Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив

ПАРТНЕРЫ



СНОВА ВРЕМЯ ПЕРЕМЕН

Оценка как зеркало состояния российской экономики
Как отмечает директор АНО «Аргумент» Николай КОРОЛЬКОВ, оценка как вид деятельности возникла  вместе с развитием рыночных  отношений и тесно связана  с рыночными преобразованиями: «Текущая ситуация в экономике накладывает отпечаток на деятельность оценщика, многократно повышает значение и влияние результатов его деятельности на  принятие решений пользователями услуг оценщика. С точки зрения получения и использования информации для ее переработки и использования в оценке, нашим коллегам всегда не просто, ведь мы знаем, каким образом формируется информация о ценах предложений и сделок в современных условиях, а если говорить о сегодняшнем дне, ситуация еще более усугубилась. Зачастую та информация, которую собственники имущества, продавцы и покупатели выставляют на рынок, является слабым подтверждением реальных показателей, так как все участники сделок находятся в высокой степени неопределенности. В этой связи оценщикам, конечно, приходится нелегко.  Нередко свои расчеты они выстраивают на основании своей интуиции, своего ощущения рынка. Посещая различные семинары, конференции, лишний раз убеждаешься, что их участники, а это в том числе собственники бизнес-центров и других предприятий, сами с трудом ориентируются, снижать или нет стоимость своих объектов и арендные ставки или стараться удержать их на прежнем уровне».
По наблюдениям заместителя директора ООО «Сибирский оценщик» Веры  ВОЛЬНОВОЙ, на I Международном конгрессе по оценке, проведенном Национальным советом по оценочной деятельности в ноябре прошлого года, Герман Греф справедливо заметил, что страна, в которой не развит институт оценки, не может называться демократической. С этим высказыванием трудно не согласиться, потому что рынок и демократия – это взаимодополняющие понятия, а оценщик – одна из самых рыночных профессий. Отечественные оценщики почувствовали влияние мирового финансово-экономического кризиса в конце 2008 года. Оно проявилось в значительном снижении количества заказов по оценке для целей ипотеки и для целей залога. Резко повысилась ответственность оценщика за результаты своего труда, все больше внимания приходится уделять вопросам ликвидности оцениваемого имущества. 

Специфика момента
Кризисные моменты оказывают влияние на перераспределение оценочных заказов. Банки ужесточили требования к заемщикам, к залоговому имуществу, его ликвидности. «Безусловно, это сокращает объемы кредитования и как следствие объемы оценок в данном сегменте, - делится Николай КОРОЛЬКОВ. - Несколько увеличился обратный поток, связанный с изъятием и реализацией залогового имущества, в том числе банками. Когда заемщики не в состоянии рассчитываться, имущество, которое находится в залоге, необходимо реализовывать, требуется оценка, но таких заказов пока немного. Можно также сказать о снижении заказов по оценке имущества предприятия в целях  принятия управленческих решений, в том числе оценке для целей трансформации бухгалтерской отчетности по МСФО. Предприятия сегодня думают больше о текущей деятельности, нежели о перспективах своего развития, хотя в стратегическом плане это может быть и ошибкой».
Ожидая, что кризис будет расширяться и углубляться, оценщики предполагают, что скоро могут понадобиться их услуги для оценки имущества предприятий-банкротов.

Саморегулируемые организации оценщиков и качество работ
По мнению директора компании «Артокс» Антона ШЕВЧУКА, «за прошедший год активизировалось региональное отделение «Российского общества оценщиков (РОО):  проводились обучающие семинары, «круглые столы», межрегиональная конференция. Кроме того, в соответствии с Временными требованиями к профессиональному обучению оценщиков, принятыми Национальным советом по оценочной деятельности в ноябре прошлого года, оценщики вновь обязаны каждые три года повышать свой профессиональный уровень в вузах, одобренных Минимуществом РФ (ныне ФАУГИ). Дабы быть уверенными, что оценщик повышает свою квалификацию там, где действительно учат, в РОО за повышение квалификации будет засчитываться только обучение в вузах, с которыми заключены соответствующие соглашения,. Утверждены график проверок членов РОО на I и II квартал 2009 года. В число проверяемых уже попало немало оценщиков из Новосибирска. Отчеты же об оценке миноритарных пакетов акций, выкупаемых собственниками 95-процентных пакетов, проверяются в РОО на регулярной основе. Экспертные заключения с именами и фамилиями находятся в свободном доступе на сайте РОО».  
Помимо проверок, еще предусмотрен текущий контроль деятельности, в частности через экспертизу отчетов, то есть проверку отчетов на соответствие требованиям законодательства и стандартам оценки по заявлениям заказчиков и определениям судов, когда оценщики защищают свой отчет перед экспертом. «Необходимо добавить, что саморегулируемые организации входят в состав «Национального совета по оценочной деятельности», где идет активная разработка нормативной документации, в том числе федеральных стандартов оценки, которые согласуются с международными, - отмечает Николай КОРОЛЬКОВ. - Хочется отметить, что ряд оценщиков Новосибирского регионального отделения «Российского общества оценщиков» ранее сдали квалификационный экзамен на европейский уровень сертификации и в настоящее время продолжают подтверждать этот уровень, проходят ресертификацию».

Основные заблуждения
По мнению Веры ВОЛЬНОВОЙ, главным заблуждением заказчика оценки является мнение о процессе оценки как о волшебстве: «Часто после осмотра объекта оценщиком заказчик просит немедленно назвать стоимость имущества, забывая, что оценка – это процесс со своей технологией и набором стандартных шагов, без выполнения которых невозможно корректно определить стоимость объекта оценки. Особое мнение есть у каждого заказчика и о величине стоимости имущества. Как правило, при оценке объектов залога собственник ожидает более высокой стоимости, чем получена в отчете оценщика, потому что от этого зависит размер кредита. А, например, при реализации имущества в рамках конкурсного производства при банкротстве предприятия конкурсный управляющий ожидает более низкой стоимости имущества, так как стремится к ускорению его реализации. В том и другом случае заказчик заблуждается в своем предположении в отношении результатов оценки, так как квалифицированный оценщик определяет рыночную стоимость согласно Федеральным стандартам оценки, которая соответствует объективным рыночным данным. Чем больше оценщик приблизился к рыночным показателям, тем выше его качество работы».
По мнению Николая КОРОЛЬКОВА, «во-первых, оценщик прежде, чем взяться за работу, должен быть уверен в том, что она ему по плечу, во-вторых, должен установить адекватные сроки выполнения этих работ. Нередко возникает такая ситуация, когда заказчики считают, что оценка – это достаточно быстротечный процесс, который заключается в пересчете нескольких параметров и выдаче заключения. На самом деле для того, чтобы качественно провести оценку, нужно соблюсти ряд процедур и оценочных технологий, включая качественное изучение непосредственно объекта оценки, изучение документов, предоставленных заказчиком, качественное изучение рынка, выявление гармонизации объекта с рынком и только в затем переход к расчетам. На сегодняшний момент Национальный совет по оценочной деятельности занимается разработкой нормативов трудоемкости, которые являются уже сложившейся практикой работы оценщиков, тогда многие смогут сориентироваться на трудозатраты и стоимость трудозатрат квалифицированного оценщика, и это может оказаться ориентиром как для заказчиков, так и для самих оценщиков».
Еще в качестве проблемного момента во взаимодействии с заказчиком оценщики называют встречающееся его нежелание предоставлять всю имеющуюся информацию по объекту оценки. Особенно это характерно для оценки бизнеса и крупных коммерческих объектов недвижимости.

Момент выбора
При выборе юридического лица, с которым планируется заключение договора на оценку, нужно обратить внимание на наличие у него минимум двух штатных оценщиков – членов одной из СРО, профессиональная деятельность которых застрахована. Это необходимый минимум, с которого следует начинать отбор. Далее  стоит обратить внимание на величину страховых сумм этих оценщиков. Зачастую встречается страховка в 300 тыс. рублей. Понятно, что такая страховая сумма может покрыть далеко не все возможные убытки. «Кроме того, желательно, чтобы и ответственность самого юридического лица, в штате которого состоят оценщики, была застрахована.  Зачастую критерием выбора оценочной организации является численность штатных сотрудников организации. Однако в данной ситуации заказчик рискует попасть в некотором смысле в ловушку. Дело в том, что укомплектовать штат 10-15 человек высокопрофессиональными специалистами – задача сложная. Если вы обратитесь к сайтам крупнейших оценочных компаний Новосибирска и других городов, изучите их штат, стаж работы сотрудников, то в девяти из десяти случаев увидите, что настоящих опытных оценщиков-профессионалов в общей численности сотрудников наберется два, три, может быть, пять. Основную же массу оценщиков в штате этих организаций будут составлять вчерашние студенты. Я не говорю, что это плохо. Просто заказчик часто не понимает, что непосредственно оценку его объекта будет проводить не «евросертифицированный» специалист, сертификаты которого украшают сайт и стены офиса, а оценщик с небольшим опытом работы. Да, в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, в договоре на оценку обязательно прописываются имена-фамилии конкретных оценщиков, которые будут привлечены к работе. Однако еще большой вопрос: будут они проводить оценку или только подписывать отчет. К сожалению, несмотря на персональную ответственность лица, подписавшего отчет, до сих пор многие оценщики относятся к этому вопросу не совсем серьезно», – объясняет Антон ШЕВЧУК.
«Оценочная компания – это живой организм, который развивается вместе с повышением уровня профессионализма сотрудников, - парирует Вера ВОЛЬНОВА. - Понятно, чем выше квалификация ведущих оценщиков организации, тем выше качество отчетов, тем больше молодых оценщиков стремятся устроиться на работу именно в такую компанию, понимая, что сумеют набраться опыта и получить навыки «правильной» оценки. Так, у нас все отчеты, выполненные любым сотрудником компании, проходят тщательную проверку опытными оценщиками, в результате чего молодежь, общаясь с профессионалами, быстрее входит в профессию и не боится ошибиться, потому что рядом всегда есть старший товарищ, готовый его поправить и разделить с ним ответственность за результаты работы. Кроме того, в крупных оценочных компаниях, как правило, внедрена система проверок, предусматривающая двойное-тройное прохождение отчетов для обеспечения их качества, а сами отчеты периодически проходят внутреннюю экспертизу сертифицированными оценщиками, если таковые имеются в штате».
Кроме того, как считает Николай КОРОЛЬКОВ, материально-техническая база оценочной организации должна соответствовать современным требованиям. Она должна быть укомплектована компьютерными, электронными средствами, фотоаппаратами, измерителями и т. д., высокоскоростным Интернетом, наличием аналитических материалов, баз данных, а также  современными технологиями для производственной оценки, включая программные продукты, которые ускоряют процесс оценки, минимизируют ошибки и повышают объективность оценки.

Стоимость и качество работ
На рынке оценки качественная работа дешевой быть не может. Однако бывают удивительные исключения. «В январе текущего года Департаментом земельных и имущественных отношений г. Новосибирска было проведено четыре запроса котировок на поставку услуг оценщиков, - удивляется Антон ШЕВЧУК. - Во всех случаях победителями, предложившими наименьшую цену, были признаны весьма солидные оценочные компании города. Профессионализм специалистов этих организаций сомнений ни у кого не вызывает. Одно цены, предложенные этими компаниями, – настоящий демпинг. Не думаю, что работа будет выполнена некачественно. Но как в данной ситуации вести себя другим оценщикам? С одной стороны, СРО пытается бороться с демпингом, а с другой, руководство крупных компаний, играющее далеко не последнюю роль в деятельности той же СРО, демпингует. В случае сомнений заказчика в профессионализме и качестве оценочных работ, на мой взгляд, выход один: обращаться в одну из СРО для проведения экспертизы отчета. В РОО действуют региональные экспертные советы, в которые входят настоящие профессионалы. Экспертиза отчета может расставить все по местам. Пункт об обязательной экспертизе отчета можно включить в договор на оценку. Однако заказчик должен понимать, что такое условие увеличивает и срок выполнения работ, и стоимость самих услуг (экспертиза проводится на платной основе). Если есть сомнения в независимости эксперта, можно обратиться в другую СРО».
В связи с введением саморегулирования возросла личная ответственность оценщика. В условиях, когда оценщик должен выполнить все предъявляемые к нему законодательством требования, естественно, возрастает трудоемкость работ по оценке, что влечет за собой увеличение сроков работ и их удорожание. «Если вы обращаетесь к оценщику, который согласен выполнить отчет по оценке, скажем, торгового центра площадью 10 000 кв. м за два дня и 5 000 рублей, стоит задуматься, а что за продукт вы получите, насколько качественно будет выполнена работа и сможете ли воспользоваться результатом такой работы?, - отмечает Вера ВОЛЬНОВА.  - Вернее всего, выполнить при таких условиях отчет об оценке, соответствующий Федеральным стандартам оценки, не получится, а, следовательно, любой потребитель отчета может его не принять, что нанесет заказчику моральный и материальный ущерб. Первое, на что следует обратить внимание при выборе оценщика, – это стаж работы оценщика и его квалификацию, наличие свидетельств о добровольной сертификации, выяснить, приходилось ли оценщику работать с подобными объектами ранее.
Что касается общей экономической ситуации, то, например, ведущие риелторы Новосибирска сегодня отмечают выраженную стагнацию рынка недвижимости: продавцы не хотят снижать стоимость объектов, а покупатели не спешат приобретать недвижимость, ожидая снижения цен. В то же время, учитывая, что ряд строительных компаний свернул свою деятельность, можно ожидать рост спроса на недвижимость. Таким образом, прогнозировать развитие экономической ситуации в Новосибирске на весну-лето 2009 года весьма проблематично… Если говорить о недвижимости, то, наверное, можно ожидать снижения цен, но не более чем на 20-30%.

Елена БОРИСОВСКАЯ


Специализированный журнал Журнал "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
17.08.2012
БЕЗОПАСНОСТЬ БИЗНЕСА
Каждый руководитель и собственник бизнеса желал бы узнать, что представляет собой интересующий его человек — потенциальный партнер или корпоративный клиент, претендент на ответственную должность или представитель определенных структур. Получить такую информацию быстро, точно, безо всяких анкет и специальных технических средств позволяет фенотипология...
01.07.2012
В центре внимания – Томск
27 июня представители Издательского Дома «Бизнес-пресса» побывали в городе Томск
24.02.2012
B2B basis
Газета «Бизнес в Сибири» выступила партнером Первой новосибирской конференции B2B basis (Москва) «Корпоративные продажи: управление, стратегия, маркетинг».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.