Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив

ПАРТНЕРЫ



ЗОНА ВЫСОКОЙ ДОХОДНОСТИ
СЛОВО — НЕ ВОРОБЕЙ

НЕДВИЖИМОСТЬ

ЗОНА ВЫСОКОЙ ДОХОДНОСТИ

По мере роста свободной денежной массы российская сфера недвижимости привлекает все больше инвесторов. Однако и сам рынок становится более сложным и диверсифицированным. Поэтому частному инвестору, в отличие от крупных профессиональных "игроков", сложно самостоятельно просчитать затраты и прибыльность будущего проекта. Чтобы инвестиции в недвижимость дали "правильную отдачу", необходима консультация специалиста…

Несмотря на значительный приток капитала в эту отрасль, инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются одним из наилучших способов сохранения и преумножения средств. Вместе с тем популярность такого рода вложений «перегревает» рынок и увеличивает инвестиционные риски.

Достоинства и недостатки

Чем больше доходность банковских вкладов и вложений в иностранную валюту в России стремится к нулю, тем привлекательнее выглядят вложения в недвижимость.

«Сейчас частный инвестор имеет широкий выбор объектов для инвестирования в жилую недвижимость, - поясняет Тарас ДЕМИДЕНКО, исполнительный директор УК «СибиряК». – Так, возможны:

  • покупка квартир на стадии строительства для перепродажи;

  • покупка квартир с целью последующей сдачи в аренду;

  • покупка квартир на первых этажах для перевода в нежилой фонд;

  • покупка квартир на последних этажах для присоединения и обустройства чердака;

  • покупка и заселение коммунальных квартир.

При этом вложения с целью перепродажи на ранних стадиях строительства позволяют получить доход в среднем 25–40% годовых. А в отдельных случаях доходность может достигать 80%. Недостатком можно считать меньшую ликвидность данного актива по сравнению, например, с акциями «первого эшелона». При этом необходимо доскональное знание рынка. Своевременное обращение к специалистам позволит не только минимизировать риски, но и просчитать затраты и прибыльность проекта». По мнению партнера консалтинговой компании DSO Consulting Сергея ДЬЯЧКОВА, цены на недвижимость растут не всегда. Уже сегодня падают цены на жилье в Москве и на коммерческую недвижимость в Казани. В 2005 году падали цены на жилье в Санкт-Петербурге.

Как считает директор Инвестиционного центра Stocker Сергей ЕРЦЕНКИН, рынок недвижимости очень инертен: «Недвижимость если и дешевеет, то ненамного (3-5%) и ненадолго (3-6 месяцев). Если наметился рост цен, он будет длиться как минимум несколько месяцев. После этого на рынке недвижимости наступает затишье. В такие периоды рост цен на недвижимость едва перекрывает инфляцию. Но если вкладываться надолго, то такой способ вложений выгоднее банковских вкладов. Правда и «вытащить» деньги из недвижимости быстро не получится. Обычно вся сделка – от принятия решения о продаже до оформления документов в учреждении юстиции – занимает несколько недель, а то и месяцев».

Основные игроки

Пока что основными инвесторами на рынке недвижимости являются крупные финансово-промышленные группы. Недавно на этот рынок стал поступать зарубежный капитал, бурными темпами растет ипотека, продолжают развиваться инструменты коллективных инвестиций - закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости.

По мнению Сергея Дьячкова, на рынке торговых центров Новосибирска присутствует или собирается присутствовать несколько десятков игроков, крупнейшие из них - IKEA, "Сибакадеминвест", "Труд", холдинг "Сибирский Гигант" и ряд московских девелоперов. На рынке бизнес-центров Новосибирска это - "Сибакадеминвест", "РосЕвроДевелопмент", "Труд", "Трансервис". Крупнейшие девелоперы жилья в Новосибирске - "Дискус-плюс", "Энергомонтаж" и "Сибирь"».

«На рынке недвижимости преобладают игроки, обладающие доступом к дешёвому заёмному капиталу и имеющие возможность инвестировать на длительные сроки, - отмечает Тарас Демиденко. - Одними из основных игроков на рынке инвестиций в недвижимость традиционно являются инвестиционные фонды и негосударственные пенсионные фонды.

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости стали более доступны широкому кругу инвесторов. Частный инвестор имеет возможность стать пайщиком таких фондов, непосредственно не связываясь со сделками на этом рынке. Он получает ценную бумагу с доходностью рынка недвижимости при объёме вложений существенно меньшем, чем покупка одного объекта на этом рынке».

Момент выбора

Один из самых ответственных для инвестора – момент выбора объекта, стадии и сроков инвестирования. «Принимая решение о выборе объекта, необходимо проводить анализ рынка, - советует руководитель аналитического агентства RID Analytics Елена ЕРМОЛАЕВА. – В Новосибирске по причине высокой конкуренции инвестировать в рынок торговых центров нецелесообразно. Складская недвижимость менее доходна, чем офисная. А наименее рисковые вложения – это в жилье».

В секторе жилой недвижимости можно получить доход как от перепродажи, так и от сдачи жилья в аренду. «Лучше вкладывать в начальный этап строительства малоэтажных-малоквартирных «элиток» в центре города, - рекомендует Тарас Демиденко. - На данном этапе эффективность таких вложений оценивается в 80-100% годовых. Риск здесь невелик, так как по статистике на 15-20 успешных проектов приходится всего один провальный.

В сегменте домов бизнес-класса прибыль составляет порядка 30-50% годовых. Причем риски здесь гораздо выше, чем в категории «премиум» из-за превышения сроков строительства (часто на год-два). Процент проблемных проектов здесь обычно составляет 10-15. Большой спрос при весьма скромном предложении позволяет с уверенностью сделать вывод, что цены в этом классе будут расти ближайшие два-три года.

Привлекательность вложений в коммерческую недвижимость определяется расположением объекта и его будущей концепцией. Наиболее выгодные инвестиционные проекты связаны со строительством офисных, торговых центров и отелей. В настоящее время доходность коммерческой недвижимости может превышать доходность жилой недвижимости, но конкуренция в данном сегменте обостряется. Выигрывают или качественные проекты с единым управлением и продуманной концепцией, или имеющие уникальное месторасположение. При этом инвесторами наиболее удачной коммерческой недвижимости являются крупные компании, и большинство проектов имеет своих инвесторов еще до начала объявления строительства».

Достаточно популярной стала покупка недвижимости за рубежом. Самое сложное при этом – выбор объекта покупки. «Какой бы хорошей ни была база данных у риэлтера, все равно придется ехать в страну, где находится выбранный дом или квартира, - рекомендует директор Инвестиционного центра Stocker Сергей ЕРЦЕНКИН. - И в такой ситуации нужно выбирать иностранную компанию, качество услуг которой подтверждается участием в различных ассоциациях, сертификатами качества, например ISO-9001. В противном случае можно нарваться на пустые обещания.

Наиболее интересными странами для инвестирования сейчас являются Испания, Египет и Турция. В Испании на побережье Коста-Бланка на протяжении 10 лет ежегодный рост цен на недвижимость составляет 15-20%. На сегодняшний день трех-комнатные апартаменты на Коста–Бланка можно купить от 120 тысяч евро, таунхаузы от 200 тысяч евро, виллы - от 300 тысяч евро.

Египетская недвижимость за последние 10 месяцев подорожала на 50%. По нашим оценкам, такая тенденция сохранится еще минимум полтора-два года. Зарабатывать здесь деньги можно как на росте цен на недвижимость, так и на сдаче ее в аренду. Сегодня в элитном поселке под Хургадой можно купить трехкомнатные апартаменты «под ключ» площадью 100 м2 за 70 тысяч долларов.

В Турции активно развиваются поселки клубного типа. Стоимость вилл в таких поселках составляет около 600 тысяч евро, апартаментов от 100-150 тысяч евро. Такие поселки предоставляют качественное VIP-обслуживание при достаточно низких ценах на текущее содержание жилья».

Критерии инвестиционной привлекательности объекта

На степень привлекательности недвижимости влияют риски, с которыми придется столкнуться, степень спроса, соотношение прогнозируемых результатов и затрат, уровень конкуренции, продолжительность ведения проекта, а также потребность в капитале. Большую роль играет местоположение, включая престижность района; социальное окружение; транспортную и социальную инфраструктуру и экологию.

Также необходимо учесть такие факторы, как:

  1. архитектура и индивидуальность  проекта
  2. внешняя привлекательность  дома
  3. планировочные решения квартир
  4. высота потолков
  5. число и площадь квартир в доме, на этаже
  6. технология строительства
  7. материалы несущих и ограждающих конструкций
  8. отделка фасада и общественных зон
  9. инженерное оснащение здания
  10. инфраструктура дома: размер, благоустройство и ограждение территории, охрана, парковка, сервисные составляющие, состояние подъезда
  11. физический износ дома, уровень шума
  12. вид из окон
  13. наличие лоджий, балконов
  14. стадия застройки, срок сдачи объекта.

Математически инвестиционная привлекательность определяется соотношением инвестиционной и рыночной стоимости объекта недвижимости (под инвестиционной стоимостью понимается цена, за которую здание можно будет продать, когда для этого придет нужный момент).

Как и когда лучше вкладывать?

Эксперты полагают, что в России инвестировать в недвижимость лучше на начальной стадии строительства, так как по мере завершения объекта его стоимость увеличивается на 30-40%, а общий рост рынка прибавит к этому еще 20%.

«Если вы планируете инвестировать в недвижимость для последующей сдачи в аренду, то срок окупаемости составит 5–10 лет, - развивает мысль Тарас Демиденко. - Срок довольно велик, но при этом арендодателю безо всякого риска гарантирован стабильный ежемесячный доход (от 500 долларов в месяц — в зависимости от площади и класса жилья или коммерческого объекта).

К выбору жилья для сдачи в аренду следует подходить несколько иначе, чем к приобретению с целью перепродажи. Одним из основных критериев здесь выступает удобство дальнейшей эксплуатации либо управления. Иногда один или несколько инвесторов покупают целые этажи. Данный подход удобен для организации на этаже совместного обслуживания сдаваемых в аренду квартир. Вид из окон в таком случае принципиального значения не имеет, более важна планировка. Она должна быть удобной для организации внутреннего пространства с наименьшими затратами и максимальной функциональностью».

Риски

Одним из факторов, определяющих инвестиционную привлекательность недвижимости, считается степень рискованности вложений. В первую очередь это риски, связанные с возможными колебаниями спроса и предложения. В этом случае эксперты предлагают обезопасить себя заключением долгосрочных договоров аренды, вложением в разные объекты и финансовые инструменты, а также инвестированием в высококлассную  элитную недвижимость.

К следующим по значимости относятся риски рыночной ликвидности. В случае если недвижимость обесценивается по какой-либо причине в определенном районе, инвестор сталкивается с региональными рисками. Они вполне преодолимы, если вкладывать деньги в недвижимость разных регионов и даже стран.

Планировочный риск подразумевает ситуацию, при которой строящееся здание оказывается на спорной территории. Например, может выясниться, что она включена в природоохранную зону или на этом месте планируется проложить транспортную ветку. Риск вполне преодолим, если согласовать с властями детали заранее.

И пока наименее актуальный риск для отечественного рынка недвижимости – это риск инфляции. В этом смысле работа со строящимися объектами уникальна. Чем больше растут цены, тем выгоднее инвестору.

Тарас Демиденко отмечает три основных фактора риска - юридическую чистоту документов, надежность застройщика и саму площадку и проект: «В любом случае, при покупке объекта недвижимости стоит тщательно ознакомиться с документацией, на основании которой производится строительство, с репутацией застройщика и подрядчика строительства и с документами, на основании которых перспективный инвестор в будущем будет владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью».

Выводы

Отношение экспертов к частным инвестициям на этом рынке неоднозначно. «Только профессиональные девелоперы могут заработать капиталы на инвестициях в недвижимость, создавая при этом реальные рыночные ценности, - утверждает Сергей Дьячков. - Спекулянты в случае обвала рынка в массе своей теряют деньги».

Его коллега по цеху Елена Ермолаева более осторожна в оценках: «В будущем конкуренция на всех сегментах рынка будет расти. Будут повышаться и цены на недвижимость, а вот снижение арендных ставок неизбежно. В итоге, со временем доходность от сдачи объектов в аренду снизится».

Наиболее оптимистичен Тарас Демиденко: «Росту цен способствуют ослабление доллара, развитие доступной ипотеки и потребительского кредитования. Все это увеличивает платежеспособность покупателей. В целом, прогноз среднего роста цен на недвижимость в ближайшие 2-3 года составляет 20-25%».

Частные инвесторы предпочитают вкладывать деньги в наиболее ликвидные объекты с устойчивым ростом цен. Таким требованиям отвечает недвижимость в столицах и крупных городах, а также недвижимость на первой линии близости к морю. Такую недвижимость проще продать и сдать в аренду.

«При вложении средств в недостроенные объекты или объекты в стадии строительства очень важно выбрать застройщика, который давно работает на рынке и имеет устойчивую репутацию, - дополняет Тарас Демиденко. - Иногда с экономической точки зрения проект привлекателен, но обременен техническими проблемами. Поэтому предварительно необходимо проанализировать имеющуюся документацию на предмет соответствия объекта техническим нормам (оснащен ли район застройки необходимыми мощностями – электроэнергией, канализацией, водой, подъездными путями и т. д.).

Для тех, кто не имеет средств для покупки объектов целиком или не располагает временем для покупки и последующей продажи объектов недвижимости, есть возможность вкладывать в закрытые инвестиционные фонды недвижимости, получая доход, сравнимый с доходностью рынка недвижимости».

Таким образом, на сегодняшний день частному инвестору наиболее целесообразно вкладываться в жилье. Конкурировать с основными игроками рынка коммерческой недвижимости ему сложно. «Необходимо понимать, что в развитой экономике такие инвестиции окупаются достаточно долго - так, в Европе окупаемость вложений в строительство недвижимости составляет около 20 лет, в США - около 15. Российские торговые центры в среднем имеют сроки окупаемости в пределах 6-8 лет. Почти такая же картина на рынке офисных центров», - заключает Сергей Дьячков.

Дмитрий КАРАСЕВ


Специализированный журнал Журнал "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
17.08.2012
БЕЗОПАСНОСТЬ БИЗНЕСА
Каждый руководитель и собственник бизнеса желал бы узнать, что представляет собой интересующий его человек — потенциальный партнер или корпоративный клиент, претендент на ответственную должность или представитель определенных структур. Получить такую информацию быстро, точно, безо всяких анкет и специальных технических средств позволяет фенотипология...
01.07.2012
В центре внимания – Томск
27 июня представители Издательского Дома «Бизнес-пресса» побывали в городе Томск
24.02.2012
B2B basis
Газета «Бизнес в Сибири» выступила партнером Первой новосибирской конференции B2B basis (Москва) «Корпоративные продажи: управление, стратегия, маркетинг».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.