Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив

ПАРТНЕРЫ



НЕДВИЖИМОСТЬ ВЗАЙМЫ

Ипотека - это долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества на покупку жилья. Множество людей считает ипотечный кредит наиболее выгодным способом решения своих жилищных проблем, потому что это - прекрасная возможность выплачивать деньги за собственную квартиру, постепенно погашая кредит. При этом на рынке уже сложилась развитая инфраструктура, обслуживающая этот сектор.

Ипотека – чем она интересна покупателю?

Сегодня, наверное, многие задумываются над словом «ипотека». Услышав его, мы невольно начинаем анализировать свою жилищную ситуацию и рассматривать варианты ее улучшения с помощью ипотечного кредита. «Ипотека – это один из способов приобретения объекта недвижимости и улучшения жилищных условий, а также, учитывая рост цен на недвижимость, еще и выгодное вложение», – говорит руководитель проекта по продажам ипотечных продуктов филиала Национального Банка ТРАСТ Сергей МОРКОВИН.

Ипотечная сделка – это покупка недвижимости с привлечением заемных средств, при которой объект недвижимости оформляется в собственность покупателя, но является залогом до момента полного возвращения кредита банку. При покупке жилья в ипотеку заемщик оплачивает минимальную часть стоимости квартиры или дома, а остальные деньги берет в долг. Таким образом, ипотека позволяет делать крупные приобретения при недостатке собственных средств. Как отмечает помощник генерального директора ОАО "НОАИЖК" по развитию компании Сергей ЛУКЬЯНОВ, ипотечное кредитование является отработанным международным механизмом решения жилищной проблемы: «Привлекая кредитный ресурс, заемщику удается сразу приобрести квартиру, соответствующую его желаниям, не прибегая к продолжительным накоплениям, которые, как известно, имеют свойство обесцениваться. Кроме того, приобретение квартиры в кредит позволяет застраховаться от скачкообразного роста цен на недвижимость».

Вместе с тем часть потенциальных потребителей слабо представляют себе работу «ипотечного механизма». А, как известно, все непонятное пугает. К тому же большую роль играет психологический фактор – перспектива жить в долг смущает даже тех, кто в состоянии платить по кредиту. По мнению директора ипотечного агентства «Прайм Тайм» Аркадия РОФЕ, сегодня рынок недвижимости разделил людей на две категории: уже взявших ипотечный кредит и будущих заемщиков. «Если мы возьмемся выяснять отношения людей к ипотеке, то те, кто еще не брал ипотечный кредит, будут его ругать (недовольны условиями, отношением, сложностью принятия решения и т. д.). А те, кто уже воспользовались ипотекой, твердо уверены в том, что им крупно повезло», – утверждает Аркадий РОФЕ. А ведь жилье, наряду со здоровьем и образованием, относится к базовым ценностям современного общества, и цены на недвижимость будут расти. «Приобрести жилье без использования ипотечного кредита через некоторое время будет практически невозможно. При покупке квартиры и получении ипотечного кредита главное – правильно оценить свои возможности, чтобы кредит не повис бременем на заемщике и не повлек тяжелые последствия», – добавляет Аркадий РОФЕ.

 

Инфраструктура ипотечного рынка

Участниками ипотечной системы являются: банки (осуществляют проверку платежеспособности заемщика и выдают кредит), страховые компании (берутся страховать риски, возникающие в процессе ипотечного кредитования), оценочные компании (оценивают рыночную стоимость квартиры).

По мнению Аркадия РОФЕ, в настоящее время рынок ипотеки сформировался: «Это классическая, так называемая американская модель, то есть рефинансирующие организации и первичные кредиторы. Оценочные и страховые компании относятся к сопутствующим организациям».

Как отмечает Сергей ЛУКЬЯНОВ, на сегодняшний день рынок ипотечного кредитования является одним из наиболее интенсивно развивающихся отраслевых рынков. На новосибирском рынке существует около 100 ипотечных программ, представленных 40 банками. Другими участниками ипотечного рынка являются страховые и оценочные компании, агентства недвижимости, ипотечные агентства и ипотечные брокеры. «Как правило, с каждым банком, предоставляющим ипотечные кредиты, сотрудничает несколько страховых и оценочных компаний. Агентства недвижимости зачастую также предлагают своим клиентам подбор ипотечного продукта, но, как правило, это превращается в «проталкивание» клиента через службу безопасности банка, с которым есть договоренность о сотрудничестве. Причиной тому служит материальная заинтересованность риэлторов в продаже квартиры, а не желание подобрать клиенту оптимальный ипотечный продукт. Институт ипотечного брокериджа, как независимый механизм подбора ипотечного продукта с приоритетным учетом интересов клиента, в настоящее время только начинает формироваться», – рассказывает Сергей ЛУКЬЯНОВ.

По словам Сергея МОРКОВИНА, на рынке ипотечного кредитования складывается тенденция как увеличения количества банковских программ, так и самих банков, занимающихся выдачей ипотечных кредитов: «Параллельно на рынке ипотечных услуг стремительно растет количество агентств недвижимости, которые, по сути, выступают ипотечными брокерами, являясь посредниками между заемщиком и банком. При этом агентства недвижимости оказывают не только услуги по подбору квартиры, но и помощь в выборе банка, оптимальной кредитной программы, а также сборе пакета документов и подаче заявки на кредит».

С развитием рынка ипотечного кредитования растет уровень обслуживания страховых и оценочных компаний. «Сегодня клиенту уже не нужно метаться от агентства недвижимости к банку, из банка к оценщику, а оттуда в страховую компанию. Можно обратиться в агентство недвижимости, которое обеспечит подбор нужного варианта и кредитное решение, а представители оценочной и страховой компании заберут из банка необходимые им документы и придут на сделку. Таким образом, заемщику предоставляются оптимальные условия оформления ипотечного кредита и приобретения недвижимости», – добавляет Сергей МОРКОВИН.

Как отмечает директор департамента розничных продаж филиала "Первой Страховой компании" в Новосибирске Наталья ТЕКУНОВА, обычно при оформлении ипотечных кредитов банки предлагают своим клиентам на выбор несколько аккредитованных страховых компаний, среди которых клиент может выбрать наиболее подходящего для своей ситуации страховщика. «Поскольку для одного и того же набора критериев в разных страховых компаниях могут применяться различные подходы к оценке страхового риска и, соответственно, определению тарифа, клиент может подбирать для себя более экономичный вариант», – говорит Наталья ТЕКУНОВА.

Такое стратегическое сотрудничество банков с участниками ипотечного рынка – страховыми, оценочными, риэлторским и строительными компаниями, которые в той или иной степени участвуют в процессе получения клиентом кредита и приобретения жилья, очень важно, так как способствует выстраиванию понятных и простых взаимоотношений между партнерами. А это, в свою очередь, упрощает многие процедуры и облегчает клиенту порядок получения кредита, поиска жилья, оформления его в собственность и страхования. По сути, это позволяет внедрить для заемщика принцип "единого окна", когда практически в одном месте он может получить все услуги оптом и достаточно быстро. «Ипотечное агентство «Прайм Тайм» еще в 2004 году поставило своей целью приблизить ипотечную сделку к обычной сделке купли-продажи квартиры. Для этого мы совместили кредитное учреждение и агентство недвижимости, теперь получить кредитное решение и подобрать вариант можно в одном месте», – рассказывает Аркадий РОФЕ.


Выбор варианта и программы

При выборе варианта ипотечной программы мы сталкиваемся со многими вопросами: в какой банк обратиться, от кого получить первичную консультацию и кто даст объективную оценку многочисленных ипотечных программ. «Самый простой способ – это воспользоваться мнением знакомых, коллег, но это не всегда позволяет сделать правильный выбор. Консультация по ипотечной программе должна быть донесена потенциальному заемщику от представителя банка или через ипотечного брокера без искажений и преувеличений. Один из самых главных критериев выбора надежности программы - это деловая репутация банка», – считает Сергей МОРКОВИН.

На практике нередки случаи, когда человек находит квартиру, а потом не может получить кредит на нее и, наоборот: ему выдают кредит, а подобрать жилье, вписывающееся в требования банка, не удается. А если добавить выбор программ ипотечного кредитования, необходимость регистрации сделки в органах юстиции и т. д., то сложность сделки многократно возрастает. «Продающихся вариантов много, но, как правило, тот, который понравится, – единственный, и на него претендуют несколько покупателей, поэтому действовать нужно стремительно. Мы ввели предварительное кредитное решение, которое кредитный эксперт принимает в течение 30 минут, выдача ипотеки и расчет с продавцом у нас происходит на второй-четвертый день после обращения в «юстицию» (то есть продавец квартиры не ждет 30 дней для получения денег), – рассказывает Аркадий РОФЕ.

Сегодня ипотечные кредиты выдаются банками на срок от шести месяцев до 30 лет. Сумма кредита - до 95% от стоимости приобретаемого жилья. Ставки кредитов в иностранной валюте близки к 7,5%, а в рублях не падают ниже 11-12%. Банки предоставляют более выгодные условия по кредитам в валюте. Она более надежна и стабильна. Однако недостатком такого кредита может быть курс, по которому банк пересчитывает валюту, поэтому его нужно узнать заранее. Предметом залога является квартира, которая становится собственностью заемщика, первоначальный денежный взнос, который заемщику нужно оплатить из собственных средств, составляет от 5 до 40% от стоимости приобретаемой квартиры. Погашение кредита осуществляется ежемесячно равными платежами в течение всего срока действия кредитного договора. Платежи включают проценты по кредиту и часть основного долга и не превышают 30-50% среднего ежемесячного дохода заемщика.

При определении размера кредита в качестве дохода заемщика могут учитываться заработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству, доход в виде процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющейся недвижимости и другое. Заемщику нужно предоставить документы, позволяющие оценить его кредитоспособность (справки о доходах за последние два года, составе семьи, документы об образовании, трудовом стаже, копию паспорта и т. д.). Тут возможны варианты: можно собирать информацию самостоятельно, а можно обратиться в риелторское агентство, где есть ипотечный отдел, и получить необходимую консультацию (как правило, она бесплатная, если вы заключаете с агентством договор на оказание риелторских услуг). А можно обратиться к ипотечному брокеру, тогда за определенную сумму (как правило, 1% от полученного кредита) вам подберут ипотечную программу, помогут оформить все документы и получить кредит. Как показывает опыт, самостоятельно правильно подготовить документы для определенного банка довольно трудно – у всех банков есть свои правила. Агентства и брокеры, имеющие опыт работы с различными банками и часто знающие все нюансы и подводные течения, лучше знают, что писать, заполняя длинную анкету заемщика.

Дополнительные расходы при получении кредита неизбежны. Часть из них являются разовыми, а часть выплачивается в течение всего срока кредитования. В среднем на дополнительные расходы уходит 2,5 - 6% от суммы кредита. Набор таких затрат и их величина зависят от банка, выдающего кредит, и от вида жилья – первичное (новостройка) или вторичное. С июля 2007 года все заемщики по ипотечному кредитованию должны информироваться о величине эффективной процентной ставки по кредиту путем включения соответствующей информации в текст кредитного договора. Согласно разъяснениям Банка России, в расчет эффективной ставки должны включаться следующие платежи: по погашению основного долга по ссуде; по уплате процентов по ссуде; сборы (комиссии) за рассмотрение заявки по ссуде (оформление ссуды); комиссии за выдачу и сопровождение ссуды; комиссии за открытие, ведение (обслуживание) ссудного и (или) текущего (если его открытие обусловлено заключением договора на предоставление ссуды) счетов; комиссии за расчетное и операционное обслуживание; платежи заемщика в пользу третьих лиц, в случае если обязанность их внесения заемщиком вытекает из условий договора на предоставление ссуды, в том числе платежи за услуги нотариуса; услуги по государственной регистрации и (или) оценке передаваемого в залог имущества (в том числе квартиры); услуги по страхованию жизни заемщика, ответственности заемщика, предмета залога (в том числе квартиры, автомобиля) и другое.

При расчете эффективной ставки взимаемые с заемщика комиссии распределяются на весь срок кредитования. Учитывая, что по ипотеке сроки кредитования достаточно большие (до 30 лет), а комиссии, как правило, единовременные, эффективная ставка не сильно отличается от фактической. Например, единовременные комиссии в размере 1-2% от суммы кредита при процентной ставке 11% годовых и сроке кредита 30 лет увеличивают реальную процентную ставку не более, чем на 0,9% годовых. Но в любом случае при наличии информации об эффективной ставке заемщик может сравнить ставки разных банков и выбрать для себя более выгодные условия. Кроме того, клиент заранее может оценить, включает в себя кредит только единовременные комиссии или еще и постоянные комиссии, сопровождающие кредит в течение всего его срока погашения. Так, например, если эффективная процентная ставка при длинных сроках кредита существенно выше, чем реальная, значит условия кредита включают в себя и какие-то постоянные комиссии и сборы.

 

Порядок действий при получении ипотеки

Какие этапы необходимо пройти клиенту, покупающему квартиру по ипотеке? Как отмечает Сергей ЛУКЬЯНОВ, сегодня получение ипотечного кредита значительно упростилось. «Первым шагом, безусловно, является консультация у специалистов для определения соответствия доходов требуемой сумме кредита, а также выяснения других параметров и особенностей ипотечной сделки. Следующим шагом является формирование необходимого пакета документов и подбор варианта квартиры. После прохождения заемщиком кредитного комитета, в случае положительного решения, происходит оформление документов и подписание договоров купли-продажи, договора залога (ипотеки) и регистрация права собственности и залога», – рассказывает Сергей ЛУКЬЯНОВ.

По мнению Сергея МОРКОВИНА, для начала нужно определиться, с каким банком вы будете работать. «Затем нужно выбрать подходящий для вас кредитный продукт и получить от банковского работника четкий список необходимых требований и документов для получения кредитного продукта. Важно также получить четкое представление о том, какие расходы вы понесете в процессе оформления получения и оплаты кредита. После получения кредитного решения в течение двух-трех месяцев вы подыскиваете объект недвижимости, отвечающий требованиям банка, вашим желаниям и той сумме денег, которой вы располагаете. Главное, чтобы на всех этапах оформления ипотеки вас сопровождали квалифицированные специалисты», – советует Сергей МОРКОВИН.

Сбор документов, необходимых для сделки, и оценка объекта сертифицированным оценщиком происходят после того, как банк дал свое согласие на выдачу кредита. На растущем рынке это самый сложный этап, который практически невозможно совершить без профессионала. Дело в том, что банки выдвигают ряд требований к покупаемой квартире. Дом, где находится квартира, передаваемая в залог, не должен находиться в плане под снос и относиться к ветхому жилью. Не приветствуют банки наличие в такой квартире на момент заключения договора залога и в течение срока действия кредитного договора незарегистрированных и несанкционированных перепланировок и переоборудования. Кроме того, закладываемая недвижимость не должна сдаваться в аренду. Исключение составляют случаи, когда арендные платежи являются источником возврата кредита. Тогда банки могут пойти навстречу клиенту.

Для принятия решения о страховании для страховой компании собирается определенный пакет документов. «Обычно такой пакет формирует банк либо агентство недвижимости. Юристами нашей компании проверяется юридическая история объекта страхования, так как одним из самых важных и ответственных рисков при ипотеке является страхование риска прекращения права собственности на купленную недвижимость. Проверка данного риска занимает большую часть времени. И тем не менее, если предстрахового медицинского обследования не требуется, все документы в порядке, нет необходимости в дополнительных справках и прочих документах, то период от подачи заявления до выдачи страхового полиса занимает один рабочий день. Страховая сумма при ипотеке определяется как сумма выданного кредита, увеличенная на 10%. На тариф будет влиять только возраст и пол заемщика при страховании жизни и здоровья. При страховании имущества и страховании риска прекращения права собственности у нас действуют фиксированные тарифы», – отмечает Наталья ТЕКУНОВА. Конечно, есть способы снижения стоимости страхования, такие как, например, введение франшизы (неоплачиваемой части убытка) или исключение каких-либо рисков из договора страхования. Но все они лежат за пределами кредитных программ. Банк заинтересован в сохранении объекта залога, поэтому вряд ли пойдет на ухудшение качества страхования только потому, что это экономически выгодно клиенту. «Одним из самых безобидных способов для снижения величины страхового взноса является гашение кредита большими суммами. В данном случае будет произведен пересчет страховых платежей исходя из суммы текущей задолженности перед банком. Другими словами, чем меньше будет задолженность по кредиту и соответственно меньше будет страховая сумма, тем меньше нужно будет платить за страховку», – добавляет Наталья ТЕКУНОВА. Подход к страхованию на первичном и вторичном рынках жилья отличается принципиально. Если страхуется ипотечная сделка, в которой фигурирует квартира, купленная на вторичном рынке, перечень страхуемых рисков будет таким: жизнь, имущество, титул собственности. Если в сделке участвует новостройка, то этот перечень выглядит несколько иначе. Он пополняется страхованием финансовых рисков при долевом участии в строительстве, но из него исключается страхование имущества (так как оно еще не построено). «Наличие такой страховки дает дополнительную возможность заемщику проверить благонадежность застройщика, т.к. сомнительный объект страховая компания на страхование не примет. Договор по страхованию финансовых рисков заключается на период строительства дома. После ввода объекта в эксплуатацию и регистрации прав собственности такой договор прекращается, и только после этого страхуется имущество и титул», – объясняет Наталья ТЕКУНОВА.

Другой важный момент – проведение расчетов между сторонами: как правило, заемщик, подписав кредитный договор, получает средства на свой счет, снимает деньги со счета и в присутствии продавца закладывает их в банковскую ячейку. Продавец получает ключи от ячейки и подписывает договор, что получить доступ к ней он может только с зарегистрированным Регистрационной палатой договором купли-продажи. Ключи от квартиры, как правило, передаются после подписания акта приема-передачи квартиры уже после того, как продавец забирает деньги из ячейки. После этого сделка считается завершенной.


«Подводные камни»

Рынок жилищного кредитования динамично развивается - в условиях растущей конкуренции банки расширяют список кредитуемых объектов недвижимости, смягчают требования к заемщикам, отказываются от комиссий и первоначального взноса. Все это делает ипотечные кредиты более привлекательными и доступными. «И все же основная масса людей, желающих улучшить свои жилищные условия, не может позволить себе воспользоваться ипотекой», – говорит Сергей МОРКОВИН.

Как отмечает Аркадий РОФЕ, нужно помнить, что сейчас становится важно не только получить положительное кредитное решение, но и не получить отрицательного: «Это значит, что нужно правильно сформировать кредитное дело, не пользоваться услугами мошенников, предлагающих подделать справки о доходах, трудовые книжки и т. д. Если эта информация попадет в кредитное бюро, вряд ли вам в дальнейшем выдадут кредит даже на покупку чайника».

Об этом же говорит Сергей ЛУКЪЯНОВ: «Стоит избегать предложений «заплатить за гарантированное положительное решение» или «купить справку», потому как это противозаконно и, кстати, абсолютно не гарантирует результата, а вот деньги можно потерять и навсегда испортить себе кредитную историю. Также при выборе ипотечного продукта необходимо внимательно читать кредитный договор, так как там могут быть заложены скрытые комиссии и платежи, значительно повышающие реальную эффективную ставку по кредиту».


Выводы и рекомендации

Преимущества ипотечного кредитования очевидны: это возможность в достаточно короткие сроки стать собственником жилья и вселиться в новую квартиру.

Размер ежемесячных платежей за ипотечный кредит не изменяется в случае повышения стоимости квартиры. У заемщика появляется возможность оплачивать собственное, а не арендованное жилье, а ведь проценты по кредиту сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру. Также стоит отметить право регистрации (прописки) в квартире, приобретенной по ипотечному кредиту, заемщику и членам его семьи. И последнее, но не менее важное: несмотря на выплату процентов по кредиту, ипотека остается выгодным вложением средств – ведь цены на недвижимость стабильно растут на 15-30% в год. Недаром за последние годы рынок ипотечного кредитования совершил головокружительный взлет и продолжает активно развиваться.

И все же не стоит забывать, что в ипотечной сделке важно всё. Ведь это очень большая сумма, серьёзная финансовая ответственность и долгий срок. Поэтому выбор должен быть продуман. Если есть время, стальные нервы и соответствующие знания, можно все сделать самому. А может, стоит обратиться к зарекомендовавшим себя профессионалам?


Елена БОРИСОВСКАЯ



Специализированный журнал Журнал "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
17.08.2012
БЕЗОПАСНОСТЬ БИЗНЕСА
Каждый руководитель и собственник бизнеса желал бы узнать, что представляет собой интересующий его человек — потенциальный партнер или корпоративный клиент, претендент на ответственную должность или представитель определенных структур. Получить такую информацию быстро, точно, безо всяких анкет и специальных технических средств позволяет фенотипология...
01.07.2012
В центре внимания – Томск
27 июня представители Издательского Дома «Бизнес-пресса» побывали в городе Томск
24.02.2012
B2B basis
Газета «Бизнес в Сибири» выступила партнером Первой новосибирской конференции B2B basis (Москва) «Корпоративные продажи: управление, стратегия, маркетинг».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.