Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив

ПАРТНЕРЫ



Офисная лихорадка

   Эксперты рынка недвижимости расходятся в оценке последствий офисного бума в Новосибирске. Обозначились две крайние позиции: одновременный ввод большого количества площадей может обрушить рынок – считает ряд аналитиков. Потребность города в новых площадях растет с каждым годом и офисные площади будут востребованы, возражают другие.

   Тенденции
   «Буквально до последнего момента новосибирские девелоперы предпочитали строить именно офисные здания, — говорит управляющий партнер компании DSO Consulting Сергей Сидоренко. — Так, в 2005 году в Новосибирске было построено около 50 000 кв. м офисных зданий, не считая 20–25 тыс. кв. м встроенных помещений (на первых этажах домов). Однако количество офисов, которое «выплеснется» на рынок уже в конце текущего или начале следующего года, превысит показатели прошлых лет в разы — сейчас строится около 300 000 кв. м офисных зданий». Одновременный ввод такого количества помещений отразится на ставках аренды. «Сначала ставки стабилизируются, а затем, примерно к концу 2008 года, ставки постепенно начнут снижаться. Поначалу снижение будет неявным, за счет предоставления дополнительного бесплатного сервиса», — рассуждает Сергей Сидоренко.
   «Цены на офисные площади во вновь построенных бизнес-центрах растут быстрее, чем ставки аренды. Таким образом, с падением доходности собственники офисов сталкиваются уже сейчас, — резюмирует Зафар Умаров, директор агентства недвижимости «Акрополь». — Это касается, в основном, мелких инвесторов, решившихся приобрести офис для последующей сдачи в аренду. Из-за дороговизны окупаемость небольших офисов в бизнес-центрах стала падать, вплотную приблизившись к московским нормам — вместо прежних 4–5 лет она увеличилась до 6–7 лет. Спрос на площади в бизнес-центрах растет за счет мелких инвесторов, которые вместо покупки второй-третьей квартиры решаются инвестировать в офисные площади, и цены растут, в то время как количество арендаторов существенно не увеличивается».

   Офисные переростки
   «Большинство строящихся сейчас офисов все же относятся к хорошему классу «В», несмотря на желание их владельцев позиционироваться как «А», — считает Зафар Умаров. До класса «А» этим объектам не позволили «подняться» такие минусы, как неудачное местоположение, проблемы с подъездом к зданию и нехватка парковочных мест — как в подземных парковках — для арендаторов, так и в наземных — для посетителей бизнес-центров. Кроме того, класс «А» предполагает наличие профессиональной управляющей компании, тогда как в Новосибирске бизнес-центрами управляют небольшие фирмы, профессионализм которых оставляет желать лучшего. «В дальнейшем наибольшая конкуренция развернется именно среди данных бизнес-центров», — считает Умаров.
   Одним из лучших по соотношению «цена/качество» в сегменте офисов класса «В» является девятиэтажный офисный центр площадью 10 000 кв. м на ул. Ленина. Компания «Трансервис» сдала его в эксплуатацию еще в октябре 2004 года. Первоначально компания планировала построить на этом месте элитный жилой дом, но соседство с оживленной автомагистралью могло бы создать проблемы для жильцов. «Все же район привокзальной площади больше подходит для торгового или офисного центра, а не жилого дома», — пояснил тогда директор компании Александр Бойко.
   На этом «Трансервис» решил не останавливаться. Недалеко от привокзальной площади, на ул. Красноярской, компания начала строительство бизнес-центра «Гринвич» площадью порядка 30 000 кв. м. Планируемый объем инвестиций составит около $ 20 млн. Главным конкурентным преимуществом будущего офисного центра станет удобная парковка — на каждые 53 кв. м офисов будет оборудовано одно парковочное место, что является одним из лучших показателей по Новосибирску. При ставке аренды 850 руб. за квадратный метр проект должен окупиться за шесть лет.
   Продолжает строительство офисов и «Инвестиционно-строительная компания Заельцовская». Компания завершила строительство своего второго бизнес-центра на ул. Фрунзе. Площади в нем продавались на этапе строительства. Следующий проект компании — 9-этажный центр с паркингом на 90 машин на углу Кропоткина и Ипподромской. Первые три этажа займут торговые площади, а остальные (около 4 000 кв. м) — офисы класса «В».
   По цене 39 000–50 000 руб. за один квадратный метр продает площади компания «Сайл» в своем строящемся 14-этажном бизнес-центре на пересечении улиц Крылова и Семьи Шамшиных. До этого компания занималась только жилищным строительством.
   Осознав спрос в Новосибирске на офисы, компания «Русские Отели» пересмотрела первоначальный проект четырехзвездочного отеля. Планы компании изменились в пользу комплекса площадью 16 000 кв. м, в котором 10 000 кв. м займет бизнес-центр класса «B», остальное — гостиница класса «4 звезды». Бизнес-центр окупится быстрее, чем гостиница: спрос на офисы стабильно высокий, срок их окупаемости — 4–5 лет, в то время как гостиницы — 8–12 лет. Ориентировочный срок окончания строительства — 2008 год.
   Высокая доходность офисов привлекает на рынок и «непрофильных» девелоперов — таких, как банки или энергетические компании. ЗАО «Строитель», 100-процентнаяная «дочка» компании «Новосибирскэнерго», выступает как заказчик и соинвестор строительства бизнес-центра класса «В» на улице Свердлова площадью около 50 000 кв. м стоимостью около 26 млн евро. Проект частично будет финансироваться за счет банковского кредита (Nova Ljubljanska banka, Словения). В составе бизнес-центра предусмотрена двухуровневая подземная парковка емкостью 250 машино-мест. Строительство началось прошлой осенью, окончание строительства намечено на 2007 год.
Первоначально планировалась продажа всех площадей здания, но компания пересмотрела свое решение. «Большинство площадей будет сдаваться в аренду, — говорит начальник отдела инвестиций компании Ольга Филипенко. — Управлять зданием, которое принадлежит множеству мелких собственников, проблематично. Первые договоры аренды будут заключаться с 2007 года, тогда же будет определена и управляющая компания. Не исключена возможность создания собственной управляющей компании».

   Премиум-класс
   На пустующую пока в Новосибирске нишу офисов класса «А» обратили внимание сразу три девелоперские компании. В начале прошлого года о планах по строительству бизнес-центра класса «А» объявила компания «РосЕвроДевелопмент». Комплекс «РосЕвроПлаза» площадью около 30 000 кв. м расположится рядом с театром «Красный факел» на ул. Ленина и будет введен в конце года. Объем инвестиций составит около $ 35 млн. Договоры аренды на 15% площадей по $ 410 за квадратный метр в год уже заключены.
   «РосЕвроПлазе» составят конкуренцию два бизнес-центра класса «А» новосибирского девелопера ЗАО «Труд». Первый из них — «Кобра», 22-этажное здание площадью 15 100 кв. м — строится рядом с Домом культуры им. Октябрьской революции. Планируемые инвестиции — $ 20 млн. Сдача объекта намечена на конец 2007 года.
   Рядом с гостиницей «Сибирь» ведется строительство бизнес-центра «Манхэттен» площадью 60 000 кв. м. Общий объем инвестиций составит около $ 65 млн. Планируется, что управлять объектам ЗАО «Труд» будет профессиональная управляющая компания, выбранная по итогам тендера, проведение которого намечено на 2007 год.
   Масштабный проект есть и у московской компании «СТ Групп Регион», которая решила начать освоение региональных рынков офисной недвижимости класса «А» с Новосибирска. «Площадь 30-этажного комплекса, который получил название ST Plaza, составит 45 000 кв. м, из них офисные помещения займут 30 000 кв. м. Бизнес-центр будет построен на участке площадью 0,34 га на площади Кондратюка», — сообщил коммерческий директор компании «СТ Групп Регион» Дмитрий Шмелев. Начать строительство планируется уже в середине 2006 года. Инвестиции в проект составят не менее $ 27 млн. Окончание строительства намечено на конец 2007 года.
«Новосибирск как деловой центр нуждается в офисах самого высокого класса, и существующие проекты эту потребность не закроют», — считает Дмитрий Шмелев.
   По мнению директора отдела консалтинга Knight Frank Константина Романова, прямой конкуренции бизнес-центров ST Plaza, «Кобра» и «РосЕвроПлаза» не будет. По его словам, потребность в офисах класса «А» в Новосибирске растет, и в 2007 году офисов представительского класса потребуется значительно больше, это связано с повышением инвестиционной привлекательности региона и приходом сюда московских компаний. Однако, замечает Романов, чтобы не обвалить рынок, эти центры должны сдаваться не менее чем с полугодовым перерывом, ведь емкость уже заложенных бизнес-центров класса «А» близка к предельной потребности рынка на ближайшие три года.
Потребность в офисах класса «А» в Новосибирске растет, и не сегодняшний день составляет примерно 130 000 кв. м.

Алексей ЖИВЕТЬЕВ


Специализированный журнал Журнал "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
17.08.2012
БЕЗОПАСНОСТЬ БИЗНЕСА
Каждый руководитель и собственник бизнеса желал бы узнать, что представляет собой интересующий его человек — потенциальный партнер или корпоративный клиент, претендент на ответственную должность или представитель определенных структур. Получить такую информацию быстро, точно, безо всяких анкет и специальных технических средств позволяет фенотипология...
01.07.2012
В центре внимания – Томск
27 июня представители Издательского Дома «Бизнес-пресса» побывали в городе Томск
24.02.2012
B2B basis
Газета «Бизнес в Сибири» выступила партнером Первой новосибирской конференции B2B basis (Москва) «Корпоративные продажи: управление, стратегия, маркетинг».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.