Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив

ПАРТНЕРЫ



ТАМ, ГДЕ НАС ПОКА НЕТ

Pro и contra

 

Покупка недвижимости - один из наиболее надежных способов сбережения и приумножения средств. Недвижимость обладает способностью постоянно увеличиваться в цене, что позволяет владельцу продать её с выгодой. Однако нельзя гарантировать реализацию недвижимого имущества за желаемую цену в нужный его владельцу момент.

 

Кроме того, собственник недвижимости может получать доход от сдачи ее в аренду. Поэтому разумно приобретать квартиру там, где есть спрос на съемное жилье, иначе владение пустующим помещением станет источником постоянных накладных расходов. Как отмечает директор представительства сочинской компании «Винсент-Недвижимость» Елена СУВОРОВА, благоприятный тренд сложился на рынке недвижимости столицы Олимпиады-2014 – города Сочи. Высоким спросом здесь пользуются как отдельные дома, так и некоторые жилые комплексы. Причем новые квартиры обеспечивают максимальную норму прибыли. Цена квадратного метра на немпинговыми не назовешь.  курортной недвижимости, то по информации " Олимпиады-21{PAGE_CONTENT}14ижних этажах элитных домов составляет $ 3,500 тыс. за 1 кв. м. Квартиры на более высоких этажах с хорошим видом можно купить в среднем за $ 5-7 тыс. за 1 кв. м. Цены в наиболее привлекательных по видовым характеристикам квартирах на верхних этажах и пентхаузах могут доходить до $ 10 тыс. и более за 1 кв. м. Кроме всего прочего, подобный уровень цен обусловлен ограниченностью предложения».

 

Если говорить о зарубежном жилье, то дополнительными факторами, смущающими российских инвесторов, становятся чуждое культурное и языковое пространство и вопросы защиты прав инвесторов. Наверное, поэтому ряд наиболее популярных среди российских покупателей жилья стран стимулируют вложения нерезидентов в национальные рынки недвижимости.

 

Одним из наиболее активных на этом рынке направлений считается Испания. Это обусловлено мягким климатом, членством в ЕС и стабильным спросом на местную недвижимость со стороны иностранцев.

 

«По европейским меркам Испания - страна с невысокими ценами, - подчеркивает директор Новосибирского филиала испанского агентства RUNIGA S.L. Роман ТРОФИМОВ. - Скажем, в Новосибирске отличная трёхкомнатная  квартира в центральной части города стоит около 300 тысяч евро. А цена её аналога - двуспальной квартиры в курортном испанском городе в пределах 500 метров от моря - варьируется от 120 до 200 тысяч евро.

 

Другой пример - хороший загородный дом с участком в 20 соток в престижном пригороде Новосибирска стоит около 1 млн евро. Такой же дом в элитных испанских урбанизациях Кабо Ройг или Кампоамор вблизи от песчаного пляжа можно приобрести за 600 – 700 тысяч евро».

 

Как отмечает директор инвестиционного центра Stocker Сергей ЕРЦЕНКИН, также одним из преимуществ является то, что в Испании покупатель платит только за саму недвижимость, покрывает налоги и сборы за её оформление. Услуги агентов и риелторов оплачивает продавец.

 

Критерии и мотивы

 

Рост цен на курортную недвижимость подстегивает спрос. Как полагает Елена СУВОРОВА, при сохранении существующих тенденций можно быть уверенным в прибыльности вложений в сочинскую недвижимость: «Выгодным вариантом для частных инвесторов может стать элитный жилой комплекс, управляемый компанией, сдающей квартиры в аренду. При этом квартира площадью 100 кв. м и стоимостью $ 500 тыс. может приносить ежегодный доход в несколько десятков тысяч долларов».

 

Впрочем, жителю России, имеющему желание и возможность купить «домик у моря», необязательно ограничиваться рамками отечества. В Европе есть места, где за те же или меньшие деньги продается жилье более комфортное, чем в России. Это в первую очередь Болгария, в какой-то степени — Хорватия и Черногория. Не говоря об Испании, Турции, а из ближневосточных стран - ОАЭ. Эти государства привлекательны для вложений в силу географической близости, политической и экономической стабильности, максимальной отдачи вложений.

 

 «Главным критерием выбора должна быть не столько стоимость жилища, сколько его окружение, - утверждает Роман ТРОФИМОВ. - В какой-нибудь стране третьего мира можно купить дом в несколько раз дешевле, чем в Испании, однако будет ли вас радовать общение с местными жителями, уровень безопасности, инфраструктура, можно ли там без риска для здоровья попить воды из-под крана?

 

Для многих российских покупателей обладание недвижимостью в Испании не является самоцелью, — в первую очередь они стремятся приобрести то, чего им не хватает в России.  В Испании очень высокое качество услуг, продуктов питания и в целом уровень жизни, причем все это доступно каждому. Здесь на первом месте – культура и человеческие отношения.

 

Также высоки гарантии личной безопасности. Право частной собственности священно и охраняется законом равно для граждан Испании и иностранцев.  Тогда как при покупке недвижимости в Болгарии, Словении и Турции нерезиденты не могут оформить право собственности на землю. А в Чехии недвижимость можно оформить только на юридическое лицо, где директором является гражданин страны».

 

Сергей ЕРЦЕНКИН объясняет: «Главная причина популярности испанского побережья - уникальный климат. Например,  на Коста-Бланка зима в нашем понимании отсутствует: температура днем не опускается ниже 15-20 ºС, а в году около 320 солнечных дней. Кроме того, немаловажны привлекательные цены на недвижимость и незагрязненная окружающая среда. Поэтому на побережье Коста-Бланка на протяжении уже 10 лет ежегодный рост цен на недвижимость составляет 15-20%. Трехкомнатные апартаменты здесь можно купить по цене от 120 тысяч евро, таунхаузы - от 200 тысяч евро, виллы - от 300 тысяч евро.

 

При этом налоги на недвижимость равны для всех и не превышают 1-2% от её кадастровой стоимости в год. Вся недвижимость, как и земля под ней, оформляется в собственность.

 

Наши соотечественники могут претендовать на ипотечный кредит в испанских банках. Ставка по нему составляет 5%-5,5% годовых. Сумма кредитования варьируется от 50 до 70%  от рыночной стоимости недвижимости. Обычный срок кредитования для россиян составляет от 5 до 25 лет. По испанскому законодательству сумма ежемесячных выплат по кредиту не должна превышать 30-35% от ежемесячного дохода семьи».

 

«Испания единственная из стран – старых членов Евросоюза, которая предоставляет обладателям испанской недвижимости и членам их семей шенгенские мультивизы, позволяющие находиться не только в Испании, но и во всех странах Шенгенского соглашения до 182 дней в году в любой разбивке не более 90 дней подряд, - дополняет Роман ТРОФИМОВ. – Стоит отметить, что наличие жилья, а также собственного бизнеса и денег на счету в испанском банке существенно повышают шансы на получение вида на жительство.

 

При соблюдении минимальных формальностей российский гражданин может оформить в Испании кредит на покупку жилья. Кроме суммы кредита, заемщик  вправе выбрать форму погашения кредита — ежемесячную или ежеквартальную. Требования к пакету документов для оформления кредита аналогичны российским. Если вы оформляете ипотеку на строительство дома до его завершения, для получения кредита необходимо заранее оформить «купчую» на земельный участок».

 

Объединенные Арабские Эмираты, кроме жаркого климата и теплого Персидского залива, могут предложить иностранным инвесторам жилье и офисы «на любой вкус и цвет». Эту страну отличают высокие технологии в производстве, европейские стандарты жизни, политическая и экономическая стабильность и лояльность к иностранным инвесторам. Немаловажные плюсы - гибкие условия оплаты (для заключения договора достаточно внести 10% аванс) и возможность покупки с правом передачи по наследству.

 

Директор по туризму туристической компании «Глобус-тур» Вера ПЕТРОВА отмечает следующие преимущества покупки недвижимости в ОАЭ:

 

«1. Стоимость одного квадратного метра в строящемся здании начинается от $ 3 тыс.

2. Есть возможность оплаты в рассрочку в течение двух-трех лет, а оплата некоторых проектов  растягивается на четыре-пять лет.

3. Апартаменты сдаются с полной чистовой отделкой и максимальными удобствами для жителей. Вместе с домом на нулевом этаже обычно строятся парковка, бассейн и тренажерный зал, торговые объекты.

4. Недвижимость можно продать или подарить еще на этапе строительства, при этом   никакие налоги не взимаются.

5.  Покупка недвижимости не облагается налогами.

6. Спрос на недвижимость превышает предложение, поэтому ее стоимость постоянно растет.

7. Резидентская виза предоставляется не только покупателю-иностранцу, но и членам его семьи.

8. Для оформления договора покупки необходимы только копия паспорта и предоплата в размере 10-15% от стоимости проекта.

 

Наиболее популярна покупка коммерческой недвижимости, которая растет в цене со скоростью 20-23%. Такую же доходность дает сдача в аренду. Что касается ипотеки, то она возможна  только для граждан с резидентской визой при предоставлении справки о доходах». 

 

Процедуры

 

Наиболее льготные условия по ипотечному кредитованию в Европе иностранцам предоставляют испанские, португальские и кипрские банки. Собственником недвижимости сразу становится покупатель, но оригиналы документов хранятся в банке до погашения кредита. Также до полного погашения кредита владелец обязан оповещать банк обо всех переделках, а также в случае принятия решения о продаже недвижимости.

 

Однако осторожность в выборе партнера никогда не помешает. «При планировании покупки недвижимости старайтесь пользоваться услугами серьезных фирм, давно и устойчиво работающих на данном рынке, имеющих хорошую репутацию и предоставляющих полный пакет услуг, начиная с юридической проверки и сопровождения сделки и заканчивая послепродажным обслуживанием, - советует Роман ТРОФИМОВ.- В Испании нотариусы, банки и риелторские компании несут административную и уголовную ответственность за чистоту сделок с недвижимостью, поэтому случаи мошенничества на рынке недвижимости редки. Также в состав некоторых фирм, включая холдинг RUNIGA S.L., входят юридические службы, защищающие права своих клиентов.

 

Порядок приобретения недвижимости в Испании выглядит следующим образом:

 

1.       Ознакомительная поездка и выбор объекта недвижимости.

2.       Заключение договора резервирования для снятия объекта с продажи. Размер задатка обычно составляет 3 -5 тыс. евро.

3.       Открытие счета в испанском банке.

4.       Получение в местной полиции идентификационного номера иностранца, необходимого для оформления сделки и оплаты налогов.

5.       Перевод денежных средств на свой счет в испанском банке.

6.       Подписание в присутствии нотариуса договора купли-продажи. Передача чека покупателем осуществляется во время подписания договора у нотариуса. В этот момент покупатель становится полноправным владельцем недвижимости.

7.       Подписанный договор направляется в Государственный реестр собственности. После внесения в реестр выдается свидетельство о собственности».

 

Сергей ЕРЦЕНКИН тоже рекомендует обращаться только в крупные надежные компании: «При приобретении зарубежной недвижимости спрашивайте сертификат ISO 9001. Компании, имеющие такой сертификат, должны обеспечивать качественный предпродажный и послепродажный сервис, юридическое сопровождение сделок. Непосредственно совершить покупку - еще половина дела. Необходимо зарегистрировать собственность, получить в полицейском участке номер иностранца, заключить контракты на обслуживание, подключение воды и электричества, купить мебель, заплатить необходимые взносы и осуществить еще множество «мелочей». Солидные компании предоставляют все эти услуги, не завышая цены на недвижимость  и не обещая клиентам нереальных условий.

 

При оформлении недвижимости клиент несет расходы, связанные с ее приобретением: уплачивает НДС (7% от стоимости недвижимости), гербовый сбор, налог на переход права собственности, услуги нотариуса и регистрации. Общая сумма расходов на оформление покупки составляет до 10%  от стоимости недвижимости. В случае использования ипотечного кредита расходы достигают 13%».

 

Выводы и перспективы

 

Поскольку выбор элитной курортной недвижимости в нашей стране ограничен, предпочтения российских покупателей часто отдаются странам с мягким климатом, развитой экономикой и динамично развивающимся строительным сектором.

 

«Сейчас рост цен на недвижимость в Испании стабилизировался и составляет 5-10% в год, - рассказывает Роман ТРОФИМОВ. – Тем не менее, недвижимость в этой стране является надежным капиталовложением с гарантированным получением небольшой прибыли.

 

Неплохой доход дает сдача недвижимости в аренду. Например, средняя стоимость аренды двуспальных апартаментов в испанском курортном городе на расстоянии 200 м. от моря может составлять в начале и конце купального сезона 80-120 евро в сутки, а в разгар 200–250 евро в сутки.  Немаловажно, что испанское законодательство позволяет сдавать в аренду недвижимость, купленную в ипотеку. Четкие, одинаковые для всех правила жизни  ставят Испанию на второе после США место по количеству проживающих в ней иностранцев».

 

Таким образом, многие россияне уже не относятся к покупке курортной недвижимости вообще и недвижимости за рубежом в частности как к чему-то нереальному. Это подтверждается как растущим интересом со стороны потенциальных покупателей, так и появлением на этом рынке множества мелких операторов. Тем более решение о покупке недвижимости должно быть четко выверенным. Именно поэтому за помощью лучше обращаться к лидерам рынка, имеющим хорошую репутацию и способным оказать полный комплекс услуг.

 

Дмитрий КАРАСЕВ


Специализированный журнал Журнал "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
17.08.2012
БЕЗОПАСНОСТЬ БИЗНЕСА
Каждый руководитель и собственник бизнеса желал бы узнать, что представляет собой интересующий его человек — потенциальный партнер или корпоративный клиент, претендент на ответственную должность или представитель определенных структур. Получить такую информацию быстро, точно, безо всяких анкет и специальных технических средств позволяет фенотипология...
01.07.2012
В центре внимания – Томск
27 июня представители Издательского Дома «Бизнес-пресса» побывали в городе Томск
24.02.2012
B2B basis
Газета «Бизнес в Сибири» выступила партнером Первой новосибирской конференции B2B basis (Москва) «Корпоративные продажи: управление, стратегия, маркетинг».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.