Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив

ПАРТНЕРЫ



ИЗ АРЕНДАТОРОВ В СОБСТВЕННИКИ

Лизинг на сегодняшний день является недостаточно распространенным, но вместе с тем и одним из самых перспективных способов приобретения в пользование объектов коммерческой недвижимости. Вместе с тем, помимо экономии на налогах, ускоренной амортизации и значительной рассрочки платежа, такого рода операции дают лизингополучателю массу других преимуществ…

 

Суть, объекты и участники

По словам генерального директора ЗАО «Первая лизинговая компания» Николая ПОДСОСОВА, лизинг коммерческой недвижимости - один из самых непростых, но востребованных видов лизинга: «При общем дефиците оборотных средств лизинг – это эффективная и доступная альтернатива банковскому кредитованию. А чаще всего это единственная для предпринимателя возможность приобрести торговое или производственное помещение без больших единовременных вложений собственных средств».

На фоне все возрастающих арендных ставок и неадекватного качества ряда предлагаемых в аренду помещений приобретение собственных площадей становится для бизнеса все более актуальным.

Прежде всего, приобретение коммерческой недвижимости с помощью лизинга ориентировано на юридических лиц, которые на сегодняшний день арендуют помещения и заинтересованы в приобретении их в собственность, так как недвижимость с каждым днем растет в цене. Кроме того, лизинг коммерческой недвижимости интересен и для предприятий, которые планируют расширять свои торговые или производственные площади. Суть лизинга в том, что объект недвижимости оформляют на лизинговую компанию — лизингодателя, которую кредитует банк. Лизингополучателем выступает приобретатель недвижимости. Они заключают договор, предусматривающий порядок выкупа имущества. Как разъясняет начальник отдела лизинговых операций ЗАО "Сибирская Лизинговая Компания" Ольга ПЕТИНА, в лизинговых отношениях участвуют три стороны: лизингополучатель, лизингодатель и производитель/продавец необходимого вам имущества: «Лизингополучатель сам выбирает объект лизинга и его продавца. На первом этапе (покупка) его участие не слишком отличается от роли покупателя – как правило, он должен вовремя принять объект лизинга, выполнять условия по его обслуживанию, может требовать устранения недостатков или некомплектности, только оплату перечисляет лизинговая компания. Но главная роль принадлежит не этапу купли-продажи, а следующему этапу – сдаче в аренду. В лизинговом договоре новый собственник имущества (лизингодатель) и арендатор (лизингополучатель) устанавливают, сколько и по какому графику нужно платить за пользование недвижимостью и по какой выкупной стоимости имущество будет передаваться лизингополучателю по истечении срока лизинга».

Кроме того, приобретаемый объект лизинга страхуется от всех имущественных рисков, так что номинально в сделке участвует и четвертая сторона – страховщик.

Объектами долгосрочной финансовой аренды могут являться отдельно стоящие здания и сооружения, нежилые помещения и имущественные комплексы. Объекты должны иметь статус коммерческой недвижимости и образовывать юридически выделяемое целое имущество. По истечении срока действия договора лизинга при условии выполнения лизингополучателем всех его условий право собственности на объект недвижимости переходит к лизингополучателю. Как правило, срок лизинга рассчитывают таким образом, чтобы к моменту его истечения балансовая стоимость объекта недвижимости для целей бухгалтерского учета приближалась к нулю, то есть в течение срока лизинга производят полную бухгалтерскую амортизацию имущества. Это позволяет лизингополучателю и лизинговой компании избежать дополнительных расходов на уплату налогов при передаче по окончании срока лизинга объекта недвижимости в собственность лизингополучателя.

 

Преимущества

Следует отметить, что покупка коммерческой недвижимости с использованием лизинговой схемы позволяет компании получить ряд определенных преимуществ. Лизинг недвижимости — такой вид финансирования, когда лизинговая компания приобретает в собственность указанный лизингополучателем объект недвижимости у определенного им продавца и предоставляет его за плату во временное владение и пользование с переходом к лизингополучателю права собственности после окончания срока лизинга. Разновидностью лизинга недвижимости является возвратный лизинг, при котором продавцом объекта недвижимости выступает сам лизингополучатель, оформляющий его в лизинг. Таким образом, схема возвратного лизинга позволяет лизингополучателю обрести долгосрочное финансирование путем продажи принадлежащего ему недвижимого имущества.

Как отмечает Николай ПОДСОСОВ, «лизинговое финансирование имеет ряд налоговых льгот, право ускоренной амортизации объекта. Важно также то, что сумма всех лизинговых платежей относится лизингополучателем на затраты. Заключая договор финансовой аренды (лизинга), предприятие получает оправданные капиталовложения в приобретаемое производственное помещение, которое по истечении срока договора становится его собственностью. Именно по этой причине лизинговые услуги пользуются повышенным спросом».

Если вы выбираете между лизинговым и кредитным решениями, то, по совету Ольги ПЕТИНОЙ, стоит учесть следующее: «Во-первых, кредит, как правило, ставит жесткие условия по выплатам. Оформляя лизинг, вы можете договориться об индивидуальных условиях. Во-вторых, платежи по лизингу относятся на затраты в полном объеме и уменьшают налогооблагаемую базу предприятия по налогу на прибыль. Лизинговые компании имеют преимущество в виде ускоренного коэффициента амортизации. Срок амортизации нового офисного помещения составляет 30 лет, а при лизинге он вполне может сократиться втрое – до десяти лет. Если приобретенное имущество остается на балансе лизинговой компании (хотя возможно поставить и на баланс вашей), то налоговые отчисления (налог на имущество) платятся в течение меньшего срока. И соответственно составляют меньшую сумму. В придачу, такое решение избавит бухгалтерию компании от лишнего документооборота. В-третьих, с учетом постоянного роста цен как на недвижимость, так и соответственно на аренду помещений, используя такой финансовый инструмент, как лизинг, клиент подписывает фиксированный график лизинговых и выкупных платежей, не меняющийся в течение всего срока действия договора лизинга. А это пять - семь лет!».

 

Что предлагает новосибирский рынок?

По мнению наших экспертов, спрос на лизинг недвижимости растет из года в год, независимо от рода деятельности лизингополучателей. При этом лизинг намного эффективнее для организаций, находящихся на обычной системе налогообложения. Большое количество новосибирских компаний, не имея достаточных средств для покупки, вынуждены арендовать производственные, складские, торговые и офисные помещения. «Но предприятию, с точки зрения экономической эффективности, выгоднее оплачивать лизинговые платежи вместо арендных. Это позволяет не только оптимизировать расходы по налогам, но и после окончания расчетов по договору лизинга лизингополучатель получает в собственность данный объект недвижимости. А так как выкупная цена, также как и лизинговые платежи, рассчитываются на момент заключения договора лизинга, то они в дальнейшем не зависят от колебаний цен на коммерческую недвижимость», – рассказывает Ольга ПЕТИНА.

Специфика лизинговых операций с недвижимостью заключается в том, что оформление прав собственности на такое имущество - операция сама по себе сложная и объемная. Она включает в себя работу с большим количеством документов и многими регистрирующими и контролирующими государственными органами. Несмотря на это, все большее количество новосибирских предприятий стало обращаться к лизингу недвижимости. «На самом деле, экономический и финансовый эффект от приобретения недвижимости в лизинг неоспорим. После того как компания получает недвижимость в финансовую аренду (лизинг), происходит резкий рост капитализации объекта за счет постоянного роста его стоимости, поскольку новый владелец начинает вкладывать в него средства, улучшая его состояние, а также за счет постоянного роста цен на недвижимость на рынке, превышающего банковский процент. При подготовке сделки специалисты компании индивидуально подбирают источники финансирования в зависимости от юридических и финансовых особенностей клиента. Необходимо отметить, что для банка сделки с недвижимостью - самая безопасная операция. Недвижимость – фундаментальный залог, подлежащий государственной регистрации. Она ликвидна и постоянно растет в цене», – разъясняет Николай ПОДСОСОВ.

 

Требования лизинговой компании

Объектом сделки может служить производственное, складское, офисное помещение, железнодорожная ветка и т. д. Оптимальные сроки договора лизинга – от 5 до 10 лет. Всё зависит от износа недвижимости и года ввода её в эксплуатацию.

По мнению Ольги ПЕТИНОЙ, основным требованием является правильность оформления документов на недвижимость, так как именно от этого зависит реализация всей сделки. Что же касается самой недвижимости, то это должен быть достроенный объект, сданный в эксплуатацию с оформлением всех соответствующих документов. «Также при заключении сделок с недвижимостью есть некоторые нюансы, касающиеся земли. Согласно российскому законодательству, земля не может быть передана в лизинг. Когда она находится в собственности у продавца, особых проблем не возникает – мы просто покупаем ее вместе с объектом недвижимости. Сложнее ситуация, когда требуется лизинг недвижимости, находящейся на муниципальной земле и следовательно, все идет через Департамент земельных и имущественных отношений г. Новосибирска. Это увеличивает сроки оформления сделки», – говорит Ольга ПЕТИНА.

 

Основные условия сделки

Лизингополучателями могут являться юридические лица, организованные в форме открытого акционерного общества, закрытого акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью. Минимальный срок деятельности — один год. Необходимо, чтобы бизнес компании-лизингополучателя был прибыльным. Объект недвижимости лизингополучатель приобретает только для предпринимательской деятельности. Если объект недвижимости куплен для дальнейшей сдачи в аренду, то требуется представить бизнес-план его эксплуатации. Сделка по приобретению коммерческой недвижимости с использованием лизинговой схемы должна быть прозрачной, то есть в договоре купли-продажи объекта между лизинговой компанией и продавцом отражают истинную цену сделки без каких‑либо дополнительных «серых» платежей.

Порядок проведения лизинговой сделки выглядит следующим образом. Сначала проводится анализ финансово-хозяйственной деятельности клиента и принимается решение по сделке на финансово-кредитном комитете лизинговой компании. «В случае положительного результата мы приступаем к заключению договоров купли-продажи и лизинга. Затем проходит оплата аванса лизингополучателем нам и нами — продавцу недвижимости, после чего идет регистрация договора в Федеральной регистрационной службе. Ввиду того, что мы используем финансовые ресурсы банка под конкретные сделки, нам необходима также регистрация залога. Далее происходит финансирование и окончательный расчет с продавцом недвижимости. Кстати, расходы на страхование несет лизингополучатель, также как и на регистрацию», – отмечает Ольга ПЕТИНА. Все гарантии и обязательства сторон очень подробно прописываются в договорах лизинга и купли-продажи, последние предварительно согласовываются со всеми участниками сделки.

Итак, формирование лизинговых отношений происходит в несколько этапов. Сначала лизингополучатель определяется с интересующим его объектом коммерческой недвижимости, предоставляет информацию специалистам лизинговой компании. По словам Николая ПОДСОСОВА, «для принятия решения о финансировании лизингополучатель предоставляет пакет документов, подтверждающих его платежеспособность. После чего специалистами лизинговой компании проводится соответствующая экономико-правовая экспертиза. Срок принятия решения – один-два дня. Затем лизинговая компания готовит и заключает одновременно два договора: договор купли-продажи с собственником объекта недвижимости и договор лизинга с предприятием – лизингополучателем. Объект недвижимости передается лизингополучателю во временное пользование. При этом важно отметить, что лизингополучатель осуществляет выплаты по индивидуальному, согласованному графику платежей, а сумма ежемесячных выплат эквивалентна сумме арендных платежей в месяц».

 

Критерии выбора и конкуренция

По мнению Ольги ПЕТИНОЙ, наиболее актуальными критериями при выборе лизинговой компании являются ценовые условия (стоимость услуг, удорожание объекта лизинга) и быстрота оформления сделки. А также гибкость и индивидуальный подход при работе с клиентами. Так как лизинг – это финансовый инструмент, то большую роль играет репутация и опыт компании.

Сегодня данным направлением занимаются многие новосибирские лизинговые компании, однако, как считает Николай ПОДСОСОВ, у его компании серьезные конкурентные преимущества. Чтобы профессионально предлагать такие услуги, нужно пройти весь процесс сбора документов и оформления сделки хотя бы несколько раз. «Преимущества ЗАО «Первая лизинговая компания» заключаются в том, что компания не привязана к конкретному банку и работает более чем с десятью наиболее крупными и надежными финансовыми институтами Новосибирска. При подготовке сделки специалисты компании индивидуально подбирают источники финансирования, что отвечает экономическим и финансовым интересам клиента. Среди наших клиентов есть известные производственные компании не только в городе Новосибирске, но и в других регионах России. Доверие клиентов к нашей компании – это одно из наших конкурентных преимуществ. До 40% клиентов повторно обращаются в нашу компанию. Высокий профессиональный уровень и опыт наших специалистов, а также сотрудничество с рядом известных риелторских и оценочных компаний города позволяют  нам сохранять позиции лидера рынка в этом виде лизинга», – отмечает Николай ПОДСОСОВ.

 

Заключения

Очевидно, что использование такого финансового инструмента, как лизинг коммерческой недвижимости, позволит все большему числу производственных и торговых компаний успешно решить задачу приобретения в собственность столь необходимых им производственных и складских помещений. Лизинговые платежи немногим отличаются от суммы аренды. По истечении срока действия договора лизинга недвижимость становится собственностью, а с учетом того, что цены на аренду помещений растут с каждым годом, лизинг недвижимости становится ещё более актуальным.

 

Елена БОРИСОВСКАЯ


Специализированный журнал Журнал "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
17.08.2012
БЕЗОПАСНОСТЬ БИЗНЕСА
Каждый руководитель и собственник бизнеса желал бы узнать, что представляет собой интересующий его человек — потенциальный партнер или корпоративный клиент, претендент на ответственную должность или представитель определенных структур. Получить такую информацию быстро, точно, безо всяких анкет и специальных технических средств позволяет фенотипология...
01.07.2012
В центре внимания – Томск
27 июня представители Издательского Дома «Бизнес-пресса» побывали в городе Томск
24.02.2012
B2B basis
Газета «Бизнес в Сибири» выступила партнером Первой новосибирской конференции B2B basis (Москва) «Корпоративные продажи: управление, стратегия, маркетинг».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.