Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив

ПАРТНЕРЫ



Оценка независимый посредник ипотечной сделки

Необходимость оценки
   Сегодня рассмотрение заявки на ипотечный кредит в коммерческом банке невозможно без заключения оценщика. Причем банки, как правило, предлагают соискателям ипотечного кредита выбирать из списка аккредитованных ими оценщиков.
По мнению директора АНО «Аргумент» Николая Королькова, добровольно-принудительный характер оценки жилья для ипотеки обусловлен самой логикой рынка — принимая в залог объект недвижимости и ссужая под него деньги, банк должен быть уверен, что он стоит столько, во сколько оценен на сегодняшний день.
«Вопрос профессиональной оценки передаваемого в залог жилья актуален для всех сторон ипотечной сделки. В первую очередь он волнует собственника жилья. Объективная рыночная стоимость своего жилого помещения — это его актив, базовый капитал. Кроме того, это важно для кредитной организации, заинтересованной в возврате денежных средств в случае неплатежеспособности заемщика», — дополняет директор «Западно-Сибирского Центра Независимой Оценки Собственности» Ирина Богданова.
«Оценщик на основании определенного алгоритма составляет аналитическое суждение о величине стоимости объекта, передаваемого в залог банку под обеспечение кредита. Тем самым он напрямую участвует в формировании залоговой массы, которая будет являться гарантом возврата кредита, — резюмирует Евгений Урюмцев, директор «Регионального Центра Оценки». — Отличительная особенность ипотеки в том, что зачастую банк выдает заемщику сумму, равную стоимости объекта залога. В то время как при получении обычного кредита под залог недвижимого имущества банк выдает от 50% до 70% от стоимости залога, определенной независимым оценщиком. Ввиду вышеизложенного требования к качеству оценки объекта такого залога существенно возрастают».

Профессиональный арбитр
   На рынке продавец стремится реализовать свой товар или услугу по максимально возможной цене, тогда как покупатель хочет купить то, что ему нужно, по цене минимально доступной. В ситуации, когда, казалось бы, неизбежен конфликт интересов продавцов и риелтеров, с одной стороны, и покупателей и кредитных организаций, с другой, — оценщик призван играть роль независимого посредника.
«Конфликты бывают, — признается Николай Корольков. — Априори банк заинтересован в том, чтобы подстраховаться, и стоимость залога не была завышенной. С другой стороны, не было случаев, чтобы банки оказывали на оценщиков какое-то давление. Кто тогда будет у них брать кредиты? Заемщик тоже, отдавая в залог свое имущество, хочет получить адекватную его стоимости сумму денег. Поэтому оценщик здесь выступает в роли арбитра.
Возможны противоречия не только между заказчиком и пользователем отчета — кредитной организацией, но и между риелтером, который подобрал вариант квартиры, и оценщиком. Их варианты цены могут не совпасть. В результате сумма кредита уменьшается и заемщику приходится как-то выкручиваться из этой ситуации. Мы пытаемся убедить риелтеров давать на рынок только качественную информацию. Ведь с целью завлечь покупателя возможно появление недостоверной или устаревшей информации о площади квартир, их стоимости и наличии в продаже. Кроме того, сейчас рынок меняется так быстро, что информацию надо обновлять если не каждые три дня, то хотя бы раз в неделю, что делается далеко не всегда. Чисто психологически человеку сложно отказаться от варианта, который ему понравился, даже если в итоге цена оказалась, скажем, на 200–300 тысяч рублей больше заявленной первоначально. Тем более если оплата долга рассрочена во времени на годы. Как следствие, нередко получаются как минимум две цены — одна у риелтера и другая у оценщика. Очевидно, что риелтор заинтересован в высокой цене, т. к. получает процент от суммы, тогда как вознаграждение оценщика от этого напрямую не зависит».
По опыту Николая Королькова, бывают случаи, когда заказчик покупает квартиру вместе со встроенной мебелью и продавец пытается получить за это компенсацию. Покупатель соглашается оплатить какую-то часть этих затрат, и у сторон формируется цена сделки. Но когда оценщик производит оценку и ищет аналоги на рынке, он не подтверждает эту стоимость, поскольку встроенные элементы в расчет не принимаются.
Во всех вышеуказанных случаях заказчик оценки бывает неприятно удивлен, когда залоговая стоимость оказывается ниже, чем он рассчитывал. Последнему приходится либо изыскивать дополнительные средства, либо искать более приемлемый вариант. Кроме того, оценщик производит оценку на конкретную дату. Учесть, что произойдет с рыночной стоимостью залога по истечении нескольких недель или даже дней с даты  оценки, очень сложно.
Также случается, что при прямой продаже цена одна, а при ипотеке продавец старается себя подстраховать и просит добавить, понимая, что оформление кредита займет время. Следует понимать, что оценка залога производится для того, чтобы банк мог продать эту недвижимость в случае невозврата кредита и компенсировать свои расходы. Поскольку покупается квартира по одной схеме, а реализовываться будет по другой, оценщик должен оценить рыночную стоимость, как при прямой продаже.
 «В процессе оформления ипотечной сделки оценщик выступает в роли независимого консультанта, — соглашается Евгений Урюмцев. — Однако независимость оценщика постоянно подвергается сомнению как со стороны клиента, так и со стороны банка. Так, клиент подвергает сомнению независимость оценщика ввиду того, что оценщик состоит в договорных отношениях с банком, а банк подвергает сомнению независимость «сторонних» оценщиков тем, что принимает оценки только у аккредитованных банком оценочных организаций».
«В практике встречаются конфликты между заказчиком и пользователем отчета об оценке. Они, как правило, вызваны действиями недобросовестных оценщиков, вставших на чью-либо сторону. В то же время профессионально и объективно выполненный независимым оценщиком отчет об оценке недвижимого имущества, как правило, положительно воспринимается обеими сторонами и защищает интересы этих сторон», — заключает Ирина Богданова.

Критерии
   При оценке передаваемого в залог объекта недвижимости оценщик ориентируется на рынок и на объекты-аналоги, выставленные на продажу. И сравнивает их с объектом оценки. Они должны быть сопоставимыми по максимуму ценообразующих критериев. Причем затраты, понесенные продавцом на ремонт и отделку жилья, при оценке учитываются незначительно либо не учитываются совсем.
«Стоимость оцениваемого имущества рассчитывается на основании суммы ценообразующих факторов, — поясняет Николай Корольков. — Например, продавец естественно захочет вернуть деньги, вложенные в отделку и ремонт. Но какую долю в стоимости жилья это будет занимать, зависит от качества жилья. Например, как ни отделывай «хрущевку», стоимость ремонта не окажет существенного влияния на цену всей квартиры. В оценке есть такое понятие, как «неустранимый износ». Стоимость определяется прежде всего состоянием «первичного объекта», включающего в себя местоположение, планировку, материалы и износ здания. На основании моего опыта могу заявить, что затраты на отделку никогда не окупаются стопроцентно. Хотя бы потому, что покупатель всегда стремится играть на понижение стоимости. Кроме того, сравнивать он будет с ценой аналогичной квартиры без отделки.
Другая сложность в том, что на рынке не существует однотипной классификации критериев отделки. Такие существенные расходы, как, например, пластиковые окна, если это не дома новейшей постройки, где их ставят по умолчанию, мы стараемся учесть, но опять же не по стоимости затрат, понимая, что реакция рынка на 100-процентную компенсацию издержек продавца будет негативной. Мало того, сегодня появился такой новый ценообразующий фактор, как социальный статус соседей по дому. Если в подъезде подобрались жильцы такого же уровня, как и у покупателя, это отразится на стоимости квартиры».
По опыту Николая Королькова,  сравнение проводится с аналогичным жильем в сопоставимом районе, с адекватной транспортной доступностью, социальной инфраструктурой и социальным окружением. С точки зрения экологии, например, разбивка, по мере убывания стоимости такая — дерево, кирпич, железобетон. Оценщик тоже должен это учесть.
Рынок вторичного жилья сегодня довольно развит, поэтому оценщики стараются искать наиболее близкие аналоги, чтобы исключить корректировки по отдельным критериям и субъективизм, и не накапливать статистическую ошибку при проведении оценки.
«Оценка рыночной стоимости производится в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», — дополняет Ирина Богданова. — В частности, в ст. 8 указанного закона обусловлена обязательная оценка при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки, тогда как ст. 11 содержит общие, но достаточно жесткие требования к содержанию отчета об оценке. Обычно качественный отчет включает в себя подробное описание объекта оценки, анализ сегмента рынка, к которому объект относится, информацию об объектах-аналогах, расчеты и обоснования выводов оценщика. В ст. 16 описываются требования к независимости оценщика. Например, он не должен иметь имущественного интереса в объекте оценки, не должен быть учредителем, акционером, должностным лицом субъектов, имеющих имущественный интерес в сделке, и многое другое».
При этом показателями качества оценки, по информации Евгения Урюмцева, являются: соответствие требованиям нормативных документов, регулирующих оценочную деятельность; объем и достоверность собранной для анализа первичной внешней информации; проверка полноты и достоверности представленной заказчиком информации.
«Претензии к качеству оценки для ипотеки со стороны заказчиков — довольно редкий случай. Источниками информации для оценщика обычно служат пользующиеся авторитетом на рынке справочники, базы данных по недвижимости и открытая информация риелтерских агентств. Хотя иногда бывает, что оценщик вроде бы обоснованно, на основании рыночных данных, произвел оценку и определил стоимость, а информация получается искаженной либо устаревшей по той простой причине, что риелтер свои базы данных намеренно либо случайно не обновлял. Кроме того, квартиры могут дорожать со скоростью от 30 до 50 тыс. руб. в неделю в зависимости от цены», — дополняет Николай Корольков.

Условия, сроки и тарифы
   Работа оценщика сопровождается оформлением договора с заказчиком его услуг. В нем оговариваются предмет оценки, сроки и стоимость подготовки отчета, а также прочие существенные условия сделки.
По информации Евгения Урюмцева, стоимость работ по оценке для ипотеки колеблется в пределах 1 500–3 000 рублей для типовых квартир, составляющих 80–90% жилого фонда. Тогда как сроки выполнения работ составляют от одного до трех дней. Также стоимость работ зависит от сроков. Например, Бюро технической инвентаризации за срочное исполнение в течение одного дня применяет к обычной стоимости работ повышающий коэффициент 5.
«Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения, — уточняет Ирина Богданова. — Договор должен содержать: основания заключения договора; точное указание на объект оценки и его описание; вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки; условия денежного вознаграждения за проведение оценки; срок оценки; сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности. Сроки выполнения работ, как правило, не превышают трех-пяти дней, а стоимость работ составляет минимум 1 500 рублей для типовых квартир».

Рекомендации
   Критерии выбора оценщика стандартны для любого провайдера услуг и включают в себя стаж работы на рынке, аккредитации, лицензии, рейтинги, репутацию, наличие собственного офиса в деловом центре города и квалифицированных сертифицированных специалистов.
Что касается практических рекомендаций, то они очевидны и просты. «Чтобы не переплачивать за срочность работ, заказчикам следует обращаться за оценкой заранее, — советует Евгений Урюмцев, — и иметь при себе полный комплект документов, необходимых для оценки (обычно это свидетельство о государственной регистрации права, план квартиры, справка из БТИ, документы, удостоверяющие личность заказчика)».

Дмитрий КАРАСЕВ


Специализированный журнал Журнал "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
17.08.2012
БЕЗОПАСНОСТЬ БИЗНЕСА
Каждый руководитель и собственник бизнеса желал бы узнать, что представляет собой интересующий его человек — потенциальный партнер или корпоративный клиент, претендент на ответственную должность или представитель определенных структур. Получить такую информацию быстро, точно, безо всяких анкет и специальных технических средств позволяет фенотипология...
01.07.2012
В центре внимания – Томск
27 июня представители Издательского Дома «Бизнес-пресса» побывали в городе Томск
24.02.2012
B2B basis
Газета «Бизнес в Сибири» выступила партнером Первой новосибирской конференции B2B basis (Москва) «Корпоративные продажи: управление, стратегия, маркетинг».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.