Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив

ПАРТНЕРЫ



Современный дом

Это преимущественно не панельно-блочные дома, а более долговечные монолитно-кирпичные. Такие дома простоят не 15 лет, а все 150 и даже больше. Поэтому неудивительно, когда жители новостроек бизнес-класса платят более высокую квартплату, чем соседи, живущие в обычных домах.
Все большую популярность набирает не только индивидуальный дизайн, но и собственная, неповторимая планировка. По персональному проекту можно заказать квартиру в кирпичном или монолитно-кирпичном доме, при строительстве которых используются новейшие технологии, благодаря чему количество несущих стен меньше, чем в панельных домах типовых серий. Именно это обстоятельство позволяет планировать внутреннее пространство квартиры по своему усмотрению. В таких новостройках современные планировки, несколько санузлов. Здесь предусмотрены квартиры-студии, имеется возможность объединения соседних квартир в блоки и так далее. Да и сами квартиры, как правило, большей площади (например, однокомнатные квартиры от 42 до 70 квадратных метров, тогда как в панельном доме максимально возможный вариант – 40 квадратов). Часто в таких домах есть подземный гараж, в подъезде предусмотрено место для консьержки и охраны. В целом, потребитель все чаще желает получить за свои деньги не только квартиру, но и сопутствующий сервис: паркинг, охрану и красивый двор.

Слагаемые комфорта
Основные критерии «элитарности» сложились и устоялись еще в середине 90-х годов прошлого века: местоположение, качество строительных и отделочных материалов, свободные планировки квартир, современная инженерная и телекоммуникационная «начинка», безопасность, социальная однородность состава обитателей, состояние прилегающей территории, охраняемая парковка или подземный гараж, индивидуальность архитектурного решения. Согласитесь, какой потребитель не мечтает о подобном жилье!
Единственное, что удерживает от подобной покупки, – это цена. Платежеспособный спрос на самую дорогую недвижимость незначителен. Татьяна Миляева, риэлтер из «Центрального Агентства Недвижимости», оценивает спрос на жилье повышенной комфортности как небольшой – в среднем не более 5 процентов. Спрос на большие апартаменты в новостройках был высоким в 90-х годах, говорит она. Массовый же спрос наблюдается на недорогое жилье – однокомнатные площадью до 40 квадратных метров и двухкомнатные до 55 квадратных метров.

Жилье «секонд хэнд» не котируется
По мнению специалистов, спрос на новостройки сейчас превышает предложение, чем пользуется большинство строительных компаний, которые поднимают цены на 10 процентов в квартал. Спрос и цены на новое жилье стремительно растут, отмечают аналитики. В течение года рост цен наблюдался лишь на новостройки и строящееся жилье. Стоимость же типового жилья на вторичном рынке фактически остается фиксированной с начала года. Однокомнатные квартиры одинаковой площади в районах средней удаленности от линии метро стоят от 0,9 миллиона рублей, а в центральной части города и по линии метро – уже от 1,1–1,2 миллиона рублей до 1,5 миллионов.
На рынке вторичного жилья после прошлогоднего ажиотажа воцарилось спокойствие. По оценкам риэлтеров, спрос на квартиры сократился на 10–15 процентов, а рост цен приостановился. Это объясняется тем, что риэлтерские компании фиксируют рост неудовлетворенности клиентов. По мнению риэлтеров, клиенты начинают предъявлять к элитному жилью повышенные требования.

Комфорт в цене
Если у покупателя достаточно денег, он, как правило, выбирает жилье в новом доме, хотя оно и стоит дороже, чем в соседнем здании постройки 20-летней давности, считает замдиректора агентства недвижимости «Эрмитаж» Илья Маслов.
Это видно из сравнения цен в центре города на квартиры в так называемых сталинских домах и построенных в последние годы. «Квартиры в центральной части Новосибирска в комплексе «Солярис» стоят от 1 300–1 500 долларов за квадратный метр, на Депутатской, 48, – по 2 000 долларов за квадратный метр, а цена полногабаритных квартир застыла на средней отметке в 27 000–30 000 рублей за квадрат. Выбор потребителя в пользу нового жилья очевиден», – считает Маслов. По его наблюдениям, на рынке существуют отдельные старые дома, цена на квартиры в которых еще долго не будет снижаться. Как правило, это дома с некой исторической аурой. Таков, например, знаменитый «стоквартирный» дом на Сибревкома, квартиры в котором продаются редко и дорого.
Большинство риэлтеров также отмечают постепенное повышение спроса на недвижимость повышенной комфортности. Повышение спроса оборачивается повышением цены. Директор агентства недвижимости «Эрмитаж» Тимур Тагиров прогнозирует дальнейший рост цен дорогого жилья. Он полагает, что если экономическая ситуация, в частности, цены на энергоносители, существенно не изменится, то дорогое жилье станет еще дороже. В текущем году темпы роста, по мнению Тагирова, сохранятся на уровне нынешних 20–30 процентов за полгода.
Психологически важный рубеж в 1 000 долларов за квадратный метр был легко преодолен еще в начале прошедшего года, и сейчас цена в 1 200–1 300 долларов за квадрат для жилья повышенной комфортности на стадии строительства в центре является типичной.

Слагаемые успеха
Размер имеет значение. Всё больше покупателей комфортного жилья ищут квартиры с площадью, превышающей «стандартную», в районе метро и центральных частях Новосибирска. Их больше всего интересуют однокомнатные квартиры площадью 40–90 «квадратов», двухкомнатные от 60 до 120 квадратных метров, а также трехкомнатные площадью 100–300 квадратов.
Сроки строительства и репутация строителя. Покупатель стал требовательней как к срокам строительства, так и к репутации строительной компании. Что касается сроков, то наиболее высоким спросом пользуются новостройки со сдачей через 6–10 месяцев.
Статус и репутация строительной компании также стали являться одним из решающих моментов при покупке квартиры. Осложняет выбор то, что наиболее известные компании строят, как правило, один, максимум два элитных дома с достаточно долгими сроками сдачи. Так что выбор здесь не велик.
Начинка. Элитность здания подразумевает множество факторов – от обязательного наличия парковки до развитой инфраструктуры района. Однако, по мнению риэлтеров, теперь ориентироваться только на удачное местоположение дома и цену при покупке нельзя – элитность новостройки все больше зависит от «начинки» здания: систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, наличия противопожарной сигнализации, сетей связи. Того, что приближает здание к «умному дому».
Вид из окна. Как ни странно, но цена жилья может напрямую зависеть от того, какой вид открывается из окна. По мнению гендиректора агентства недвижимости «Акрополь» Зафара Умарова, покупатели одного из строящихся в Новосибсирке домов – Silver House, его строит компания «Красный проспект» на улице Чаплыгина – оценили именно панорамный вид на город, который открывается из его окон. «Второго дома с таким видом в городе, пожалуй, не найти», – замечает Умаров. Заявленный же в премиум-классе дом Crown House (его строит та же строительная компания на улице Коммунистической) вынужден конкурировать с множеством домов в тихом центре. Кстати, покупатели оценили исключительное положение Silver House – значительная часть всех квартир уже нашла своего покупателя.
Местоположение. Центр города остается самым престижным и дорогим местом застройки. Сейчас цены на жилье, строящееся в центре, растут опережающими темпами по сравнению с другими районами. Количество площадок в центре постепенно сокращается, к тому же для покупателей дорогого жилья цена не является главным фактором, поэтому строители могут повышать цены. По оценке Зафара Умарова, сейчас цена жилья повышенной комфортности приближается к 40 000 рублей за квадратный метр.
Социальное окружение. Пока в Новосибирске единственный дом, квартиры в котором продаются по так называемому «клубному» принципу – то есть только тем покупателям, чья личность внушает доверие владельцу недвижимости компании «Труд». Это Жилой дом «Паркхаус» (площадь 10 000 квадратных метров). Количество проданных квартир в нем компанией не раскрывается.
Паркинг. Сегодня парковка машины является головной болью множества автовладельцев. Однако с подземными паркингами проектируется, в основном, жилье высокого класса. По мнению застройщиков, ориентированных на строительство бюджетного жилья, наличие подземного паркинга повышает стоимость строительства, а сами парковочные места не пользуются спросом из-за высокой цены.
Инфраструктура. Встроенные торговые и офисные помещения могут добавить привлекательности новому дому. Магазин, школа искусств для ребенка или салон красоты на первом этаже – это удобно. В комплексе новостроек, когда строят сразу несколько домов, могут предполагаться бассейн, школа, детсад и многоуровневый гараж, что уже гораздо удобнее и дешевле, поскольку управляющей компании выгоднее обслуживать сразу несколько домов, снижая коммунальные платежи, чем один дом. Если же вы покупаете квартиру в новостройке-«одиночке» точечной застройки, то для вас вряд ли построят новую школу, детский сад или поликлинику.

Жилье вместо фабрик
Как считает директор риэлтерской компании «Эрмитаж» Тимур Тагиров, в центре города находится самая дорогая недвижимость, поэтому даже связанные со сносом проекты окупают себя. В качестве примера он приводит комплекс «Солярис», который возводится  на месте обанкротившейся фабрики «Новосибирскмебель». Строительство этого жилого комплекса общей площадью 35 000 квадратных метров заканчивается. Расчет новых собственников, компании «Запсибмебель», в 2003 году купивших фабрику-банкрота, был абсолютно точен. Дорогие квартиры в жилом комплексе, расположенном между главной улицей города, – Красным проспектом, и Центральным парком оказались востребованы. Сейчас строится последняя, третья очередь комплекса, где квартиры продаются от 40 000 рублей за квадратный метр.
Также под жилую застройку планирует использовать собственную территорию опытно-экспериментальный завод ОАО «Эталон». Этот завод был построен в 30-х годах прошлого века и в настоящее время ничего не производит. Руководство завода приватизировало собственную площадку (0,95 га) и намерено построить на ней жилой комплекс площадью более 40 000 квадратных метров. В настоящее время ведется работа над проектом застройки. По генплану 1968 года район улиц Щетинкина и Шамшиных, где расположен завод, как раз и определен под жильё.
Уплотнить собственное производство, чтобы использовать освободившуюся площадку в центре под строительство жилья повышенной комфортности, решил «Завод пластмассовых изделий». Химическое производство всегда было вредным, и периодически возникали проблемы с экологами, рассказывает директор завода Игорь Валюх. По его мнению, безусловно, разумно перенести производство с площадей на улице Фрунзе за городскую черту, где у завода есть несколько производственных площадок. Освободившийся же участок (площадью около 1 га) в центре города прекрасно подходит под жилой комплекс повышенной комфортности. Планируется построить комплекс в 60 000 квадратных метров, строительство должно начаться в 2006 году.
Подобное использование освободившихся производственных площадей широко применяется в мировой практике. Лондон к предстоящей Олимпиаде строит большой жилой комплекс на территории бывшей верфи. Подобные примеры есть и в других странах Европы. Плюсом таких площадок является наличие развитой сети коммуникаций и энергоресурсы.

Не только Центр
Академгородок. В ближайшее время начнется строительство нового жилмассива в верхней зоне Академгородка, где более 30 лет не было массовой застройки. В конкурсе на право строительства 101 000 квадратных метров жилья, который проводился президиумом Сибирского отделения РАН, выиграла компания «Академжилстрой–1». По мнению аналитиков, спрос на жилье в Академгородке значительный и новые квартиры будут востребованы.
Левобережье. Эта часть города, где жилье до сих пор котировалось ниже, чем более престижное правобережье, постепенно набирает очки в глазах потребителей. Продолжает строиться микрорайон «Горский». В прошлом году фирма «Cибирь» начала работу над второй очередью на 360 000 квадратных метров на площадке в 20 га. В этих домах будет больше квартир-студий площадью 27 квадратных метров, на них большой спрос, особенно со стороны молодежи. Наряду с ними представлены и просторные 3–4-комнатные квартиры площадью около 200 квадратных метров.
Пригороды. Многие аналитики отмечают всплеск интереса к коттеджному строительству. Наиболее престижные зоны для такой застройки: район бывших обкомовских дач, берег Бердского залива, Матвеевка (Ясная Поляна). Хотя оценить рынок коттеджей достаточно сложно, по некоторым оценкам это порядка 2,5–3 тысяч домов.

Тенденция, однако
Применение новых строительных и отделочных материалов, новых технологий, делают более комфортным и дешевое жилье. Даже бюджетное жилье всё чаще соответствует новым представлениям о комфорте. В некоторых жилых комплексах устраивают автономные котельные и электроподстанции. Увеличиваются холлы входных групп, повышаются качество лифтового оборудования, уровень пожарной безопасности, теплозащитные свойства панелей. И это понятно – жить с комфортом предпочитают не только обитатели дорогих квартир в центре, но и покупатели квартир в панельных новостройках усовершенствованных серий.

Яна Иванова


Специализированный журнал Журнал "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
17.08.2012
БЕЗОПАСНОСТЬ БИЗНЕСА
Каждый руководитель и собственник бизнеса желал бы узнать, что представляет собой интересующий его человек — потенциальный партнер или корпоративный клиент, претендент на ответственную должность или представитель определенных структур. Получить такую информацию быстро, точно, безо всяких анкет и специальных технических средств позволяет фенотипология...
01.07.2012
В центре внимания – Томск
27 июня представители Издательского Дома «Бизнес-пресса» побывали в городе Томск
24.02.2012
B2B basis
Газета «Бизнес в Сибири» выступила партнером Первой новосибирской конференции B2B basis (Москва) «Корпоративные продажи: управление, стратегия, маркетинг».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.