны, - убежден Алексей ПОЛЕЩУК. - Для пользователей здания – это повышенный комфорт и безопасность, для владельцев зданий и управляющих компаний – удобство управления инфраструктурой здания, дополнительные доходы от сдачи в аренду за счет повышения класса здания и снижение эксплуатационных затрат. Основным преимуществом является удобство и простота эксплуатации всех инженерных систем здания, надежность и безопасность их работы и снижение совокупной стоимости владения. Сокращается количество обслуживающего персонала, снижается расход воды и электроэнергии, появляется возможность более точного планирования регламентного обслуживания и ремонтов. Если же случается внештатная ситуация, то ее последствия могут быть устранены максимально эффективно и быстро».
Евгений ЛОШАКОВ подчеркивает: «По сравнению с автономными системами, комплексная система управления зданием дает явные преимущества:
* существенную экономию на кабельных сетях и сетевом оборудовании;
* снижение энергопотребления и повышение надежности всей системы;
* повышение оперативности управления объектом;
* графическое представление информации о состоянии систем и оборудования на различных уровнях (объектовом, зональном, адресном);
* снижение трудозатрат эксплуатационных и диспетчерских служб;
* обеспечение необходимого взаимодействия систем;
* снижение вероятности возникновения страховых случаев;
* уменьшение влияния человеческого фактора на эксплуатацию инженерных систем».
Формирование инженерной инфраструктуры типа «интеллектуальное здание» - это эффективное инвестиционное решение, позволяющее существенно снизить расходы на обслуживание и развитие. А поскольку такое здание еще соответствует современным международным требованиям, оно является привлекательным рыночным товаром.
«Концепция «интеллектуального здания» направлена на удовлетворение индивидуальных потребностей арендатора, - дополняет Евгений ЛОШАКОВ. - Комплексные системы и грамотное управление обеспечивают ему безопасность и комфорт, а собственникам и УК - получение информации о состоянии систем здания в удобной форме, эффективное использование оборудования. В итоге снижаются эксплуатационные затраты и потребление энергоресурсов и воды. А владелец получает возможность управлять всеми системами объекта с одной рабочей станции».
Есть правда и недостатки. Главный из них – высокие единовременные затраты на создание автоматизированной системы управления.
«Такие затраты могут быть оптимизированы и не быть столь значительны в пересчете на квадратный метр, а в будущем окупиться сторицей, - отмечает Юрий ПАСИЧЕНКО. – Конечно, они увеличивают стоимость аренды, однако на другой чаше весов лежат немаловажные достоинства:
* Собственники зданий снижают эксплуатационные расходы, повышается качество сдаваемых офисов, а соответственно - и арендная плата. Снижается потребление тепла и электроэнергии. Например, если работники находятся в офисе 40 из 168 часов в неделю, зачем поддерживать комфортную температуру зимой постоянно? В нерабочее время достаточно 15 градусов. Автоматизация освещения мест общего пользования  также дает существенную экономию.
* Арендаторы получают помещения с комфортными условиями, которые повышают производительность труда персонала и безопасность бизнеса.
* Управляющие компании могут с меньшим штатом эксплуатировать большее количество объектов.
Как видим, достоинства перевешивают недостаток. Нужно только все грамотно просчитать».

Критерии выбора
Хотя выбор начинки для здания собственниками зависит от их бизнес-целей, современная коммерческая и жилая недвижимость тяготеет к более полной автоматизации. Арендаторы при выборе помещений тоже все больше ориентируются на их «начинку».
«Насколько глубоко должен внедряться интеллект в инженерные системы здания - зависит от целей его владельцев и запросов арендаторов, - подтверждает Юрий ПАСИЧЕНКО. - Для офисных помещений важны экономичная эксплуатация и комфорт арендаторов, сотрудников. Для доступного жилья – в первую очередь сокращение расходов на эксплуатацию. Для элитных квартир и коттеджей на первом месте – комфорт и качественный отдых после трудового дня, освобождение от рутинной работы. И конечно, везде большое значение имеет безопасность.
В любом случае, если начинать с целей и детализировать задачи совместно со специалистом по интеллектуальным зданиям, то можно получить свой личный баланс затрат и качества».
Евгений ЛОШАКОВ делится своим опытом: «Арендатору при выборе офисного здания следует учесть следующие факторы:
* Место расположения (транспортная доступность, наличие рядом необходимых объектов инфраструктуры).
* Совокупный арендный платеж и его структуру.
* Обеспеченность паркингом, наличие лифта из паркинга.
* Систему охраны и контроля доступа в здание.
* Общие характеристики расположения офиса в здании (этаж, обеспеченность лифтами, наличие туалета).
* Предоставляемые лимиты энергопотребления.
* Вид из окон.
* Управление климатом в офисе.
* Тип отделки офиса и мест общего пользования.
* Возможное окружение (соседи-арендаторы).
* Наличие внутренней инфраструктуры (ресепшн, конференц-зал, торговая часть)
* Наличие профессиональной управляющей компании».

К кому обратиться
Безусловно, установка и настройка «умного дома» под индивидуальные потребности заказчика - дело непростое. Поэтому такую работу можно доверить только специалистам, которые имеют опыт  проектирования и монтажа подобных систем. Концепция интеллектуального здания закладывается на этапе проектирования, поэтому очень важно, чтобы компания-интегратор привлекалась к работе на этой стадии.
«За последний год у нас в городе сдано несколько зданий, в наибольшей степени отвечающих критериям «умного дома», - комментирует  Юрий ПАСИЧЕНКО. -Достаточно упомянуть такие проекты, как «Европлаза», «Гринвич», торговый комплекс IKEA и «Кронос». На строительстве этих зданий несколько компаний Новосибирска приобрело хороший опыт в области современной автоматики. Выбирать есть из чего.
Например, мы еще два года назад запустили и обслуживаем систему Сибирского банка Сбербанка и поддерживаем тесные контакты со службой эксплуатации, что дает незаменимый опыт. Также из своего  офиса на Советской, 64 мы сделали полигон для апробации алгоритмов взаимодействия инженерных систем».
«В бизнес-центре «Кронос» создана единый комплекс контроля и управления технологическим оборудованием, обеспечивающий автоматическое управление системами кондиционирования воздуха, вентиляции, отопления, теплоснабжения, холодоснабжения и электроснабжения здания, интегрированной системой безопасности, включающей в себя системы охранно-пожарной сигнализации, контролем доступа, теленаблюдения и автоматического пожаротушения. На основе данной концепции в проекте реализована не только автоматизация большинства систем жизнеобеспечения здания, но и их интеллектуальное взаимодействие, что позволило достичь значительной эффективности использования оборудования, существенной экономии финансовых и человеческих ресурсов», - подчеркивает Евгений ЛОШАКОВ.

Заключения
Таким образом, технологии интеллектуальных систем управления зданием развиваются все более высокими темпами. А стремление увеличить доходность объектов коммерческой недвижимости и оптимизировать затраты как собственников, так и арендаторов зданий, стимулируют этот рост.
По мнению Алексея ПОЛЕЩУКА, развитие подобных систем направлено на все большую автоматизацию, вплоть до автоматизации всех служб эксплуатации здания с привлечением только одного диспетчера.
«Инвестор, как правило, заинтересован в эффективной эксплуатации объекта и в автоматизации управления зданием, - делится Евгений ЛОШАКОВ. - Однако степень оснащенности здания «интеллектуальными системами» будет зависеть от его желания  использовать достоинства «интеллектуального» здания в достижении своих бизнес-целей. В каждом конкретном случае инвестор заранее просчитывает, насколько целесообразно вкладывать средства в то или иное оборудование и как быстро такие вложения окупятся.
Разумное построение здания предполагает, что все виды сервиса будут интегрироваться друг с другом с минимальными затратами, а их обслуживание организовано оптимальным образом. То есть операции по обслуживанию будут выполняться в кратчайшие сроки с высокой степенью защиты от ошибок обслуживающего персонала».
«Жизнь и техника не стоят на месте; проекты по автоматизации зданий – реальность сегодняшнего дня. Можно говорить только о глубине автоматизации - минимальный уровень нам задают новые строительные нормы и правила, более жесткие требования по безопасности, экологии, энергосбережению. Однако многое зависит от грамотного обслуживания – современные средства автоматизации не достаточно просто купить и установить, нужно еще научить их правильно работать. Сегодня наметилась тенденция к передаче зданий на обслуживание управляющим компаниям, а они стремятся повысить эффективность своей работы. Неизбежно использование высококвалифицированного персонала, центральных диспетчерских служб – и здесь не обойтись без интеллектуальных систем», - заключает Юрий ПАСИЧЕНКО.
Реализация такого здания возможна только тогда, когда все системы объединяются в интегрированный комплекс с единым центром, отвечающим за наблюдение и взаимодействие разных частей инженерного обеспечения. Комплекс автоматизации и диспетчеризации "настраивает" на согласованную работу все инженерные системы здания, оптимизирует функционирование здания в зависимости от времени года, времени суток, календарных дней. А также обеспечивает постоянный контроль за техническим состоянием инженерии, что способствует безаварийной работе. «Умный дом» думает за вас.

Дмитрий КАРАСЕВ
 


Специализированный журнал Журнал "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
17.08.2012
БЕЗОПАСНОСТЬ БИЗНЕСА
Каждый руководитель и собственник бизнеса желал бы узнать, что представляет собой интересующий его человек — потенциальный партнер или корпоративный клиент, претендент на ответственную должность или представитель определенных структур. Получить такую информацию быстро, точно, безо всяких анкет и специальных технических средств позволяет фенотипология...
01.07.2012
В центре внимания – Томск
27 июня представители Издательского Дома «Бизнес-пресса» побывали в городе Томск
24.02.2012
B2B basis
Газета «Бизнес в Сибири» выступила партнером Первой новосибирской конференции B2B basis (Москва) «Корпоративные продажи: управление, стратегия, маркетинг».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.