Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив

ПАРТНЕРЫ



БУМ ПРОДОЛЖАЕТСЯ

Строительство коммерческой недвижимости в последние годы развернулось практически во всех крупных региональных городах, включая Новосибирск. В провинцию устремились как московские, так и зарубежные девелоперы. История развития московского и петербургского рынков заставляет девелоперские компании торопиться занять лучшие площадки. В городах-миллионниках России уже становится тесно от количества заявленных проектов…


Долгие годы инвестиции в недвижимость рассматривались как один из способов диверсификации инвестиционного портфеля. Поскольку последние годы они демонстрируют более высокую доходность, чем вложения в ценные бумаги, инвестиции в недвижимость все чаще рассматриваются инвесторами в качестве отдельной статьи доходов.

Для инвестиций сегодня выгодны все секторы коммерческой недвижимости. Доходность инвестиций в такую недвижимость в Новосибирске варьируется в пределах от 10 до 40% годовых и выше. Все зависит от сочетания факторов – местоположения объекта, его востребованности у покупателей, будущих арендаторов и прочего, утверждают аналитики. Торговая недвижимость пока лидирует — на нее в прошлом году пришлась большая часть всех инвестиций в недвижимость. Однако по мере развития рынка и появления в регионах офисных и складских комплексов международного уровня ситуация должна стать более сбалансированной.

Торговая недвижимость

Справка БвС. За истекший год в Новосибирске было введено около 150 000 кв. м торговых площадей. Объем строящихся торговых площадей сейчас составляет до 1,5 млн кв. м, из них на крупные торговые центры площадью свыше 20 000 кв. м приходится не менее 800 000 кв. м. По данным DSO Consulting, в Новосибирске на 1000 человек приходится 500 кв. м торговых площадей, в Казани – около 700 кв. м, в Москве – более 1000 кв. м.

Торговые центры - самый динамичный сегмент коммерческой недвижимости. Доходность инвестиций в торговые центры сейчас составляет 15-17% и выше, а срок окупаемости - от четырех лет.

Торговая недвижимость является инвестиционно привлекательной сферой, так как помимо высокой доходности, рынок качественных торговых площадей в Новосибирске еще не насыщен и в ближайшее время его насыщения не предвидится, считает большинство аналитиков.

Все большее внимание уделяется наличию развлекательной составляющей. По мнению экспертов, именно она приносит наилучшие показатели рентабельности. Прежние популярные мультиплексы, фуд-корты и боулинги дополняются нестандартными составляющими - центрами семейного отдыха, выставками и т. д. Более значительную роль в успешности торгового комплекса начинает играть его концепция (ранее основной фактор успеха заключался в географическом расположении объекта).

Например, большая развлекательная часть предусмотрена в торгово-развлекательном центре (ТРЦ) площадью 50 000 кв. м, планируемом на территории Новосибирского металлургического завода им. Кузьмина (НМЗ). Начальный объем инвестиций составит около 670 млн руб. Компания «Многофункциональные центры» намерена создать в России сеть торговых центров с единой концепцией и с привлечением определенного пула якорных арендаторов. В настоящее время компания приступает к реализации девелоперских проектов в Новосибирске, Таганроге и Кемерове. Площадь каждого из них составит 30–35 тыс. кв. м. На реализацию одного проекта потребуется ориентировочно $25 млн долл. Якорным арендатором торгового центра будет «Рамстор». За развлекательную зону комплекса будут отвечать московская компания «Каро-фильм», которая откроет шести- или семизальный кинотеатр площадью 3 000 кв. м на 990 мест, и группа “Космик”, которая на площади 3 000 кв. м разместит боулинг, бильярд и другие развлечения. Торговая сеть “Эльдорадо” откроет здесь магазин площадью 2 000 кв. м.

Другая тенеденция – укрупнение объектов. Проектов площадью 60 000 кв. м и выше в Новосибирске закладывается все больше. Сейчас это, помимо Мега Ikea (130 тыс кв. м.) и Новосибирск-Сити (77 000 кв. м), проект крупнейшего ТРЦ площадью 150 000 кв. м компании «Росевродевелопмент» рядом с Димитровским мостом. Ввод ТЦ намечен на 2008 год. Объем инвестиций составит $170 млн.

Офисная недвижимость

Бурный рост рынка офисной недвижимости в последние годы обусловлен рядом факторов, как то: появлением на рынке международных компаний, притоком иностранного капитала; расширением бизнеса и укреплением финансовых позиций нынешних арендаторов, что стимулирует рост занимаемых офисных площадей, повышением требований к ним, а также увеличением сроков аренды, ростом профессионализма девелоперов и качества бизнес-центров. Предполагается, что в дальнейшем повышение доли высококлассных офисных помещений заставит функционирующие бизнес-центры и часть планируемых к вводу в эксплуатацию новых объектов «подтянуться» в своем техническом оснащении, качестве отделки и функциональности.

Однако, несмотря на рост арендных ставок, доходность новой офисной недвижимости снижается. Наиболее доходными остаются офисы класса «А». . Именно в этом сегменте и реализуют свои проекты крупные девелоперские компании.

Справка БвС. “Росевродевелопмент” (РЕД) завершил строительство «Росевроплазы» площадью 27 000 кв. м. Девелоперская компания «Труд» намерена ввести в строй бизнес-центр «Кобра» площадью 20 000 кв. м в 2008 году. В июле 2007 года нефтетрейдерская компания «Трансервис» предполагает сдать бизнес-центр «Гринвич» площадью 34 000 кв. м. «Гринвич» ориентирован на представительства иностранных компаний, а также на размещение высшего руководства компаний средней руки. Компания “Строитель”, 100-процентная «дочка» «Новосибирскэнерго», выступает как заказчик и соинвестор строительства нового бизнес-центра «Кронос» площадью около 50 000 кв. м.

Гостиницы

До сих пор инвесторы не спешат вкладываться в строительство современных отелей. Основными причинами слабой развитости сектора гостеприимства считаются дефицит хороших площадок под застройку, а также увеличенные по сравнению с жилой недвижимостью сроки окупаемости гостиничного бизнеса (до 12 лет). Но если в столицах гостиничный сектор хоть как-то развит, то в других российских городах, даже миллионниках, нехватка современных качественных отелей приобретает поистине катастрофические размеры. Хотя девелоперы осознают, что в условиях дефицита будет востребован чуть ли не любой гостиничный проект, они не слишком торопятся развивать гостиничную индустрию. Реализуемые в регионах гостиничные проекты многочисленными не назовешь. О многообещающих планах заявляют как российские, так и крупные международные инвесторы, однако иностранцев несколько отпугивают высокие риски и бюрократия, поэтому они стараются найти российского партнера.

В Новосибирске успешно реализуются два проекта. Компания «Сибакадеминвест» (близкая к акционерам «Сибакадембанка») строит в Новосибирске конгресс-центр (65 000 кв. м) с рабочим названием Sky Сity. Центр стоимостью $130 млн будет включать 30-этажный бизнес-центр класса А и 25-этажную пятизвездочную гостиницу на 200 номеров. В офисном центре разместится офис «Сибакадембанка», часть площадей будет сдаваться в аренду.

Проект офисно-гостиничного комплекса реализует в Новосибирске фонд London & Regional Properties. В составе комплекса площадью 26 900 кв. м - бизнес-центр класса «А» и гостиница уровня “четыре звезды” на 190 номеров, общий объем инвестиций около $40 млн. Завершится строительство в конце 2007 года. Также в составе комплекса предусмотрены два конференц-зала, два ресторана, кафе-бар, спа-салон и фитнес-зал. Застройщиком выступает «Русская компания развития». Ожидается, что после ввода заявленных проектов потребность в отелях высокого класса будет удовлетворена.

Главный секрет успешного управления гостиницей - умение прогнозировать спрос. Рынок гостиничной недвижимости вообще в Новосибирске еще долго не будет насыщен, отмечают аналитики. Но инвестору нужно грамотно ориентироваться на потребителя - номерной фонд и класс обслуживания должны соответствовать запросам рынка.

Складская недвижимость

Рынок складских помещений традиционно считался самым закрытым сегментом коммерческой недвижимости, но сейчас он становится более прозрачным, что во многом связано с приходом иностранных игроков. Доходность инвестиций в складскую недвижимость варьируется в зависимости от класса объекта, его местоположения и сопутствующих характеристик. Пару лет назад доходность была выше, что было вызвано высокими рисками. Что касается затрат на строительство, то объем вложений зависит в первую очередь от месторасположения участка. Инвестиции в складскую недвижимость Новосибирска очень привлекательны для западных инвесторов, потому что арендные ставки у нас аналогичны московским, а себестоимость строительства ниже.

Наиболее перспективными направлениями для создания логистических терминалов считаются район Толмачево и район автотрассы на Кузбасс. Оба направления осваивают федеральные игроки.

В районе аэропорта «Толмачево» весной 2006 года «Национальной логистической компанией» введена первая очередь логистического парка «Сибирь» площадью 10 000 кв. м. В комплексе предусмотрено еще три очереди по 10 000 кв. м каждая, они будут построены к концу 2007 года.

«Сиб-агроцентр» уже приступил к строительству центра на 30 000 кв. м стоимостью около $ 40 млн. До конца 2007 года запланирован ввод первой очереди — склада на 10 000 кв. м, подъездных путей и инженерной инфраструктуры. К 2008 году будут достроены остальные склады.

«Международное логистическое партнерство» в июне подписало соглашение с администрацией города о выделении ему в аренду 80 га для строительства складского комплекса площадью 100 000 кв. м. Оператором комплекса станет компания Relogix, созданная «Ренова Капиталом». Объем инвестиций составит примерно $ 100 млн.

AEON Corporation принадлежит 49% аэропорта «Толмачево» в Новосибирске. Компания намерена застроить прилегающий к нему участок. На территории площадью около 200 га планируется построить в общей сложности 620 000 кв. м недвижимости, из которых 200 000 кв. м придется на торговые центры, около 100 000 кв. м — на склады, 150 000 кв. м — на выставочный комплекс и примерно 170 000 кв. м займут офисы.

В июне 2007 г. компания «Евразия логистик» приступила к возведению логистического парка «Толмачево» площадью 500 000 кв. м класса «А». Компания инвестирует в проект $ 350 млн,. Первая очередь парка «Толмачево» — 150 000 кв. м — будет сдана в июне 2008 года, а полностью проект будет готов к 2010 году.

Анна СИНИЦЫНА


Специализированный журнал Журнал "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
17.08.2012
БЕЗОПАСНОСТЬ БИЗНЕСА
Каждый руководитель и собственник бизнеса желал бы узнать, что представляет собой интересующий его человек — потенциальный партнер или корпоративный клиент, претендент на ответственную должность или представитель определенных структур. Получить такую информацию быстро, точно, безо всяких анкет и специальных технических средств позволяет фенотипология...
01.07.2012
В центре внимания – Томск
27 июня представители Издательского Дома «Бизнес-пресса» побывали в городе Томск
24.02.2012
B2B basis
Газета «Бизнес в Сибири» выступила партнером Первой новосибирской конференции B2B basis (Москва) «Корпоративные продажи: управление, стратегия, маркетинг».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.