Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив

ПАРТНЕРЫ



НЕВИНОВАТАЯ ИПОТЕКА

Говорят, песня популярна тогда, когда на её мотив начинают писать пародийные тексты. Причём иногда новые слова оказываются удачней оригинального варианта. Ипотека по. следнее время настолько популярна, что стала темой написания пародий на песни. Но как водится, вместе с популярностью ипотека обросла и множеством мифов…

СПРАВКА БвС

Слово ипотека происходит от греческого hypothēkē – так называли столб, который в Древней Греции ставился на границе земельного участка заемщика и имел записи обо всех долгах владельца участка. Если заемщик был не в состоянии выплатить долг, то «ипотека» давала право кредитору забрать часть этого земельного участка. Принцип ипотечного кредита не изменился до сих пор – он предусматривает залог недвижимого имущества, который обеспечивает кредитору гарантии выплаты суммы займа.


Не только нацпроект

Один из самых распространённых в России мифов – это то, что ипотека появилась вместе с приоритетным национальным проектом «Доступное и комфортное жилье». На самом деле, нацпроект только дал толчок программе, существовавшей ранее. В сентябре 1997 было создано Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) со стопроцентным государственным капиталом. Основным уставным направлением деятельности агентства является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам. Агентством аккредитовано 76 региональных операторов и 64 сервисных агента. В нашей области действуют региональный оператор – «Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования» и сервисный агент – Новосибирский филиал банка «Сибконтакт».

По словам управляющего Новосибирским филиалом банка «Сибконтакт» Александра ЛУБЕНЦА, в конце 90-х годов прошлого века вследствие дефолта ипотека была на грани закрытия. «Многие вопросы были не решены, первые кредиты выдавались тяжело и трудно, пришлось несколько лет активно заниматься законодательной деятельностью. После принятия и вступления в силу 20 с лишним законов, в том числе новых Градостроительного и Жилищного кодексов, появилась законодательная база новых экономических отношений, а до этого все время возникали проблемы то с органами опеки, то с невозможностью дефолтную квартиру реализовать. Несмотря на это, в период становления рынка до 40% всей российской ипотеки в рамках АИЖК приходилось на Новосибирск», – уточняет Александр ЛУБЕНЕЦ.

В августе 2001 года были утверждены правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям АИЖК. «Уже в 2001 году «Сибконтакт» выдавал ипотечные кредиты и три года был практически единственным банком на ипотечном рынке за Уралом, – говорит Александр ЛУБЕНЕЦ, – За это время удалось убедить юстицию, страховщиков, оценщиков и риэлтеров в том, что рынок этот перспективный». Теперь даже агентство недвижимости считается неполноценным, если в нём нет отдела ипотеки.

Заслуга нацпроекта «Жильё» в том, что он изменил отношение к жилищной проблеме в первую очередь у чиновников различного ранга. По словам Александра ЛУБЕНЦА, «Национальный проект сфокусировал внимание чиновников, бизнесменов, общественности на жилищной проблеме. Мы за прошлый год выдали в Новосибирске на один миллиард триста миллионов рублей ипотечных кредитов. Это значительно больше, чем в предыдущий период, когда выдали порядка 300 миллионов. Те люди, которые раньше не могли приобрести жильё, сейчас получили такую возможность»

Как сообщил генеральный директор «Новосибирского областного агентства ипотечного жилищного кредитования» Алексей СТРУКОВ, объемы ипотечного кредитования после принятия нацпроекта приросли в несколько раз. Даже по отношению к прошлому году, который был рекордным, выдача ипотечных кредитов возросла на 25%. «На сегодняшний день на этом рынке действуют уже 32 банка, 15 из них работают по своим собственным продуктам, а остальные – по федеральной программе через наше агентство. Рынок довольно объёмный, обширный, и каждый банк, у которого есть деньги, вправе написать свои стандарты, воспользовавшись законом об ипотеке», – уточняет Алексей СТРУКОВ.

По словам специалистов, ипотечный кредит может выдать только кредитная организация – банк, а вот ипотечный заем может предоставить любое юридическое и даже физическое лицо. Слово «кредит» подразумевает, что этим занимается кредитная организация. По закону о банковской деятельности это могут быть банки или небанковские кредитные организации (НКО). НКО – специализированные кредитные учреждения, имеющие лицензию и действующие в рамках закона под присмотром Центробанка, Минфина и налоговых органов. «На рынке ипотеки выделяются банки, которые занимаются только ипотекой – специализированные ипотечные банки, – говорит Александр ЛУБЕНЕЦ. – Это наиболее перспективная модель, и рынок, я думаю, пойдёт по этому пути. В силу длительных сроков выдачи кредитов, особых систем их сопровождения, отношений с клиентами выдача ипотечных жилищных кредитов – довольно специфичный вид деятельности. Скорее всего, по мере роста зрелости рынка мы придём к модели специализированного банка». Такие банки могут существовать при более крупных, и эта тенденция уже наблюдается – крупные банки создают ипотечные «дочки». Однако и практически все крупные универсальные банки имеют специализированные подразделения.


НЕ ТОЛЬКО ИПОТЕКА

Другой распространённый миф заключается в том, что ипотека «вздула» цены на недвижимость. Но пока это не самый значимый фактор. В среднем по стране, ипотека финансирует около 60% стоимости квартиры, а прибегают к ипотечному кредитованию 9% желающих приобрести жилье. Разделяют это мнение и новосибирцы, и поэтому не видят никакой перспективы для «обвала» цен на недвижимость. «Случившийся в Москве откат цен – копеечный. Обвала не может быть по одной простой причине – для того, чтобы сбалансировать спрос и предложение жилья, в России надо ежегодно вводить хотя бы 0,75 кв.м. жилья на душу населения. В Новосибирске в прошлом году ввели 826–828 тыс. кв. м жилья при общей численности населения 1,4 миллиона – официально, а неофициально – под 2 миллиона. Отсюда превышение спроса над предложением, и как результат – высокая стоимость квадратного метра», – говорит Алексей СТРУКОВ.

С другой стороны, по его мнению, цены подошли к потолку вследствие ограниченной покупательной способности населения. Стагнация цен на жильё приведёт к стагнации и в ипотеке – темпы её замедлятся. Выход из этого – как минимум больше строить жилья и развивать стройиндустрию, а как максимум – повышать доходы населения.

Когда люди видят, что доходность вложений в жильё достигает 50% годовых, а на определённые категории квартир рост может составить и 70%, недвижимость становится предметом инвестиций. По некоторым оценкам, количество таких квартир в Москве составляет до 30% первичного жилищного рынка. Существуют такие квартиры и в Новосибирске.

Есть попытки законодательно ограничить количество квартир, которые может иметь в собственности гражданин, или увеличить налоги на вторую и последующие квартиры. Но это пока отдаленная перспектива.

«Жилищная проблема настолько запущена, что проблески в её разрешении возникнут только лет через пять, – прогнозирует Александр ЛУБЕНЕЦ. – Это случится, когда уравновесятся спрос и предложение, и объём строительства достигнет международно признанной нормы – один квадратный метр в год на человека».

Областная администрация ставит задачу к 2010 году выйти на сдачу двух миллионов квадратов жилья. Однако реальность достижения этого семизначной цифры вызывает сомнение у специалистов. Есть ряд обстоятельств, которые ещё не решены и мешают увеличению объёмов строительства. Прежде всего, это неразвитость строительной инфраструктуры и стройиндустрии. Её предприятия вышли на предел по производству цемента, кирпича, теплоизоляции, железобетона, щебня и прочего. Имеет место дефицит по многим позициям стройматериалов, на устранение которого уйдёт несколько лет, и всё это время уровень цен будет только расти.

По мнению Алексея СТРУКОВА, сегодня ипотечный рынок развивается эволюционно и последовательно, и необходимо «подтягивать» строительный рынок. А для этого надо развивать экономику страны в целом, чтобы население могло получать доходы, которые позволяли бы выплачивать ипотечные кредиты. «Для того чтобы человек мог взять ипотечный кредит, мы должны строить жильё, которое по стоимости не будет превышать пять совокупных годовых доходов семьи. Если совокупный семейный доход семьи составляет 30 тысяч рублей в месяц, то умножьте это на 60 и получите стоимость квартиры, которая реально может быть приобретена по ипотеке. Простое деление показывает, какова должна быть стоимость квадратного метра исходя из социальной нормы на душу населения. А, зная это, надо переходить на более экономичные технологии строительства, обеспечивая должное качество»,– считает Алексей СТРУКОВ.


НЕ ОЧЕНЬ ВЫСОКИЕ ПРОЦЕНТЫ

Ещё один глубоко укоренившийся в сознании россиян предрассудок или миф – у нас очень дорогая ипотека – от 11 до 14% годовых в зависимости от срока кредитования и соотношения сумма кредита – размер первоначального взноса. Александр ЛУБЕНЕЦ, напротив, считает нашу ипотеку дешёвой: «По экономическому смыслу она значительно дешевле, чем на Западе. У них ставки по ипотеке составляют 6,5–6,75%. Бывают и чуть пониже, в случае каких-нибудь дотаций из федеральных или местных социальных программ. При этом инфляция – 1–2% годовых». По его словам, при официальном уровне инфляции 10–12% кредит под 12% годовых выходит фактически по нулевой ставке. Если же учесть, что растёт капитализация приобретенного имущества, а цены по крупным городам выросли за полгода на 30%, вы будете в выигрыше, даже если возьмёте кредит под 25%.

Он приводит такой пример: три года назад однокомнатную квартиру можно было купить за 300–400 тысяч рублей. Первый взнос был 30%. Сейчас эта квартира стоит 1,5–2 миллиона. За три года владелец квартиры выплатил банку сумму кредита, и 30–40 тысяч рублей в виде процентов по нему, но при этом получил имущества на 1,5–2 миллиона.

«Это очень выгодно на растущем рынке, – говорит Александр ЛУБЕНЕЦ, – Я всем докажу, что в России ипотека удивительно выгодная, и всем советую, если у вас сейчас есть квартира, закладывайте её, под залог существующей квартиры берите ипотечные деньги и инвестируйте в новые квартиры. Вы получите доход на уровне 50% годовых, если квартира в хорошем месте». Это объясняется особенностями российского рынка и тем, что есть большой неудовлетворённый спрос на жильё, и в ближайшие годы он вряд ли будет удовлетворён.

Ещё один миф – вступая в ипотеку, человек попадает в кабалу и потеряет последнее, если не сможет платить по кредиту. «У нас тысячи человек получили ипотеку, а мы ни разу не судились по такому поводу, – поясняет Александр ЛУБЕНЕЦ. – Мы нормально решаем все вопросы. Как раз в силу того, что рынок растущий». Квартира через полгода, тем более, через год уже имеет другую стоимость, она ликвидна на рынке. И после продажи человек получает деньги ещё и с доходом, возвращает кредит банку и может купить квартиру поскромнее. Если возникают какие-то страховые случаи - заёмщик погиб в ДТП, умер от болезни - то в дело вступает страховая компания. Обеспечение в виде квартиры достаточно надёжно для всех сторон сделки.

«Ипотечное кредитование – это катализатор экономических процессов в стране», – резюмирует Алексей СТРУКОВ.

«По большому счёту, ипотечные кредиты, выданные банком, могут выкупить, скажем, страховые компании,– говорит Александр ЛУБЕНЕЦ. – Они покупают пул этих кредитов, так называемые закладные, становятся владельцами этих кредитов и, пока действует срок кредита, получают процентные платежи. Таким образом, система ипотечных кредитов очень привлекательна для пенсионных фондов, которые у нас только формируются. В Новосибирске создан Сибирский сберфонд, в том числе и для работы с ипотечными инструментами». В принципе, любой инвестор, перекупив ипотечный кредит, покупает поток платежей на многие годы. А в случае дефолта заёмщика, если он не может платить по кредиту, в залоге у инвестора остаётся квартира. Практически «стрижка купонов».

Михаил САННИКОВ


Специализированный журнал Журнал "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
17.08.2012
БЕЗОПАСНОСТЬ БИЗНЕСА
Каждый руководитель и собственник бизнеса желал бы узнать, что представляет собой интересующий его человек — потенциальный партнер или корпоративный клиент, претендент на ответственную должность или представитель определенных структур. Получить такую информацию быстро, точно, безо всяких анкет и специальных технических средств позволяет фенотипология...
01.07.2012
В центре внимания – Томск
27 июня представители Издательского Дома «Бизнес-пресса» побывали в городе Томск
24.02.2012
B2B basis
Газета «Бизнес в Сибири» выступила партнером Первой новосибирской конференции B2B basis (Москва) «Корпоративные продажи: управление, стратегия, маркетинг».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.