Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив

ПАРТНЕРЫ



ВЫГОДНАЯ ИНВЕСТИЦИЯ?!
Покупка недвижимости за рубежом становится среди состоятельных новосибирцев все популярней. При этом многие люди заблуждаются как насчет процедур оформления, стоимости и обслуживания таких приобретений, так и насчет опасностей, которые их при этом подстерегают. Так чего в действительности стоит опасаться российскому покупателю зарубежной недвижимости и как обезопасить себя от связанных с такими действиями рисков?...

Плюсы приобретения недвижимости за рубежом

По мнению директора Новосибирского филиала испанского холдинга Runiga S.L. Романа ТРОФИМОВА, есть общепризнанные преимущества владения недвижимостью за рубежом. Во-первых, это возможность в любое время выехать на отдых к теплому морю и отдохнуть от российских реалий. Во-вторых, это возможность переехать на ПМЖ в ту страну, где человек приобрел дом. В-третьих, это инвестиции в будущее своих детей. Если же говорить об Испании, то ко всем перечисленным выше преимуществам добавляется экономическая и социальная стабильность, возможность владеть не только домом, но и земельным участком (в случае, когда приобретается дом, вилла, бунгало), стабильный рост цен на недвижимость (в пределах 10% в год), возможность для россиян взять ипотечный кредит под 5-6% годовых на срок до 30 лет и гарантированная безопасность сделки. «Не менее важно и отношение коренного населения к россиянам. В Испании русских любят. Есть такие города, как Торревьеха, в которых есть даже русские газеты, во многих заведениях и организациях есть русскоговорящий персонал. Да и климатические условия в Испании настолько хороши, что многие жители других европейских государств предпочитают покупать вторые дома именно в Испании. Не стоит забывать и тот факт, что цены на недвижимость в Испании приблизительно на 20-30% ниже, чем, например, в Новосибирске. Также стоит обратить внимание на то, что Испания – туристическое государство. Это подразумевает чрезвычайно развитую развлекательную инфраструктуру. Важнейшим моментом при выборе государства, в котором вы хотите приобрести недвижимость, является доступность приобретенного жилья. Нередки случаи, когда владелец дома в одном из европейских государств не может получить визу и воспользоваться своим правом собственника. В Испании это исключено. Владелец недвижимости на территории Испании (включая острова) получает шенгенскую визу в бесспорном порядке. Такая мультивиза дает право ему и членам его семьи (включая родителей и даже няню для ребенка) ежегодно проводить в Испании 180 дней в году, но не более чем 90 календарных дней за 1 визит», – объясняет Роман ТРОФИМОВ.

В последние годы Объединенные Арабские Эмираты, и, в частности, Дубай, становятся все более известными и привлекательными для международных инвесторов и предлагают любой вид жилья, а также недвижимость любого типа - разного уровня жилье, офисы, магазины. Как считает директор ООО «Глобус-тур» Елена КОМЛЕВА, в Дубае на сегодняшний день предлагается недвижимость любого типа - разного уровня жилье, офисы, магазины. Продажа недвижимости иностранцам здесь осуществляется на основе фрихолда, т. е. приобретения в 100% собственность, с правом наследования. «К плюсам приобретения недвижимости в Дубае, несомненно, можно отнести полное отсутствие налогов на приобретение недвижимости, а также в дальнейшем, при ее сдаче в аренду или перепродаже. Нет ни единовременного налога на покупку недвижимости, ни ежегодного налога. Для оформления покупки требуется минимум документов (только копия паспорта владельца). Приобретатель недвижимости защищен со стороны государства – все средства, полученные от инвесторов, поступают на счет условного депонирования, т. е. на гарантийный счет. Если по какой-то причине застройщик не выстроил объект (что очень большая редкость), то государство вернет вложенные деньги инвесторам. В Дубае за недвижимость, которая находится в собственности, отсутствует квартплата. Правда, есть оплата за сервисные услуги, которая довольно-таки низкая, и выплачивается только тогда, когда здание готово и владельцы получили ключи от своих квартир. У инвестора есть возможность купить объект до начала строительства и выплачивать за недвижимость на протяжении двух-трех лет, пока она не будет готова и сдана в эксплуатацию», – рассказывает Елена КОМЛЕВА.

По мнению директора регионального представительства BG Estates Елены СУВОРОВОЙ, недвижимость в Болгарии — выгодная инвестиция: «Мы предлагаем недвижимость на черноморских и горнолыжных курортах Болгарии по ценам застройщиков. Ежегодный рост цен на недвижимость составляет 25-30%. В связи с бурным развитием туристического бизнеса в Болгарии возможно получение дохода от сдачи недвижимости в аренду. Многие из объектов находятся на стадии строительства, что существенно сказывается на их цене, поэтому покупатель с любым бюджетом может приобрести комфортабельное жилье или апартаменты для бизнеса и для проживания».


Основные заблуждения

Многие россияне имеют негативный опыт приобретения недвижимости в России и предполагают, что если уж на родине обманули либо пытались обмануть, то в другом государстве правды вообще не найти. Это первое заблуждение. По мнению Романа ТРОФИМОВА, «на самом деле в Европе очень щепетильно относятся к праву частной собственности. В частности в Испании гарантией законности сделки с недвижимостью является ее полная прозрачность и тот факт, что все участники сделки несут уголовную ответственность за чистоту сделки».

Заблуждение второе: дом за границей – это слишком дорого. На самом деле, если провести сравнительный анализ цен на недвижимость, например, в Новосибирске и в Испании, становится очевидным, что недвижимость в Испании стоит на 20-30% дешевле, чем аналогичная на берегу Обского водохранилища. При этом дом в Испании имеет несколько явных преимуществ. «Во-первых, само местоположение и возможности для отдыха в Новосибирске несопоставимы с курортной Испанией. Во-вторых, сдать в аренду дом на берегу Обского моря можно примерно за 1000 евро в месяц в летний сезон (лето у нас всего 3 месяца). В Испании же эта цифра в сезон может составлять до 250 евро в сутки, то есть около 7 000 евро в месяц. Таким образом, срок окупаемости вашего приобретения даже при условии покупки в ипотеку сокращается в среднем в три раза. Кроме того, между Российской Федерацией и Королевством Испания подписано соглашение об исключении двойного налогообложения. Поэтому собственник может самостоятельно решать, в каком государстве ему платить налог на имущество при приобретении недвижимости», – добавляет Роман ТРОФИМОВ.

По наблюдениям Елены СУВОРОВОЙ, в России бытует мнение, что приобретение недвижимости за рубежом сопряжено с трудностями в реальной оценке объекта, оформлении прав на собственность и последующем получении визы на въезд в страну: «Не могу сказать, что такие затруднения возникают у наших клиентов при покупке недвижимости в Болгарии. Во-первых, на нашем сайте на каждый дом либо номер в апартамент-комплексе указана цена, варианты оплаты, возможность рассрочки. Покупатель имеет возможность сразу оценить свои расходы. Никаких других комиссий, сборов компания не берет. Что касается правовой надежности при оформлении сделки, мы проводим полную документальную проверку собственника, и тот факт, что объект стоит на сайте нашей компании – означает 100-процентную гарантию надежности продавца либо застройщика. На протяжении всех этапов сделки специалисты нашей компании сопровождают покупателя и ни один из вопросов либо пожеланий клиента мы не оставляем без ответа».

И, наконец, как отмечает Елена КОМЛЕВА, у многих новосибирцев существует ошибочное мнение, что иностранцам можно приобретать исключительно жилую недвижимость: «Это не так: иностранец может быть владельцем как жилой, так и коммерческой (офисной) недвижимости, а также и торговых помещений, которые потенциально более прибыльны, нежели квартиры».


«Подводные камни», и как их обойти

Елена СУВОРОВА не видит каких-либо «подводных камней» либо трудностей в покупке недвижимости в Болгарии: «Согласовав дату поездки, мы оказываем содействие в оформлении визы, покупке билетов. Кстати, одним из плюсов считаем то, что Консульство Болгарии находится в Новосибирске и срок выдачи визы занимает обычно не более пяти дней. Представители компании BG Estates встретят клиента в аэропорту, отвезут в отель, согласуют дальнейший график действий. Затем осмотр объектов – также на автомобиле со специалистом, прекрасно владеющим русским языком. Вечером культурная программа – которая помогает получить полное представление о стране, людях, инвестиционной среде. Для того, чтобы все посмотреть и сделать выбор, хватает трех-четырех дней. Следующий этап подобен этапу по купле недвижимости в нашей стране. Клиент и собственник подписывают предварительный договор. Документ ясно формулирует цену, платежи, график, строительные гарантии и санкции при нарушении условий сторонами. После возвращения клиента, обычно в течение 30 дней необходимо произвести первый 30-процентный платеж прямо на банковский счет собственника. BG Estates регулярно проводит проверки строительства, чтобы иметь достоверную информацию о строительном процессе и информирует об этом клиента».

По мнению Елены КОМЛЕВОЙ, в силу того, что рынок огромен и предложений великое множество, есть опасность неправильно вложить средства: «Нужно выбирать одну из самых крупных компаний-застройщиков, где ведется обслуживание клиентов на профессиональном уровне. А если это перепродажа, поручить агентству проверить прозрачность сделки перед выплатой каких-либо денег предыдущему владельцу. Цена на недвижимость ниже рыночной часто привлекает инвесторов, а должна, скорее, настораживать». Следует иметь в виду, что если жилье покупается не у частного владельца, а у строительной компании или агентства недвижимости, которое реализует варианты первичного рынка, цена будет одинаковой — она продекларирована, занесена в госрегистр, с нее платятся налоги, поэтому посредник не имеет права завышать ее. На вторичном рынке ситуация иная. Предостеречь себя можно только собственным сравнительным анализом. Не лишним будет пройтись по другим агентствам, изучить объявления в Интернете.

Однако для российских граждан в сделках с зарубежной недвижимостью существуют и другие риски. Например, риск задолженности собственника объекта перед государственными органами. «В каждой европейской стране есть государственный регистр учета дел, и нотариус перед тем, как что-либо подписывать (а все сделки происходят через нотариуса, это обязательное условие), проведет проверку и затребует выписку из регистра. А в ней указываются все обременения. И сделка состоится только при их снятии», – комментирует Роман ТРОФИМОВ.

Существует также риск невозможности оформления права частной собственности на объект недвижимости. «Действительно, в некоторых государствах Европы такая проблема существует. Например, в Чехии гражданин другого государства не имеет права оформить купленную недвижимость на себя как на физическое лицо. Для этого ему необходимо зарегистрировать на территории Чехии юридическое лицо, при этом директором этой компании может быть только гражданин Чехии. Сегодня ограничения сняты в Болгарии (право частной собственности только на недвижимость, на землю – нет) и Турции (право частной собственности только на недвижимость, землю, прилегающую к дому, либо просто отдельный земельный участок в собственность оформить нельзя). В Испании же любой собственник недвижимости имеет те же права и обязанности, что и гражданин Испании, в том числе и право оформить частную собственность на объект и земельный участок», – разъясняет Роман ТРОФИМОВ.

Также, сделка может быть абсолютно прозрачна, но, не зная языка и законов страны, российский гражданин опасается за качество обслуживания, юридического сопровождения, правильно ли переведут на русский язык необходимые документы, и кто ответит за ошибку в них? «Например, согласно испанскому законодательству, нотариусы и риелторы несут уголовную ответственность за качество предоставляемой информации, в том числе и за точность перевода», – уточняет Роман ТРОФИМОВ.


Тенденции и влияние кризиса

По мнению Елены КОМЛЕВОЙ, так как в ОАЭ на протяжении последних 27 лет искусственно поддерживается один и тот же курс обмена доллара США к национальной валюте, о последствиях мирового ипотечного кризиса говорить пока рано, по крайней мере до того момента, когда произойдет отвязка дирхама от доллара: «Ипотечные ставки в стране, по сравнению с западными довольно высоки, но если отвязка от доллара все-таки произойдет, ожидается их понижение, что опять-таки, только в интересах владельцев собственности. Новые проекты появляются с завидным постоянством, многие уже сданы и заселены. Иностранные инвесторы следят за новыми проектами с тем, чтобы приобрести недвижимость в тот момент, когда инвестиции более выгодны».

Как отмечает Роман ТРОФИМОВ, ипотечный кризис в США спровоцировал некоторые изменения в банковской сфере всего мира: «В Испании этот кризис также не прошел незамеченным и вызвал ужесточение требований к получателю ипотечного кредита (увеличилось количество необходимых документов), а также на 0,5% выросла процентная ставка. На сегодняшний день она равна 5,5 – 6%».

По мнению Романа ТРОФИМОВА, к основным тенденциям развития рынка зарубежной недвижимости в России в целом можно отнести постоянное увеличение спроса на дома, построенные по индивидуальным проектам, а также рост числа покупателей: «Если же говорить о новосибирском рынке, то основной тенденцией можно назвать его формирование. На сегодняшний день этот рынок представлен несколькими разрозненными игроками, продающими недвижимость в различных государствах. Зачастую это агентства недвижимости, заключившие договор с испанским агентством и выступающие посредниками. При этом одна общая для всех участников рынка (в равной степени как для продавцов, так и для покупателей) проблема - это недостаток информации о существующих рисках и тонкостях юридической стороны сделок. Также не хватает информации о типах жилой недвижимости, их недостатках и преимуществах».

Таким образом, если вам потенциально интересен рынок недвижимости других стран, то чем раньше вы начнете его изучение и выберите что-то для себя, тем выгоднее будет ваша инвестиция. Так что не упускайте момент!


Елена БОРИСОВСКАЯ


Специализированный журнал Журнал "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
17.08.2012
БЕЗОПАСНОСТЬ БИЗНЕСА
Каждый руководитель и собственник бизнеса желал бы узнать, что представляет собой интересующий его человек — потенциальный партнер или корпоративный клиент, претендент на ответственную должность или представитель определенных структур. Получить такую информацию быстро, точно, безо всяких анкет и специальных технических средств позволяет фенотипология...
01.07.2012
В центре внимания – Томск
27 июня представители Издательского Дома «Бизнес-пресса» побывали в городе Томск
24.02.2012
B2B basis
Газета «Бизнес в Сибири» выступила партнером Первой новосибирской конференции B2B basis (Москва) «Корпоративные продажи: управление, стратегия, маркетинг».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.