Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив

ПАРТНЕРЫ



ХОРОШИХ ОФИСОВ МНОГО НЕ БЫВАЕТ?

Новосибирск нередко называют городом, привлекательным для бизнеса. Между тем на уровень деловой активности оказывает непосредственное влияние рынок коммерческой, и в частности, офисной недвидижимости. С одной стороны, существенно завышенные цены покупки и аренды такой недвижимости являются тормозом развития бизнеса, с другой — такие издержки закладываются в конечные цены предприятий. При этом постепенное насыщение рынка офисной недвижимости закономерно ведет к тому, что у покупателей и арендаторов вскоре появится выбор как по качеству, так и по цене...


В структуре совокупного спроса на коммерческую недвижимость спрос на офисные помещения в Новосибирске наиболее высок — в нашем городе то и дело появляются представительства различных федеральных и международных структур, региональные компании расширяются или диверсифицируют свою деятельность, создаются новые коммерческие предприятия. Поэтому немудрено, что спрос на покупку и аренду современных офисов с хорошей инфраструктурой в деловой части города до сих пор превышает предложение. Вместе с тем есть проблемы с заполняемостью как бизнес-центров класса «А», так и БЦ, расположенных в приспособленных помещениях (зданиях бывших промышленных предприятий либо НИИ), а также офисных центров с непродуманной концепцией или расположенных вдали от основных транспортных магистралей. Тогда как незрелость новосибирского рынка офисной недвижимости выражается в том, что цена покупки/аренды таких помещений далеко не всегда соответствует качеству и уровню предоставляемых услуг.

Наибольший разрыв между спросом и предложением наблюдается в секторе помещений для малого и среднего бизнеса площадью до 50-70 кв. м. Если же вести речь об отвечающих современным требованиям помещениях в центре или прилегающих к центру районах по разумным (в пределах 800 руб./мес. за 1 кв. м) ценам, то они в остром дефиците.

Еще одна особенность в том, что на рынке офисов большинство объектов, как правило, предлагается в аренду, а не на продажу, что связано со стремлением собственников владеть ликвидной недвижимостью и извлекать из неё стабильный доход. Поэтому рынок аренды и её стоимость стабильно растут, а минимальные сроки аренды увеличиваются. И хотя в этом году рост цен остановился, ряд независимых экспертов продолжают считать, что значительная часть офисных помещений до сих пор не отвечает запросам арендаторов, а цены в этом сегменте рынка остаются завышенными, в связи с чем аренда остаётся значительной расходной статьей и постоянной головной болью арендаторов.

Общеизвестно, что Новосибирск переживает настоящий бум строительства офисных центров. При всем том спрос на небольшие помещения по приемлемым ценам строительной отраслью города до сих пор не удовлетворен. Не говоря уже о том, что некоторые инвесторы скупают самые «ходовые» объекты в надежде извлечь дополнительную прибыль, что делает их менее доступными для конечных потребителей. Кроме всего прочего, определенную трудность составляет документальное оформление и проверка юридической чистоты сделки. Нередко непосредственно перед заключением договора на недвижимость выясняется, что продавец или арендодатель помещения не имеет на него прав.

В этих условиях возрастает роль агентств и консультантов по недвижимости, как правило обладающих не только самой свежей рыночной информацией, но и командой опытных профильных специалистов.


Динамика развития

В последние годы рынок офисной недвижимости претерпел большие изменения: было введено в строй несколько крупных бизнес-центров и админстративных зданий, а также множество жилых домов, первые этажи которых обычно имеют административное или торговое назначение. Также в деловом центре города и вдоль основных транспортных магистралей на первых этажах зданий продолжается процесс вывода из жилого фонда квартир с целью их использования под офисы и торговлю.


«Показательно, что за последние два-три года стоимость квадратного метра офисных площадей увеличилась в два-три раза, тогда как цена аренды возросла на 20-50%, - делится директор АН СИАН Юрий ГРУЕНКО . Это касается как первичного, так и вторичного рынка офисной недвижимости, хотя удорожание первичного рынка шло более быстрыми темпами. Из-за высокой рентабельности вложений в офисную и в целом в коммерческую недвижимость девелоперы продолжают активное строительство новых административно-торговых центров».

«Рост данного сектора недвижимости обусловлен его инвестиционной привлекательностью, - подверждает директор «Центра коммерческой недвижимости» Альберт СУРКОВ. - Также увеличение количества офисных площадей связано с введением в силу федерального закона о выделении земельных участков под строительство жилых объектов, которое происходит при помощи открытого аукциона. При этом потребитель становится все более разборчивым и требовательным и предпочитает объекты, где бремя обслуживания помещения берут на себя управляющие компании».

По мнению руководителя департамента «Консалтинг. Инвестиции. Девелопмент» ОАО ПИ «Новосибгражданпроект Дмитрия АНУФРИЕНКО, в данный момент на рынке правит бал финансовый кризис: «Большинство строителей испытывают сложности с получением кредитов, инвестиционные программы сокращаются, и есть опасность, что проекты, на данный момент существующие только на бумаге, таковыми и останутся. В связи с этим на рынок выставляется все больше объектов коммерческой недвижимости. Таким образом девелоперы надеются привлечь финансирование на продолжение своей деятельности. Общую ситуацию можно охарактеризовать как тревожное ожидание.

Кроме того, сложилась ситуация когда есть реальный выбор только из двух видов офисов. Это либо дорогой класс «А», либо дешевые помещения в приспособленных зданиях. Класс «В» представлен слабо».


Текущее предложение

На середину этого года в Новосибирске насчитывалось более 1,5 млн кв. м офисных площадей всех категорий. Из них, по данным специалистов, на качественные офисы классов «А» и «В» приходится лишь 140 тыс. кв. м. Однако несмотря на ограниченное предложение БЦ А-класса ("РосЕвроПлаза", "Кронос", "Гринвич"), они пока отличаются неполной (не выше 75%) заполняемостью. При этом некоторые специалисты объясняют этот феномен довольно высокими ставками аренды - до $ 600 за 1 кв. м в год без НДС. Тогда как другие полагают, что, во-первых, эти объекты еще не доведены до 100-процентной готовности. А во-вторых, ёмкость рынка офисов класса «А» была изначально переоценена.

Несмотря на вышеприведенные ограничительные факторы, высококлассные объекты офисной недвижимости в Новосибирске продолжают активно строиться. И в ближайшие два года ожидается ввод в эксплуатацию еще 300 тыс. кв. м таких площадей, включая "Манхэттен" общей площадью 50 тыс. кв. м, Sibir Plaza (45 тыс. кв. м), Sky City (65 тыс. кв. м), БЦ "Виктория" (60 тыс. кв. м), а также Iron Hill общей площадью 46 тыс. кв. м. Также в конце 2008 года будет введен в эксплуатацию БЦ «Ланта–Центр» класса «В+», общей площадью 23 тыс. кв. м. При этом спрос на офисные помещения во многом диктуется их расположением.

Кризисные явления в экономике не могли не затронуть сектор офисной недвижимости. «На рынок уже поступают целые здания, - делится Дмитрий АНУФРИЕНКО, - а в скором будущем теми компаниями, у которых нет средств на завершение строительства, начнут выставляться недострои или доли в проектах. На данный момент сегмент офисной недвижимости класса «А» насыщен более чем на 90%. Если реализуется хотя бы часть анонсированных проектов БЦ класса «А», это приведет к полному удовлетворению спроса или даже к перепроизводству. Совсем иная ситуация с классом «В». Поскольку его насыщенность пока держится на уровне 20%, он является самым перспективным направлением офисной недвижимости. Класс «С» представлен на нашем рынке достаточно широко, но он уже не соответствует современным потребностям большинства арендаторов».

Как отмечает Юрий ГРУЕНКО, «наибольшим спросом пользуются офисы в центральной деловой части Новосибирска и по линии метро. Поэтому они же являются и наиболее дорогими. Девелоперы в этих районах предпочитают сдавать офисы в аренду и выставляют их на продажу только в случае крайней необходимости. Особенно это касается новых бизнес-центров и приспособленных под них старых административных зданий с отлаженной системой управления. К продаже предлагаются в основном офисы на первых этажах жилых домов или в новых административных зданиях в менее престижных (востребованных) местах. При этом чем лучше офис в плане местоположения, транспортной доступности, обеспеченности парковками, чем выше его классность по состоянию ремонта и управления всего здания, тем выше цена продажи и аренды».

Наиболее востребованы офисные помещения площадью до 100 кв. м. На сегодняшний день около 40% спроса во всех классах приходится на подобные площади. Тем не менее помещения площадью 100-300 кв. м и 300-500 кв. м тоже пользуются стабильным спросом и интересуют как быстро растущие региональные компании, так и именитые международные бренды.

При этом средние ставки аренды в бизнес-центрах по состоянию на середину сего года составляли для отдаленных районов, административных корпусов промышленных и складских комплексов порядка 500 руб./кв. м в месяц, в офисных центрах классов «С» и «В» - около 800 - 1000 руб./кв. м/месяц. Максимальные арендные ставки были зафиксированы в новых БЦ класса «А»: 1500-1800 руб./кв. м в месяц с учетом коммунальных платежей и НДС. Средний размер арендных ставок на офисы класса «В» составил 1,000 -1,200 руб. за кв. м, класса «С» — 800 руб. и ниже.. Тогда как средняя стоимость продажи офисных помещений находилась в пределах 65 тыс. руб. /кв. м.

Классность, конкуренция и насыщение рынка

В последнее время классифицировать объекты недвижимости модно не только среди экспертов. Собственникам зданий выгодно завышать их «классность», чтобы оправдать высокие цены и арендные ставки. «Зачастую собственник сам оценивает классность своего объекта безотносительно к общепринятым критериям классности, - подтверждает Альберт СУРКОВ. - В результате отсутствия четкого разграничения перечня удобств и услуг для помещений разных классов потребитель ощущает только разницу в стоимости. И соответственно склоняется к объектам «В» и «С», а объекты классов «А» и «В+» имеют трудности с заполнением. Тогда как собственники пока конкурируют в области цены, а не качества. Между тем цена объекта должна быть неразрывно связана с качеством объекта и пакетом услуг по его обслуживанию».

«Классность объекта всегда играла ключевую роль в стоимости. Ведь под классностью понимается множество факторов, как-то: расположение, инженерная начинка, количество парковок, наличие управляющей компании и т. д. Все это удовольствие стоит дорого и отражается на цене аренды или продажи», - согласен Дмитрий АНУФРИЕНКО.

Мнения экспертов по поводу насыщения рынка неоднозначны. «Высокий спрос на рынке аренды сохраняется, - утверждает Альберт СУРКОВ. - Что касается продажи офисных площадей, особенно строящихся, то ощущается значительный спад. В частности, на это повлияла настороженность инвесторов, связанная с мировым финансовым кризисом. Ведь не секрет, что строители связаны с банковскими кредитами. А финансирование стало более недоступным и дорогим».

Не совсем согласен с коллегой Юрий ГРУЕНКО: «Тенденцией последнего времени является насыщение рынка офисной недвижимости, благодаря чему спрос практически равен предложению, что отражается в замедлении или даже остановке роста цен как на продажу, так и на аренду офисной недвижимости. А по ряду предложений, например аренде офисов в бизнес-центрах класса «А», собственники даже вынуждены идти на снижение заявленных ранее арендных ставок. На сегодняшний день перед покупателями и арендаторами стоит выбор не между плохим и дешевым или хорошим и дорогим офисом, а между хорошим недорогим и хорошим, но часто необоснованно дорогим. Разумеется, в этом случае выбор падает на первый вариант».

«Насыщение рынка БЦ класса «А» снизило темпы роста цен в этом сегменте. Определяющим моментом явились кризисные явления в экономике. Офисная недвижимость рискует упасть в цене в связи со снижением платежеспособного спроса, сокращениями штатов крупных компаний и сворачиванием деятельности большого числа предприятий малого бизнеса», - заключает Дмитрий АНУФРИЕНКО.

При этом очевидно, что хороший офис должен управляться профессиональной управляющей компанией. А качество управления непосредственно влияет на классность помещений и величину арендной платы.



Рекомендации и перспективы

В Новосибирске, как и в других российских крупных городах, продолжается интенсивное формирование так называемых «деловых зон». К понятию «деловой центр» в основном относятся Железнодорожный и Центральный районы, а также узкие пространства вдоль основных транспортных магистралей и линии метро, что и диктует спрос и предложение на рынке офисной недвижимости. Однако благодаря появлению новых объектов недвижимости офисный рынок становится настолько объемным и разнообразным, что новичку разобраться в нем без посторонней помощи весьма сложно. А в понятие «оптимальный офис» каждый собственник бизнеса вкладывает свое понимание.

Как отмечает Юрий ГРУЕНКО, «кому-то важно местоположение, кому-то состояние и презентабельность, кому-то - цена, кому-то другие (в основном зависящие от рода деятельности предприятия) характеристики, например этажность, наличие парковки, конфигурация помещения. В любом случае, приобретая или арендуя офис, следует четко просчитывать для себя экономическое обоснование и целесообразность такого шага. Ну, и конечно, как при покупке, так и при аренде офиса всегда важна юридическая составляющая любой сделки. В частности, тщательная проверка правоустанавливающих документов собственника и анализ всех пунктов подлежащего подписанию договора».

«Как покупателям, так и арендаторам офисной недвижимости я бы рекомендовал обращаться к профессиональным риэлтерским компаниям, - советует Альберт СУРКОВ. - У них накоплены значительные банки данных по коммерческой недвижимости. А значит, есть из чего выбрать и нет такой заинтересованности, как у собственника, предлагать вам один и тот же объект в разных интерпретациях. Не считая такого существенного момента, как независимое профессиональное изучение юридической стороны вопроса».

При этом былой гонки цен не ожидается. «Учитывая большое количество как недавно сданных, так и строящихся офисных помещений и отголоски мирового финансового кризиса, мы ожидаем продолжения стагнации рынка офисной недвижимости и возможного снижения (в погоне за потребителем) цен как на продажу, так и на аренду всех типов и видов объектов недвижимости, в том числе и офисной», - дополняет Юрий ГРУЕНКО.

Дмитрий АНУФРИЕНКО более оптимистичен: «Пока рано говорить о насыщении города объектами офисной недвижимости. На конец 2007 года по уровню обеспеченности качественными офисными помещениями Новосибирск среди других регионов России уступал только Москве, Санкт-Петербургу и Екатеринбургу. Сегодня общий объем предложения качественных офисных площадей (классы «А» и «В») у нас оценивается примерно в 180 тыс. кв. м (в Екатеринбурге данный показатель составляет около 250 тыс. кв. м).

Рынок бизнес центров класса «А» близок к насыщению: в городе ограничен платежеспособный спрос на качественные офисные помещения верхнего ценового сегмента. Наибольший дефицит предложения наблюдается на объекты класса «В», расположенные в центре города. При этом увеличение объемов ввода коммерческих площадей в этом году по сравнению с прошлогодними показателями составит 27 - 30% (с 1,1 млн. кв. м до 1,4 млн кв. м). А темп роста арендных ставок на объекты коммерческой недвижимости в 2008 году составит около 10 - 15%».

Таким образом, независимо от мировых и национальных катаклизмов рынок офисной недвижимости в Новосибирске будет насыщаться и развиваться как в количественном, так и в качественном отношении. Будем надеяться, что это сулит потенциальным арендаторам и покупателям больший и лучший выбор по более конкурентоспособным ценам.



Дмитрий КАРАСЕВ


Специализированный журнал Журнал "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
17.08.2012
БЕЗОПАСНОСТЬ БИЗНЕСА
Каждый руководитель и собственник бизнеса желал бы узнать, что представляет собой интересующий его человек — потенциальный партнер или корпоративный клиент, претендент на ответственную должность или представитель определенных структур. Получить такую информацию быстро, точно, безо всяких анкет и специальных технических средств позволяет фенотипология...
01.07.2012
В центре внимания – Томск
27 июня представители Издательского Дома «Бизнес-пресса» побывали в городе Томск
24.02.2012
B2B basis
Газета «Бизнес в Сибири» выступила партнером Первой новосибирской конференции B2B basis (Москва) «Корпоративные продажи: управление, стратегия, маркетинг».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.