Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив

ПАРТНЕРЫ



Тенденции рынка недвижимости – рост или стагнация?

Аналитики отмечают, что одним из главных факторов, на который рынок чутко реагирует, является изменение на рынке мировых цен на нефть. Спрос на жилье, формируемый притоком капитала из нефтегазовой отрасли, подогревается не только компаниями, напрямую занимающимися этим бизнесом, но и опосредованно банками, торговлей и другими хозяйственными структурами, испытывающими благотворное влияние от притока нефтедолларов в Россию. В первую очередь это влияет на столичный рынок недвижимости, однако региональный рынок, хоть и с запозданием, также реагирует на эти изменения, поскольку в условиях слабого фондового рынка недвижимость является практически единственным надежным прибежищем инвестиций.

Не менее чутко рынок недвижимости реагирует на изменения мирового валютного рынка. Население России, хранящее, как известно, свои сбережения в основном в долларах, при незначительном повышении волатильности валютного рынка немедленно начинает «бегство от доллара» в недвижимость. А это влечет за собой повышение натурального оборота рынка — число сделок купли-продажи квартир и, как следствие, повышение цен на жилье.

Коммерческая недвижимость

Стоит отметить, что сектор коммерческой недвижимости пока что является более привлекательным для инвесторов, чем жилищное строительство из-за высоких стабильных доходов, которые к тому же обеспечиваются реальными активами. По данным участников рынка, в Москве и Петербурге коммерческая недвижимость приносит 12–13 % дохода ежегодно, в других крупных городах России — до 18 %. Тем не менее эксперты считают, что рынок коммерческой недвижимости в России находится пока еще на стадии формирования. В нем начинают участвовать все больше серьезных игроков, к которым в первую очередь относятся западные инвестиционные фонды, а также инвесткомпании, созданные при крупных российских банках.

Характерной тенденцией последнего времени является то, что этих инвесторов все больше привлекают региональные рынки. Это связано с тем, что процесс снижения доходности идет там с некоторым опозданием относительно Москвы и Петербурга.

Наиболее доходным сегментом коммерческого рынка недвижимости в России остается торговая недвижимость. Среди регионов страны по-прежнему лидирует Москва, инвестиции в торговый сектор которой в 2004 году составили около $ 10 млрд. В связи с этим аналитики прогнозируют, что наиболее активно в ближайшее время будет расти предложение торговых площадей. Еще в прошлом году последние были в дефиците даже в столице, не говоря о регионах, которые в последние 2 года подверглись экспансии крупных столичных компаний. В первую очередь это характерно для крупных региональных центров.

В принципе, дефицит наблюдается и еще в одном сегменте — в сфере гостиничной недвижимости. Давно известно, что проблема с гостиницами в стране стоит довольно остро, однако известно также, что за создание отелей среднего класса инвесторы браться не спешат. Поэтому этот рынок аналитики оценивают очень сдержанно: по их прогнозам, инвесторы, рассчитывающие на прибыль, могут попробовать свои силы в строительстве гостиниц средней руки в отдаленных от центра Москвы районах, а также обратиться к региональным рынкам.

Говоря о причинах развития рынка торговых центров, специалисты выделяют несколько основных факторов. Со стороны потребителей — это рост платежеспособности в верхнем и среднем ценовых сегментах, а также формирование новой культуры потребления, которая является залогом успешности торгового центра. Со стороны арендаторов — рост спроса операторов на площади в качественных торговых комплексах, увеличение числа отечественных ритейлеров и экспансия на российский рынок международных торговых компаний. Доходность инвестиций в торговые центры сохраняется на сравнительно высоком уровне. В связи с этим вложения в коммерческую недвижимость по-прежнему остаются привлекательными для инвесторов, использующих этот рынок как средство диверсификации своих вложений.

Основными источниками спроса на сегодняшний день являются сетевые магазины и магазины одежды: на них приходится около 50 % площадей в торговых центрах. Спрос на них продолжает расти, но при этом требования арендаторов к качеству предложений повышаются. Присутствующие на рынке западные ритейлеры активно расширяют свои торговые сети — это стало одной из основных тенденций прошлого года, которая наиболее ярко проявляется в столице, поскольку среди владельцев подмосковных торговых комплексов преобладают компании с иностранным капиталом. Но специалисты считают, что экспансия иностранных ритейлеров на российский рынок будет только увеличиваться, в том числе за счет регионов.

Особенностью следующего десятилетия, несомненно, станет активность западных инвесторов, в частности, международных розничных сетей. Их названия — IKEA, Auchan, Metro, OBI, Ramstor — сейчас на слуху, и недвижимость является одним из ключевых моментов в их бизнесе, в связи с чем вложения западных компаний в торговую недвижимость будут исчисляться в миллиардах долларов. По оценкам экономистов, средняя доходность торговых площадей сегодня колеблется от 12 до 16 %. Для сравнения: в Европе новые проекты дают максимум 5–7 %.

Говоря о развитии торговой недвижимости в регионах, нужно учитывать влияние разных факторов. Это количество жителей в городе, их средний доход, местные законодательные условия, политика городской власти. Так или иначе развитие розничной торговли приводит к увеличению спроса на торговую недвижимость и росту арендных ставок (или стоимости).

Как показывает практика, в городах-миллионниках схема развития рынка торговых помещений аналогична московской. Сначала выкупаются и ремонтируются помещения под дорогие магазины в центральной части города, затем спрос на качественные торговые помещения усиливается, появляются первые торговые центры. К какому-то моменту число современных торговых центров значительно увеличивается и они начинают испытывать взаимное конкурентное влияние, поскольку на рынке отсутствует достаточное количество розничных торговых компаний, что приводит к редевелопменту неудачных проектов, что уже проявляется, например, в Москве.

Офисная недвижимость

Несмотря на доходность торговой недвижимости, не менее популярным сегментом для инвестиций остаются бизнес-центры.
Большинство офисных зданий в российских городах можно отнести к классу «В», «С» и ниже, т. е. бизнес-центры самого высокого класса «А» отсутствуют, но офисов такого уровня тем не менее строится немного. Большинство девелоперов предпочитают инвестировать в офисы среднего класса, доверяя советам экспертов, отметивших неудовлетворенный спрос прежде всего на офисы среднего класса. В своих прогнозах все наблюдатели сходятся на том, что потребность в качественных офисах в России весьма велика и в ближайшее время даже с такими темпами строительства можно совершенно не опасаться перенасыщения рынка. Поэтому, несмотря на столь значительное увеличение объема офисных площадей, снижения арендных ставок в ближайшем будущем не произойдет.

Одновременно многие компании, как российские, так и зарубежные, все активнее осваивают рынок регионов. Такие программы строительства реализуются не только в столице Сибири, но и в Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Казани, Тольятти, Самаре, Волгограде, Воронеже и Калуге, а также в других крупных российских городах. Региональных и столичных инвесторов вдохновляет ситуация на московском рынке, где арендные ставки на офисы сейчас уступают только Лондону, Токио и Парижу. Спрос на столичные офисные помещения значительно превышает предложение, несмотря на высокие темпы строительства.

[pageBreak]Общая для всех сегментов недвижимости тенденция — строительство более высококачественных, чем ранее, зданий — справедлива и для офисов. Строящиеся офисные комплексы по своим техническим характеристикам должны соответствовать системе безопасности smart building, а также выделяться на фоне других проектов своей оригинальной архитектурой. Повышение качества строительства увеличивает расходную часть бюджета, но девелоперов это не смущает, так как на рынке есть твердое убеждение, что только конкурентоспособный проект сможет приносить прибыль и через пять, и через десять лет после ввода его в эксплуатацию, а принимая во внимание приход на рынок коммерческой недвижимости зарубежных институциональных инвесторов, предъявляющих повышенные требования к выставляемым на продажу офисным центрам, можно утверждать, что процесс по созданию инвестиционно-привлекательных продуктов начался.

Бизнес-парки

Другой усиливающейся тенденцией явилось желание инвесторов работать над созданием бизнес-парков. Это достаточно новое предложение на рынке офисов, но уже весьма востребованное. Бизнес-парк — это своего рода город в городе, находящийся под единым управлением. На отечественном рынке концепция бизнес-парка в чистом виде пока еще не реализована. Однако ряд факторов: стремительный рост спроса на офисные помещения, сокращение количества земельных участков в центре больших городов, повышение уровня арендаторов и объема их потребностей, а также достаточно успешное начало экспансии данного формата на столичном рынке — все это стимулирует отечественных девелоперов всерьез рассматривать проекты бизнес-парков. Это дает специалистам повод утверждать, что именно данный сегмент представляет собой приоритетное направление развития офисной недвижимости России в среднесрочной и долгосрочной перспективе.

Первые проекты в формате бизнес-парка появились в 1960–1970 годах в США. Транспортная революция, завершившаяся в Америке к середине XX века, повсеместное распространение личного автомобильного транспорта, а затем стимулированное государством развитие концепции децентрализации привели к тому, что облик крупных американских городов кардинально изменился. Со временем в пригородах появились офисные комплексы, по ряду критериев значительно отличавшиеся от обычных офисных центров большой высотности, расположенных в деловой части города. Активное развитие нового формата офисных помещений привело к тому, что бизнес-парки, располагающие, как оказалось, целым рядом преимуществ как для арендаторов, так и для арендодателей, на Западе стали отдельным видом коммерческой недвижимости.
По мнению специалистов, концепция бизнес-парка не имеет четкого определения, однако ряд ключевых параметров позволяет выделить общие признаки бизнес-парка. Речь идет об объединении на одной территории, расположенной вне центра города, но обязательно вблизи основных транспортных магистралей, аэропорта или железнодорожного вокзала, нескольких офисных зданий (зачастую небольшой высотности — до 6–8 этажей, большой этажной площадью — от 2 тыс. м2 — и низкой плотностью застройки) с общей инфраструктурой (охраной, большими паркингами, пунктами питания и т. п.). Иногда в таких проектах офисные здания сочетаются с производственными помещениями и складскими комплексами, а также гостиницами, торговыми и развлекательными элементами.

Одной из особенностей спроса на офисные помещения в бизнес-парках является тот факт, что его носителями чаще всего выступают компании, бизнес которых (в отличие от банковских, финансовых, страховых, юридических фирм) не требует пребывания в престижном районе города.

Жилая недвижимость

Главный вопрос, который волнует как обычных граждан, так и спекулянтов рынка недвижимости, звучит так: долго ли продолжится рост цен на жилье?
Специалисты выделяют несколько общих факторов, от которых зависит изменение динамики цен на жилую недвижимость, отмечая при этом, что в каждом отдельном регионе определяющим фактором могут являться уникальные, присущие только ему, особенности.

Среди основных эксперты выделяют ранее уже обозначенные факторы — приток в российскую экономику нефтедолларов, а также колебания курса доллара. Причем можно проследить взаимосвязь между соотношением курса рубль/доллар и динамикой цен на жилье. В частности, при снижении курса доллара к рублю темпы прироста цен на жилье увеличиваются, в то время как при повышении курса доллара к рублю темпы роста цен практически не фиксируются.

Другим фактором, который оказывает влияние на изменение стоимости в жилом секторе, является приток на рынок недвижимости средств от избирательных кампаний. Расходы кандидатов на проведение избирательной кампании, оплату политтехнологов, производителей и распространителей рекламы только на последних выборах в Госдуму аналитики оценивают в сумму порядка $ 1 млрд. Эти средства так или иначе, в определенной пропорции, перетекли на рынок недвижимости, обеспечив прирост цен на жилье только в Москве не менее чем на 15 % от суммарного годового прироста. Для регионов этот фактор также актуален, учитывая многочисленные избирательные кампании в региональные, муниципальные и территориальные законодательные собрания и представительные органы власти.

При оценке ситуации на рынке недвижимости необходимо учитывать влияние внутренних факторов рынка, таких как объем предложения квартир на первичном и вторичном рынке, что также способствует повышению цен. Существует дисбаланс между структурой спроса и предложения по соотношению «цена-качество». Вследствие этого в условиях высокого платежеспособного спроса, обеспеченного внешними факторами, повышение цен на новостройки идет почти синхронно с ценами на вторичном рынке.

[pageBreak]Из внутренних факторов рынка недвижимости необходимо учесть новый фактор, связанный с началом развития массовой ипотеки. По данным Банка России, на начало 2003 года ипотечные жилищные кредиты предоставляли 143 банка, объем кредитов в 2004 году вырос втрое с 3,3 млрд рублей до 10,5 млрд рублей. Средний размер кредита составил более 500 тыс. рублей, а срок сохранился на уровне 10 лет. При этом 68 % совокупного ипотечного портфеля номинировано в валюте. Для сравнения — в прошлом году в Новосибирской области Сибирский банк Сбербанка России на строительство и покупку жилья только в рамках совместной программы с администрацией области выдал около 2 тыс. кредитов на сумму 351 млн рублей. В текущем году эту сумму предполагается увеличить до 1 млрд рублей.

Для большинства участников рынка, в том числе частных инвесторов, покупка недвижимости в настоящее время является выгодным вложением средств. Причем это касается не только первичного рынка жилой недвижимости, но и вторичного. При относительно не высоких рисках, доходность такого рода вложения в последнее время остается неизменно высокой.

Прогнозируя ситуацию на рынке жилья в ближайшее время, аналитики склонны рассматривать 2 сценарных плана. По одному из них предполагается, что никаких фундаментальных угроз для рынка недвижимости в обозримой перспективе не предвидится, в связи с чем предстоит постепенный переход к стабилизации цен и в последующие 2–3 года сохранение их динамики на уровне инфляции. По другому сценарию, при отсутствии мощных стимулирующих факторов переход к стабилизации цен под влиянием соотношения спроса и предложения способен привести к более или менее резкому откату цен.

В том, что рано или поздно это произойдет, сомневаться не приходится. Хотя бы потому, что корпорации, которые сегодня на волне экономического роста активно вкладывают деньги в недвижимость, с началом экономического спада будут ее реализовывать. А в период экономического спада доходы у населения снижаются.


Нельзя не учитывать еще один фактор — население России, к сожалению, стареет. Поэтому молодые люди, которые имеют сегодня, скажем, по две родительские квартиры на одну семью вместе с живыми родителями, через какое-то время будут иметь те же две родительские квартиры, но уже без родителей. А если они купили в кредит квартиру еще и для себя, то теоретически может получиться, что спустя некоторое время владельцем трех квартир будет одна семья. Поскольку современная молодежь не торопится обзаводиться многочисленным потомством, квартиры ушедшего в мир иной старшего поколения также будут выставляться на продажу, что опять же повлияет на цены на недвижимость. Следует заметить, что пока падению цен на недвижимость в крупных городах препятствует приток грантов из провинции. Однако миграционный резерв не безграничен. Кроме того, в некоторых регионах наметилась тенденция к повышению уровня жизни — и люди уже не ищут счастья в столице.

Одним словом, какими будут цены, покажет ситуация на рынке.

Светлана Пешкова


Специализированный журнал Журнал "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
17.08.2012
БЕЗОПАСНОСТЬ БИЗНЕСА
Каждый руководитель и собственник бизнеса желал бы узнать, что представляет собой интересующий его человек — потенциальный партнер или корпоративный клиент, претендент на ответственную должность или представитель определенных структур. Получить такую информацию быстро, точно, безо всяких анкет и специальных технических средств позволяет фенотипология...
01.07.2012
В центре внимания – Томск
27 июня представители Издательского Дома «Бизнес-пресса» побывали в городе Томск
24.02.2012
B2B basis
Газета «Бизнес в Сибири» выступила партнером Первой новосибирской конференции B2B basis (Москва) «Корпоративные продажи: управление, стратегия, маркетинг».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.