Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив

ПАРТНЕРЫ



Аренда или покупка?

Горе от ума
Новосибирску «повезло» с тем, что в советские времена в нем размещалось множество проектных и научно-исследовательских институтов. Когда в годы перестройки городские власти предлагали иностранным фирмам, массово открывавшим в то время в Новосибирске свои представительства, строить собственные офисные здания, те отказывались, предпочитая оборудовать под свои нужды сократившиеся НИИ. И это задержало развитие новосибирского рынка офисной недвижимости.
По словам генерального директора компании «КОТЕС-Сибирь» Марии Серант, на вторичном рынке Новосибирска доминируют бывшие проектные институты. С этим согласна директор компании RID Analytics Елена Ермолаева, которая считает, что Новосибирск в этом не уникален, и в соседних городах ситуация ничем не лучше.
Офисное строительство в Новосибирске задержало и то, что в те же переломные годы многочисленные промышленные предприятия города «сбросили» соцкультбыт. Эти отдельно стоящие здания были переделаны под офисы как коммерческих, так и государственных структур. Но современному бизнесу нужны качественные офисы теперь, и Новосибирск находится на пороге бума офисного строительства.

Тенденции рынка
Специалисты обращают внимание на то, что коммерческая недвижимость подразделятся на офисную, производственно-складскую и торговую. По словам Марии Серант, в Новосибирске эти помещения практически взаимозаменяемы. «Безусловно, в дальнейшем будет преобладать специализация. Мировая практика предполагает четкое позиционирование здания уже на стадии разработки концепции застройки, потому что всегда есть определенный набор функциональных требований к нему. А наша универсальность — не от хорошей жизни, и она позволяет избежать рисков в условиях нестабильного рынка. Однако специализированное здание всегда можно продать дороже», — констатирует Мария Серант.
По её словам, пока у нас только-только начинают приходить к пониманию этого. И в стране, и в Новосибирске немало примеров того, как назначение здания меняется на стадии строительства или уже по его завершении. Вместо жилого дома оказывается бизнес-центр, вместо академии тенниса — торгово-развлекательный комплекс. Даже Технопарк в Академгородке, о котором так много говорят, уже успел из IT-парка превратиться в многофункциональный.
Много надежд возлагается на разрабатываемый сейчас Генплан Новосибирска, который закрепит понятия деловой части города, жилой и промышленной зон. «У нас нет деловой части города в западном понимании этого слова. Деловая часть Новосибирска тяготеет к центру и линии метро, но она практически заполнена даже с учетом точечной застройки. Резерв бывших проектных институтов уже исчерпан, что приводит к необходимости строительства новых офисных центров», — считает директор агентства «СИАН» Юрий Груенко.
Он отмечает ещё одну тенденцию — раньше застройщик строил офисное здание за счёт привлечённых средств, и оно изначально готовилось к продаже. Теперь это затруднено Законом о долевом строительстве, но появись инвесторы, у которых достаточно собственных средств. И они строят бизнес-центры, зная, что сами будут эксплуатировать здание, сдавать в аренду и извлекать прибыль. Хотя срок окупаемости теперь стал выше и составляет 4–5 лет, тем не менее рентабельность и доходность получаются очень высокими.
Елена Ермолаева считает, что Новосибирск находится на начальном этапе строительства рынка деловой недвижимости. Пять лет назад начинали строить небольшие офисы скромных размеров. «Максимальный размер нового офисного центра 10 тысяч квадратных метров, что совсем скромно по столичным меркам. В Москве строят целые комплексы на 100 тысяч квадратов и больше. Например, деловой центр Москва-сити — это огромный квартал зданий, отвечающих самым высоким требованиям. У нас только-только стали строить бизнес-центры класса А площадью 30 тысяч квадратных метров в районе гостиницы Сибирь», — отмечает директор компании RID Analytics. По её мнению, девелоперы Новосибирска только переходят к этапу, когда проекты становятся осмысленными, продуманными, но пока масштабные свершения возможны только с московскими или зарубежными деньгами.
Специалисты сходятся во мнении, что в городе в ближайшем будущем появятся несколько новых деловых зон. О районе гостиницы Сибирь уже говорилось, перспективным считается участок в районе ГПНБ на улице Кирова. Перегруженность центра города двинет офисные центры от линии метро в промзоны: на проспекты Дзержинского, Богдана Хмельницкого или на улицу Большевистскую.
Кстати, освоение промзон — это мировая практика, уже подхваченная Москвой. Мощные бизнес-комплексы строятся на территориях бывших заводов, верфей, доков. Здесь есть всё необходимое: места для парковок, коммуникации, достаточное количество электроэнергии.  Появление всё большего числа бизнес-центров меняет соотношение первичного и вторичного рынков недвижимости и соответственно ценовые параметры на этом рынке.
По мнению Марии Серант, эти изменения будут не такими скорыми. «Условия аренды будут меняться, переходя на более долгосрочную, потому что это выгодно обеим сторонам. Пока собственники старых офисов спокойны, но скоро им придётся решать — управлять недвижимостью самим или приглашать для этого управляющую компанию, которая займется обслуживанием здания», — считает генеральный директор компании «КОТЕС-Сибирь».
Не видит особых проблем для собственников бывших проектных институтов и заводов и Юрий Груенко: «Многие нынешние офисные здания будут функционировать в таком виде, какой есть, еще какое-то время. Всегда найдётся достаточное количество начинающих фирм, которые эти офисы будут устраивать. Но практика показывает, что по мере роста бизнеса происходит переход в офисы более высокого класса». И, тем не менее, либо собственникам этих зданий, либо девелоперам, которым они доверят управление недвижимостью, придется заниматься качественным улучшением предоставляемых арендаторам помещений.
Елена Ермолаева обращает внимание на то, что владельцам вторичной недвижимости, кроме поддержания в надлежащем состоянии ветшающих зданий, для привлечения арендаторов необходимо в первую очередь решать вопросы с инфраструктурой: улучшать качество связи, решать вопрос с парковками, питанием и прочими составляющими современной деловой жизни, поскольку планку будут определять специализированные бизнес-центры.
«Арендная плата с развитием рынка стабилизируется и станет более дифференцированной в одном районе города. Сейчас основным критерием установления арендной платы является место расположения офисного центра. Появление современных бизнес-центров высоких классов приведёт к тому, что владельцы проектных институтов вынуждены будут снижать арендную плату», — считает Елена Ермолаева.
Мария Серант отмечает ещё одну устойчивую тенденцию — наиболее «ходовой» категорией офисов и на первичном и на вторичном рынках стали помещения до 100 квадратных метров. Ей это видится хорошим знаком — небольшие фирмы начинают перебираться в комфортабельные офисы из проектных институтов, которые не попадают даже в категорию С-минус.

Иметь или не иметь?
Любая компания, которой для работы необходим офис, встает перед выбором: купить необходимые офисные помещения или арендовать их. По статистике, порядка 70-ти процентов арендаторов офисных площадей предпочли бы купить занимаемые площади. Во-первых, для того, чтобы поднять свой престиж в глазах партнеров, клиентов, конкурентов. Во-вторых, при правильном выборе здания — это долгосрочные вложения в ликвидный актив.
Кроме того, собственная недвижимость — это возможность коммерческого использования площадей для сдачи в аренду или последующей перепродажи. Немаловажно и то, что недвижимость является весьма привлекательным залогом для банка при необходимости получения кредита. Несомненным плюсом собственного офиса, если он используется самой компанией, является отсутствие арендной платы.
Но у покупки офиса есть и недостатки. Необходимо вложить единовременно немалые средства, а позволить себе это могут не все. Кроме того, недвижимость ухудшает финансовый баланс компании. Здание или помещение требует расходов на эксплуатацию, которые постоянно растут. Всегда есть опасность, что здание окажется убыточным.
У аренды свои плюсы. Арендатору не надо беспокоиться о технической эксплуатации объекта, а при развитии компании она не будет связана размером собственной недвижимости и спокойно может переехать в другое помещение. При повышении арендной платы арендатор может перебраться к другому собственнику. Минусы съёмного помещения в том, что арендные ставки постоянно растут. Арендатор может пользоваться только теми услугами, которые предлагает ему собственник, не может вмешиваться в его политику с точки зрения эксплуатации здания и её улучшения.
Директор компании «КОТЕС-Сибирь» Мария Серант считает, что необходимость покупки занимаемых помещений — это издержки стихийности и нецивилизованности нашего рынка недвижимости. Когда есть практика долгосрочных договоров аренды, практика и культура неукоснительного их исполнения — нет необходимости в приобретении недвижимости.
Другого мнения придерживается директор агентства «СИАН» Юрий Груенко: «Однозначно выгоден выкуп, когда предприятие имеет соответствующие средства. Если начинающей фирме предпочтительнее арендовать помещения, то по мере развития бизнеса — приобретать в собственность». Предпочтительнее покупка и для иногородних компаний, представительства которых имеют свой фирменный стиль.
Большинство компаний вкладывают немалые средства в ремонт и обустройство офиса. Как считает Юрий Груенко, при найме помещения всегда есть опасность, что собственник поднимет аренду до неразумного предела или изменит планы использования помещений. И если офисов это касается в меньшей степени, то с производственными и складскими помещениями происходит значительно чаще. А так как и затраты арендатора по обустройству там бывают выше, то приобретать такую недвижимость в собственность следует даже с напряжением сил и средств.
Особая тема — покупка офиса для того, чтобы обезопасить себя на случай смены собственника помещения. По мнению Елены Ермолаевой, это грозит в основном тем предпринимателям, которые занимают помещения, находящиеся в муниципальной собственности, особенно в свете предстоящей массовой приватизации непрофильных активов мэрии.
«Если новый собственник купит помещение для себя, то он всегда найдёт способ выселить арендатора до окончания действия договора аренды. И всё будет выглядеть вполне законно, скажем, закроет объект для ремонта или реконструкции», — считает Елена Ермолаева. Правда, как сказал побывавший недавно в Новосибирске заместитель председателя Комитета по финансовым рынкам и кредитным учреждениям Госдумы Анатолий Аксаков, законодатели обсуждают сейчас вопрос о предоставлении преференций добросовестным арендаторам муниципальной собственности.

Иметь!
Если вопрос о покупке офиса решен, то у компании два пути: на вторичный рынок или на первичный. Приобретение помещений на вторичном рынке полно рисков и издержек, но компенсируется умеренностью цены. Если говорить о первичном рынке, то наиболее предпочтительно покупать офис в строящемся бизнес-центре. Единовременные вложения в этом случае гораздо меньше, чем при покупке готового помещения. Инвестирование в будущий офис на стадии котлована позволяет сэкономить 20–25 процентов от стоимости помещения после его сдачи Госкомиссии.
Покупка офиса в бизнес-центре наиболее оправдана, если компании будет принадлежать часть здания или, по крайней мере, этаж. Это удобно с точки зрения будущего обустройства и эксплуатации помещений: охраны и уборки, доступа сотрудников и организации их питания. А если часть помещений окажется не занятой, то их можно сдавать в аренду.
Ещё один вариант — покупка жилого помещения с дальнейшим переводом его в нежилой фонд. Наиболее интересны для этого квартиры на первых этажах, в проходных местах и с возможностью организации отдельного входа.
Что касается способов приобретения, то они могут быть любыми, причём, по мнению Юрия Груенко, достаточно много компаний, которые готовы выложить деньги сразу. Наиболее интересными способами покупки недвижимости были бы лизинг или коммерческая ипотека, если платежи по лизингу не слишком отличаются от арендных. Но, по мнению Елены Ермолаевой, это пока можно рассматривать больше теоретически.

Андрей СЕМЁНОВ


Специализированный журнал Журнал "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
17.08.2012
БЕЗОПАСНОСТЬ БИЗНЕСА
Каждый руководитель и собственник бизнеса желал бы узнать, что представляет собой интересующий его человек — потенциальный партнер или корпоративный клиент, претендент на ответственную должность или представитель определенных структур. Получить такую информацию быстро, точно, безо всяких анкет и специальных технических средств позволяет фенотипология...
01.07.2012
В центре внимания – Томск
27 июня представители Издательского Дома «Бизнес-пресса» побывали в городе Томск
24.02.2012
B2B basis
Газета «Бизнес в Сибири» выступила партнером Первой новосибирской конференции B2B basis (Москва) «Корпоративные продажи: управление, стратегия, маркетинг».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.