Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив

ПАРТНЕРЫ



Надёжная доходность

Почему выгодно
До сих пор Россия – территория высокой инфляции. Финансовый блок правительства регулярно озвучивает двузначные цифры роста годового цен. При этом стало традицией невыполнение плановых заданий по темпам инфляции. Во времена высокого инфляционного роста проблема сохранения и накопления средств у представителей малого и среднего бизнеса выходит на первый план. Давайте попытаемся проанализировать, почему именно рынок недвижимости может стать тихой гаванью для преумножения средств инвестора. В связи с этим нужно ответить на два главных вопроса: когда  лучше сделать вложения и на какой сегмент рынка недвижимости обратить внимание. 

Среди всех товарных позиций российского рынка наиболее высокие темпы роста цен зафиксированы на рынке недвижимости. С чем связано такое положение дел? Главной причиной опережающего роста цен в России при непрерывном увеличении спроса на новые жилые помещения является дефицит  предложения.  Наплыв в страну  нефтедолларов в связи с высокими мировыми ценами на нефть оказывает дополнительное давление на один из самых ликвидных национальных рынков.  При отсутствии более надежных инструментов вложения средства   попадают на рынок жилья, стимулируя повышенный спрос.

В Новосибирске темпы роста цен на недвижимость несколько ниже московских. Как сообщил Тимур Тагиров, генеральный директор АН «Эрмитаж», «в Новосибирске индекс роста цен на новое жилье в 2005 г. составил 38%». По прогнозу Владимира Затримайлова, генерального директора АН «Дельта», «цены в городе опережают запланированный правительством уровень инфляции (9%) и, по итогам года, превысят её в несколько раз». С ним соглашается генеральный директор АО «Вираж» Сергей Начаров. Среди основных причин роста цен на недвижимость он называет ипотеку и недостаток предложения, вызванный дефицитом денег на строительство: «Так как объем построенного жилья в 2006 году ожидается такой же или ниже чем в прошлом году, готовое жилье, на которое давит ипотека, подорожает до 25%». Федеральная программа «Доступное жилье» также «разогревает» этот рынок.
.
Есть опасения, что национальный проект «Доступное жилье» реализован не будет. И не потому, что есть проблемы с цементом или кирпичом либо не хватает земельных участков. Выйти на цифру по сдаче 80 млн.м.кв. жилья в год по всей России без федерального финансирования и госзаказа регионы не смогут. Мэрия Новосибирска уже раздала участков на 2,5 млн.м.кв. Однако строится мало.

Что предлагается?
Еще несколько лет назад строительные компании в основном сосредоточились на возведении так называемого «элитного» жилья. Сейчас предложение значительно расширилось. Помимо высокомфортного жилья в центре (так называемая точечная застройка) строительные компании начали осваивать незастроенные территории, прилегающие к центру и линии метро. В этих районах строятся каркасные дома с квартирами повышенной комфортности. Более дешевое жилье, как панельное, так и кирпичное сейчас возводится в спальных районах, отдаленных от центра города.
Тимур Тагиров подчеркивает влияние на цену места строительства. «К примеру, однотипный «квадратный метр» на Затулинке и в центре города может стоить соответственно 20 и 40 тысяч рублей». 
Панельные новостройки города это самое дешевое предложение на первичном рынке недвижимости. На стадии котлована квартиры в панельной десятиэтажке на Волочаевском жилмассиве предлагаются по цене 13300 руб/кв.м. Поэтому спрос на такое жилье оказался фактически ажиотажным. Владимир Затримайлов отмечает: «Наметился дефицит панельного жилья на первичном рынке. Строящийся сейчас на ул. Волочаевской панельный микрорайон сметается на корню». Сергей Начаров добавляет, что «в таких микрорайонах как Снегири и Родники, строят квартиры эконом-класса («панели»)». Тем, у кого нет возможности купить достойное жилье сразу, можно порекомендовать 1-2-комнатную «для старта». Сдача её в аренду позволит иметь стабильный доход.
Что касается жилья средней ценовой категории, Владимир Затримайлов уверен, что «потенциальные покупатели больших квартир часто не обладают достаточной наличностью. По этой причине такое жилье дорожает медленнее - строители изначально предлагают инвесторам большие квартиры по ценам на 1.000 - 2.000 руб./м.кв. ниже, чем квартиры меньших площадей».
Требования к жилой инфраструктуре на разных секторах нового жилья диктует спрос. Например, в элитных домах в «пакет» включаются подземные автостоянки (само наличие подземной автостоянки на 10% поднимает стоимость жилья), линии Интернет, системы фильтрации воды и воздуха, спутниковые антенны т.д. В домах среднего уровня сегодня предлагаются телефония и Интернет. В жилье эконом-класса, соответственно, есть только телефония.
Год-два назад перелом наступил на рынке коттеджного/малоэтажного строительства. Если когда-то коттедж стоил $50-$70 тыс. (по цене 3-комнатной квартиры в центре города), то теперь $300 тыс. – $400 тыс. или около $1.000 за кв. м. По мнению В.Затримайлова, «люди с высоким достатком оценили преимущества жизни за городом. Всплеск интереса среди представителей «верхнего среднего класса» сделал это явление достаточно массовым для того, чтобы имело смысл строить коттеджные поселки и соответствующую бытовую инфраструктуру».  Сейчас активно развиваются коттеджные поселки Благовещенка и «Фудмастер». Появились более недорогие варианты, такие как так называемый «таунхаус» на 4-6 семей с отдельным входом, палисадником и гаражом.  
Сергей Начаров термин «элитный» оценивает скептически. «Практически один и тот же дом в зависимости от места может позиционироваться как «элитный» и как недорогой», – отмечает он. «Ясно одно – люди стремятся селиться по социальному признаку. Поэтому за коттеджными поселками со всем необходимым за одним забором – большое будущее», - добавляет он. «Конечно, инфраструктура и «начинка» жилья обусловлены спросом. Например, компания КСК с элитным жилым комплексом «Изумрудный» в Бердске 10 лет назад несколько забежала вперед. Но сейчас все иначе».
Начарову вторит Тимур Тагиров: «дом на элитном земельном участке с элитной отделкой в полной мере элитным считать нельзя. Элитное жилье в центре города должно иметь отличный вид на все стороны, значительную охраняемую территорию и не больше 15 квартир». «Таунхаус» в городе не прижился. Другое дело коттеджные поселки – если в них больше 20 домов, имеет смысл развивать инфраструктуру и строить автономные газовые котельные, что даст экономию средств на отоплении и горячей воде.

Почему сейчас
Как поясняет Сергей Начаров, «новое жилье дорожает на разных этапах строительства». В столице Сибири жилые здания в среднем строят полтора-два года. Поэтому стоимость одного квадратного метра на стадии котлована и на стадии сдачи может различаться в разы. Когда застройщику нужны инвестиции, цены низкие. Как только здание начинает вырастать, происходит первая «корректировка», при приближении объекта к сдаче – вторая. В итоге то, что изначально стоит 15 -18 тыс.руб./кв. м, после сдачи дорожает до 30-40 тыс.руб./кв. м.  Но эта разница не чистая прибыль строителей. Большую часть маржи приходится отдавать в качестве платы за привлеченные средства. Поэтому ситуация со стабильным ростом цен выгодна с точки зрения извлечения прибыли от перепродажи.
Лето традиционный период спада деловой активности во всех отраслях экономики. Скажем, если в мае в столице цены на недвижимость в среднем выросли на 7,6%, то летом ожидается прирост не выше 2%-3%. При этом как отмечают аналитики, сезонность роста цен на рынке недвижимости Новосибирска подтверждена многолетним опытом. Осенью традиционно происходит всплеск  покупательской активности и вызванный приливом денег рост цен. Кроме того, случавшиеся ранее в это время политические и экономические потрясения также сказывались на рынке жилья.
В периоды бурного роста рынка больше людей вкладывают в рынок с целью заработать. Владимир Затримайлов считает, что «после падения рынка акций на фондовом рынке весной и в начале лета деньги с него перетекут в недвижимость – здесь ситуация более прогнозируема и меньше вероятность потерь. Что не может не повлечь за собой ценовой рост». 

Чего ожидать
Владимир Затримайлов уверен: «Ипотека без массового строительства провоцирует гонку цен». Неудовлетворенный спрос на жилье подтверждают социологические опросы. Сейчас более 50% новосибирцев хотели бы улучшить свои условия. Как отмечает Сергей Начаров, в 80-е годы в Новосибирске сдавалось до 1 млн.кв. м жилья в год. В 90-е годы этот показатель снизился до 200 тыс.м. кв., сейчас увеличился до 500 тыс. кв.м. По себестоимости это 7,5 млрд. руб. «Губернатор В.Толоконский ставит перед строителями задачу сдавать вдвое против теперешнего - по одному миллиону квадратных метров жилья в год», добавляет Сергей Начаров. Таким образом, необходимо привлечь еще 7,5 млрд.руб. Однако финансовых ресурсов застройщиков и строителей для двойного увеличения недостаточно. Средства спекулятивных инвесторов тоже проблемы не решат. Остается еще порядка 5 млрд.руб, которые без помощи государства не привлечь.. Спрос на недорогое жилье все равно будет превышать предложение. Поскольку разные категории рынка жилья взаимосвязаны, подорожание одного сектора жилья вызывает цепную реакцию по всему рынку.
Владимир Затримайлов связывает насыщение спроса «с трехкратным увеличением масштабов жилищного строительства». Как считает Тимур Тагиров: «Существует прямая корреляция индекса РТС, в котором торгуются наиболее ликвидные акции российских предприятий, динамики цен на нефть марки Urals и доходности вложений в новое жилье. Поэтому пока цены на нефть стабильно высоки, рынку недвижимости ничего не угрожает».
Сергей Начаров предлагает расширить предложение за счет аренды. «В международной практике доля жилья в многоквартирных домах занимает не более 20%. Кондоминиумов достаточно мало. Тогда как больше 50% рынка составляет аренда (в терминах дореволюционной России, «доходные дома»). Пока в экономике нет длинных денег и богатых людей, готовых вложить в новое прибыльное дело, цены на новостройки будут стабильно расти».

Риски
Неисполненные договора в городском строительстве невелики и составляют, по разным данным, от 0,5% до 1,5%. Большинство объектов сдается.
Случаи долгостроя Сергей Начаров рассматривает как «недостатки финансового планирования». «Скажем, вложила строительная компания 10%-30% своих средств. На остальные рассчитывала привлечь инвесторов. А они в полном объеме не привлеклись», - добавляет он. 
Случаи долгостроя в Новосибирске можно пересчитать по пальцам. В то же время здесь, по сравнению с Москвой, достаточно мало обманутых инвесторов. Что касается опасности удорожания жилья в ходе исполнения договора о долевом строительстве, то она преувеличена – сейчас застройщики цену фиксируют.
Тимур Тагиров добавляет, что «срок строительства тоже «съедает» прибыль инвестора. Например, если вы вложили в квадратный метр 20 тыс.руб, а реализовали его через 2 года за 40 тыс.руб., из прибыли можно вычесть 20-24% на инфляцию».

Рекомендации
Как подчеркивает Владимир Затримайлов, более рискованные схемы  потенциально более выгодны. Но риск потерь и неисполнения обязательств тоже возрастает. Рынок элитной недвижимости Новосибирска насыщен (если речь не идет об улучшении жилищных условий) и спекулировать в этом секторе смысла нет. Выгоднее покупать жилье нижнего и среднего ценового уровня. По этой причине в среднем до 50% покупателей приобретают жилье с целью перепродажи.
«Короткие» вложения на 2-3 месяца на стадии строительства тоже могут принести неплохие результаты. Естественно, в этом нужно разбираться, поэтому за выбором «схемы» лучше обращаться к риэлторам. Они зарабатывают свою комиссию, а вы получаете прибыль. Покупка напрямую у застройщиков не всегда лучший вариант. Бывает, по зачетам/бартеру субподрядчики в том же доме предлагают дешевле. Чтобы обезопасить себя, лучше заручиться помощью профессионалов из агентств недвижимости. Они «живут» в этом рынке, поэтому «в курсе»: кто на этом рынке чего «стоит» и чего ожидать в итоге.
Тимур Тагиров уверен, что «при покупке жилья для себя необходимо учитывать репутацию компании и количество реализованных проектов. Что касается извлечения прибыли на рынке недвижимости, то механика проста – покупать, когда недооценено, и продавать, когда переоценено. Естественно, для этого нужно понять рынок. Риск должен быть оправдан и необходимо уметь вовремя «выходить из игры».
Что касается покупки для себя, то следует учесть – поскольку застройщики формируют свои цены по предложениям агентств недвижимости, квартиру всегда можно «сторговать» до 20% ниже.  Так как стандарты жилья постоянно улучшаются, нужно смотреть немного вперед. Например, тщательно изучить смету, чтобы определить материалы какого качества используются в строительстве и отделке, понять как устроены входы-выходы из здания, есть ли рядом транспортные развязки, какова градостроительная обстановка вокруг. Известен случай с «элитной» башней напротив Цирка, перед которой строители без согласования с инвесторами выстроили однотипную башню и закрыли ей обзор. Прежде чем решать, нужно проконсультироваться со специалистами.
Применительно к «игре» на рынке недвижимости, Сергей Начаров полагает, что разница в цене недвижимости на стадии котлована и 5-го этажа не так велика как на стадии 5-го этажа и накануне сдачи. Что касается безопасности вложений, то участник долевого строительства по новому закону защищен гораздо лучше. Нужно знать законы.

Дмитрий КАРАСЕВ


Специализированный журнал Журнал "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
17.08.2012
БЕЗОПАСНОСТЬ БИЗНЕСА
Каждый руководитель и собственник бизнеса желал бы узнать, что представляет собой интересующий его человек — потенциальный партнер или корпоративный клиент, претендент на ответственную должность или представитель определенных структур. Получить такую информацию быстро, точно, безо всяких анкет и специальных технических средств позволяет фенотипология...
01.07.2012
В центре внимания – Томск
27 июня представители Издательского Дома «Бизнес-пресса» побывали в городе Томск
24.02.2012
B2B basis
Газета «Бизнес в Сибири» выступила партнером Первой новосибирской конференции B2B basis (Москва) «Корпоративные продажи: управление, стратегия, маркетинг».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.