Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив

ПАРТНЕРЫ



Ипотечное страхование доверяй. но проверяй

Страхование — дело недобровольное
   Хоть взятая в ипотеку квартира и считается собственностью клиента, она остается в залоге у банка до полного погашения кредита. На случай осложнений, чтобы не отдавать банку уже обжитую квартиру, при оформлении ипотеки следует воспользоваться ипотечным страхованием. Впрочем, «воспользоваться» этим придется независимо от вашего отношения к страхованию — сегодня без страховки ипотечный кредит не получить. А банк предложит выбрать из списка аккредитованных у него страховых компаний. «Дело в том, что в соответствии с законодательством РФ предмет ипотеки (объект недвижимости) должен быть застрахован в обязательном порядке. Это является условием получения ипотеки. Таким способом банк-кредитор минимизирует свои риски», — говорит директор страховой компании «Пари» Евгений Зозулин.
При ипотечном кредитовании действует комплексная программа страхования, предусматривающая страхование рисков нанесения ущерба имуществу, утраты права собственности на объект недвижимости и утраты жизни и трудоспособности заемщика.
«Во-первых, приобретенные в кредит квартира или дом оформляются в качестве залога банку до момента погашения кредита и поэтому недопустимо, чтобы квартира или дом были уничтожены пожаром, или на них заявил свои права бывший собственник. Во-вторых, банк хочет гарантированно вернуть деньги, даже если заемщик по состоянию здоровья не сможет выплачивать по кредиту. Страховая защита нужна именно для таких случаев», — разъясняет ведущий специалист по ипотечному страхованию филиала «Ингосстрах» в г. Новосибирске Наталья Текунова.
Сегодня застраховать все риски в рамках ипотечных программ предлагают многие новосибирские страховые компании. Чаще всего банки-кредиторы сами решают, где заемщикам нужно страховаться. В лучшем случае они дают на выбор несколько страховщиков, с которыми сотрудничают. «Банк работает с теми страховыми компаниями, которые аккредитованы у него либо имеют определенный рейтинг согласно внутреннему регламенту банка», — отмечает ведущий специалист отдела специальных проектов Государственной страховой компании «Югория» Вероника Кормина.
Как правило, при покупке по ипотеке готового жилья клиенты банка начинают оплачивать страхование недвижимости с момента получения кредита, а приобретая квартиру в строящемся доме — только после оформления ее в собственность. А вот страхование жизни и трудоспособности в обоих случаях заемщики, как правило, оплачивают с момента получения кредита. При наступлении страхового случая нужно незамедлительно сообщить об этом в страховую компанию. Страховая компания, в свою очередь, делает запрос в банк об остатке ссудной задолженности на момент страхового события. Следующим этапом является сбор документов, предусмотренных правилами страхования. «Обычно выплата производится в течение 15 рабочих дней со дня предоставления всех необходимых документов. Получателем страхового возмещения по полисам комплексного ипотечного страхования является банк-кредитор, но данная выплата уменьшает задолженность клиента перед банком», — отмечает Наталья Текунова.

Что включается в «страховой пакет»?
   Банки-кредиторы и работающие с ними по договорам страховые компании сами определяют набор рисков, от которых заемщик должен быть застрахован. Обязательно, как было сказано выше, страхование риска причинения вреда объекту недвижимости или его утраты. «Страховой случай может произойти в результате пожара, удара молнии; взрыва газа, употребляемого в бытовых целях; повреждения застрахованного имущества водой из водопроводных, канализационных, отопительных систем и систем пожаротушения; механического повреждения в результате бури, вихря, урагана и прочих стихийных бедствий; злоумышленных действий третьих лиц», — поясняет Вероника Кормина.
Обязательно требуется страхование жизни и здоровья заемщика по кредитному договору. В случае утраты трудоспособности или смерти заемщика квартира переходит в собственность его наследников, а страховая компания гасит задолженность заемщика перед банком. Если с понятием «смерть заемщика» все относительно понятно, то «утрата трудоспособности» требует некоторой расшифровки. Обычно под этим подразумевается получение инвалидности I или II группы. Многие банки требуют застраховать еще и временную утрату нетрудоспособности, то есть длительный больничный лист. В этом случае страховая компания будет некоторое время выполнять кредитные обязательства заемщика перед банком, то есть выплачивать его ежемесячные платежи, но не гасить всю сумму кредита.
Защита на случай утраты покупателем права собственности на недвижимость позволяет вернуть вложенные в квартиру деньги, если сделка купли-продажи по тем или иным причинам будет признана недействительной в соответствии со статьями 168, 169, 170 п. 1, 170 п. 2, 171-179 Гражданского кодекса РФ. К примеру, в число собственников не включили несовершеннолетних детей, которые, став взрослыми, решили воспользоваться своими правами на часть давно проданной квартиры.
«Достаточно часто банк-кредитор требует также страхования титула собственности», — говорит Евгений Зозулин. Титульное страхование предназначено для защиты имущественных интересов клиента в случае утраты им права собственности на приобретенное имущество (квартиру, дом и т. д.). Например, вы покупаете квартиру через посредника. Есть вероятность, что он окажется не совсем порядочным и в случае срыва сделки не вернет деньги. Другой вариант, если при оформлении документов на собственность допущены ошибки. В результате возникнет угроза потерять как имущество, так и деньги, потраченные на его покупку. Именно от таких рисков и защищает титульное страхование.
Отдельные полисы покупать накладно, поэтому можно воспользоваться специальными ипотечными программами. Они включают в себя защиту по всем вышеперечисленным случаям.

О тарифах
   Разброс тарифов есть. «Дело в том, что у разных страховых компаний могут отличаться условия страхования: риски, исключения из покрытия, наличие франшизы (части убытка, которую не выплачивает страховая компания). Это, естественно, влияет на страховой тариф. Чем больше рисков принимает на себя страховая компания, тем выше тариф», — отмечает Евгений Зозулин. Конкурентная борьба тоже оказывает влияние на формирование тарифной политики компании. «В настоящий момент на ипотечном рынке представлено достаточно много страховых организаций, и это ведет к общему понижению тарифов», — добавляет Евгений Зозулин.
В каждом конкретном случае тариф зависит от заемщика и объекта недвижимости, но если эти условия идентичны, то в большинстве страховых компаний страхователю назовут примерно одинаковую сумму. «Стоимость полиса комплексного ипотечного страхования в Новосибирске в среднем составляет от 1 до 1,5 процентов от страховой суммы», — говорит Наталья Текунова. Страховая сумма равна остатку ссудной задолженности клиента на определенную дату. А величина взносов с сокращением срока погашения кредита уменьшается. «Тариф может колебаться в большую или в меньшую сторону в зависимости от объекта страхования (по имуществу), состояния здоровья заемщика (по жизни и трудоспособности) и от юридической истории квартиры (по титулу)», — добавляет Наталья Текунова.
Значительным может оказаться разброс тарифов при страховании жизни и трудоспособности. К примеру, полис для здорового мужчины в возрасте 25 лет может стоить примерно 0,3 процента от страховой суммы в год, а в возрасте 50 лет при прочих равных условиях — 1,7 процента. Обычно, если кредит составляет не более $ 50 000, страховые компании полагаются на сведения, предоставляемые самим заемщиком о своем здоровье. Если кредит больше — требуется медицинское освидетельствование в медицинских учреждениях, аккредитованных страховой компанией. Весьма рискованно пытаться обманывать и скрывать хронические заболевания. Если всплывет, что заемщик не заявил о своей болезни, ставшей впоследствии причиной инвалидности или смерти, то страховая компания имеет право отказать в выплате страховки.
Тарифы по страхованию риска нанесения ущерба предмету залога зависят в первую очередь от того, деревянные или нет перекрытия у дома, есть ли газовая колонка, были ли перепланировки. Минимальный тариф обычно составляет около 0,3 процента. Но здесь при увеличении риска пределы роста тарифа ограничены и его колебания не столь существенны, как при страховании риска утраты жизни и трудоспособности. Причем самые высокие тарифы применяются при получении ипотечного кредита для приобретения индивидуальных домов. При покупке деревянного дома процент может достигать отметки 0,7 процента, но это скорее «потолок». Страхование риска причинения ущерба каменным коттеджам обойдется порядка 0,45–0,5 процента от суммы кредита (остатка ссудной задолженности).
Тариф по титульному страхованию зависит от степени риска утраты квартиры в случае возникновения претензий со стороны третьих лиц, то есть наличия тех или иных опасностей, связанных с «юридической чистотой» сделки. Например, длинной цепочки альтернативных обменов или наличия множества хозяев и смен собственника в истории квартиры. Минимальный тариф составляет обычно около 0,25 процента. Дороже 0,5 процента страхование титула обычно не обходится. Если страховая компания или банк посчитают, что риск утраты прав собственности слишком велик, то в выдаче кредита попросту откажут.
Стоимость страховки, конечно же, важна. «Но если страховая компания предлагает неожиданно низкий тариф, возможно стоит внимательнее ознакомиться с условиями страхования», — говорит Наталья Текунова.

В договоре страхования мелочей не бывает
   Само оформление договора занимает немного времени. Больше времени требуется на рассмотрение документов. «Если предстрахового медицинского обследования не нужно, все документы в порядке, нет необходимости в дополнительных справках и прочих документах, то период от подачи заявления до выдачи страхового полиса занимает один-два дня. Во всех остальных случаях это занимает от трех до пяти дней», — говорит Наталья Текунова.
Важно досконально изучить условия договора. Каким бы утомительным ни было это занятие, невнимательность в подобном деле может привести к тому, что при наступлении страхового случая о страховой выплате, возможно, придется забыть.
В договоре, помимо сроков его действия, обязательно указывают, какие именно объекты подлежат страхованию (например, конструктивные элементы коттеджа, отделка и т. д.) и от каких рисков они страхуются. Кроме того, документ должен определять права и обязанности сторон. В том числе условия, при которых страховая компания обязана возместить ущерб, либо, напротив, имеет право отказать в выплате. Оформляя договор страхования, нужно в первую очередь обратить внимание на содержащийся в нем перечень рисков.
Бывает, вместе со страховым полисом клиент зачастую приобретает уверенность, что теперь он защищен, как говорится, «на все сто». На самом деле не все так просто. Комплексный пакет ипотечного страхования определяется потребностями банка, вытекающими из кредитного договора. Страховая сумма, как правило, равна задолженности заемщика по кредитному договору плюс проценты, а выгодоприобретателем является банк-кредитор. Таким образом, при разрушении квартиры сумма страхового возмещения будет равна не стоимости квартиры, а сумме долга на момент оформления полиса. Если страховой случай наступит на десятый год, когда большая часть долга по кредиту выплачена, заемщик рискует остаться с поврежденной квартирой один на один. Эти и другие моменты должны хорошо понимать получатели ипотечного кредита, оформляя полис страхования. С другой стороны, заемщику такой договор выгоден тем, что при наступлении неблагоприятных событий, определенных в полисе страхования, его долговые обязательства погасит страховая компания. Чтобы компания признала происшествие страховым случаем, необходимо предъявить целый ряд документов, перечень которых должен быть прописан в договоре.
Важно знать, что не принимается в расчет ущерб, нанесенный в результате военных действий, гражданских волнений, забастовок, конфискации, распоряжения властей, воздействия ядерной энергии в любой форме. Некоторые компании устанавливают ограничения в выплате по отдельным элементам дома, например, «не более 20% от страховой суммы в случае повреждения крыши». Такие моменты лучше тоже оговаривать заранее. Иначе они могут обернуться очень неприятным сюрпризом.
Заполняя предложенную страховщиком форму договора, никогда не оставляйте в ней пустых граф. Дело в том, что в дальнейшем подобные «пробелы» могут восприниматься как нежелание клиента предоставить какие-либо сведения для правильной оценки риска, умышленное утаивание информации. Поэтому, если вы не владеете нужной информацией, лучше всего вписать в соответствующую графу: «Нет сведений по данному вопросу». Сокрытие информации при заключении договора со страховой компанией — вещь крайне рискованная. Например, если выяснится, что, стремясь снизить страховой тариф, страхователь утаил те или иные сведения, способные повысить риски, ему могут отказать в выплате.

Выводы
   Уверенность большинства заемщиков в том, что именно банк должен протянуть им руку помощи, основана на очень простом доводе: если деньги на квартиру дал банк, значит, он заинтересован, чтобы с ней было все в порядке. На самом деле интерес банка заключается в возврате своих средств и получении процентов по кредиту. Поэтому, относясь к комплексному ипотечному страхованию как к неминуемой нагрузке на собственный бюджет, клиент сам иногда не понимает своего счастья. «Заключив договор страхования, он, во-первых, снимает головную боль со своих наследников в случае неприятных событий, связанных с причинением вреда жизни и здоровью», — поясняет Евгений Зозулин. Ведь кормилец может потерять трудоспособность в результате несчастного случая или того хуже — семья может лишиться кормильца. В таком случае семье не надо выселяться из квартиры и продавать ее с торгов из-за того, что нечем платить по кредитным обязательствам.
«Во-вторых, в случае уничтожения объекта недвижимости кредитные обязательства остаются в силе. Заемщик должен продолжать платить, а за что? В случае если квартира застрахована, страховая компания погашает задолженность по кредиту. И, в-третьих, если кто-то из предыдущих собственников имеет полное законное право на ту недвижимость, которую человек уже считает своей, и добьется через суд восстановления своего нарушенного ранее права, обязательства по кредиту у заемщика-страхователя опять-таки остаются. В этом случае страхование риска утраты права собственности станет хорошей материальной и моральной поддержкой», — добавляет Евгений Зозулин.
По мере развития ипотеки ипотечное страхование становится все более перспективным сегментом страхового рынка. Увеличение объемов ипотечного кредитования ведет к снижению банковской процентной годовой ставки, соответственно, и страховые компании снизят ставки страхования и сократят разброс тарифов.
Остается добавить, что при выборе страховщика, безусловно, следует принимать во внимание позиции компании на страховом рынке, учитывать репутацию и отзывы ее клиентов.

Елена БОРИСОВСКАЯ

 


Специализированный журнал Журнал "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
17.08.2012
БЕЗОПАСНОСТЬ БИЗНЕСА
Каждый руководитель и собственник бизнеса желал бы узнать, что представляет собой интересующий его человек — потенциальный партнер или корпоративный клиент, претендент на ответственную должность или представитель определенных структур. Получить такую информацию быстро, точно, безо всяких анкет и специальных технических средств позволяет фенотипология...
01.07.2012
В центре внимания – Томск
27 июня представители Издательского Дома «Бизнес-пресса» побывали в городе Томск
24.02.2012
B2B basis
Газета «Бизнес в Сибири» выступила партнером Первой новосибирской конференции B2B basis (Москва) «Корпоративные продажи: управление, стратегия, маркетинг».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.