Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив

ПАРТНЕРЫ



КРАТКИЙ ПУТЕВОДИТЕЛЬ ИНВЕСТОРА

Вложения в рынок коммерческой недвижимости Новосибирска остаются одним из немногих инструментов не только сбережения, но и приумножения средств инвесторов. И всегда актуальны для арендаторов. При этом на привлекательность отдельных его секторов влияет множество рыночных обстоятельств, вследствие чего они развиваются неодинаково и демонстрируют различные показатели роста...


Индекс валовой доходности во II квартал 2008 года составил: для помещений в офисных зданиях 173,70%, для административно-жилых помещений 177,83%. Прирост средних арендных ставок (на 32,7% по сравнению с IV кварталом 2006 года) для последних превысил аналогичные показатели для помещений в бизнес-центрах. Это объясняется тем, что стагнация на рынке жилой недвижимости спровоцировала инвесторов вкладывать деньги в другие объекты недвижимости, в частности в административные помещения на первых этажах жилых домов. Как правило, в подобных случаях заключаются краткосрочные договоры (сроком менее 1 года), что позволяет собственникам помещений реагировать на рыночные колебания и выставлять адекватные арендные ставки.

По мнению директора АН СИАН Юрия ГРУЕНКО, «сегодня повышенным спросом пользуются складские помещения вторичного рынка. Гостиницы строятся не для перепродажи, поэтому как такового гостиничного рынка в Новосибирске нет. Вместе с тем, коммерческая недвижимость очень востребована - сегодня даже жилые дома строятся сразу с помещениями, предназначенными для коммерческого использования».

Действительно, рынок офисной недвижимости сегодня переживает настоящий бум – вместо выведенных квартир и полулегально арендованных помещений в институтах строятся современные бизнес-центры. По данным Аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость», сектор торговых площадей Новосибирска на сегодняшний день является самым динамичным сегментом рынка недвижимости. Ежегодно общий оборот розничной торговли растет на 10-15%. Спрос на торговые помещения растет, строительство современных торговых центров при этом ведется очень активно. Некоторые эксперты прогнозируют скорое перенасыщение рынка. Средняя цена предложения квадратного метра торговой недвижимости в Новосибирске во II квартале 2008 года составила 110,6 тысяч рублей, а средняя арендная ставка – 1 623 рубля.


Существующие предложения

Как отмечает Юрий ГРУЕНКО, в Новосибирске достаточно предложений по аренде коммерческой недвижимости и значительно меньше по продаже: «Несомненно, предложений по аренде больше, поскольку одни и те же объекты периодически появляются на рынке. Продаются в-основном строящиеся объекты торгово-офисного назначения. Если говорить об объектах производственно-складского назначения, то это в основном вторичный рынок и здесь спрос во много раз превышает предложение».

По данным Аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость», в Новосибирске среди предлагаемых к продаже торговых площадей 9% находится на этапе строительства. Средняя цена готовых торговых помещений на выше 29,9%, чем строящихся, и составляет 113,04 тыс. руб. за 1 кв. м. Торговые помещения, предлагаемые к продаже, вступили в новый виток цен. На рост цен во II квартале 2008 года также оказало влияние изменение структуры предложения. Так, в центральных частях города увеличилась предложение торговых площадей, имеющих удачное расположение и соответственно обладающих высокой средней ценой. Это, в свою очередь, сказалось на средней цене по городу в целом. Что касается торговых помещений, предлагаемых в аренду, то динамика роста средних арендных ставок снижается. Рынок стабилизировался, и в ближайшие месяцы данная тенденция сохранится. Рассматривая более детально структуру предложений торговой недвижимости, можно отметить, что наибольшее количество предложений приходится на объекты площадью менее 100 кв. м и на помещения на первых этажах с отдельным входом. В общем объеме предложений торговых площадей к продаже (и на первичном, и на вторичном рынках) наибольшая доля приходится на Центральный (21,4%), Октябрьский (19,1%) и Ленинский (15,1%) районы. Среди предложений торговых площадей в аренду наибольшая доля приходится на Центральный район (34,2%). Следом идут Ленинский (18,8%) и Железнодорожный (13,8%) районы.

Децентрализация рынка становится все более явной. В настоящий момент суммарная площадь действующих бизнес-центров составляет 754,9 тыс. кв. м (120 объектов), строящихся – 541,1 тыс. кв.м (49 объектов). Наибольшая концентрация бизнес-центров (как действующих, так и строящихся) наблюдается в Центральном и Железнодорожном районах, наименьшая – в Первомайском и Советском. Это объясняется высокой деловой активностью центральных районов города, отдаленные же районы (такие как Калининский, Первомайский, Советский) мало интересуют девелоперов. В общем объеме предложений офисов (как к продаже, так и в аренду) наибольшие доли приходятся на офисы площадью до 100 кв. м. Наиболее высокие цены (как для первичного, так и для вторичного рынка) продажи приходятся на площади до 100 кв. м. Наиболее высокие арендные ставки - на офисы площадью от 251 до 500 кв. м. По сравнению с I кварталом 2007 года, наибольший рост средней удельной цены показали помещения, расположенные в квартирах. Далее следуют офисы в административных зданиях. Это говорит об устойчивом спросе на офисные помещения с хорошим местоположением. На рынке аренды ситуация аналогичная - высокий прирост продемонстрировали помещения в административных зданиях, а также офисные помещения, расположенные в квартирах. Это может говорить о начинающемся дефиците офисов такого типа: большинство квартир на наиболее оживленных магистралях уже выведены из жилого фонда, поэтому растущий спрос не может быть удовлетворен ограниченным предложением.


Плюсы и минусы аренды и покупки

В настоящее время на рынке открытой аренды присутствуют всего три объекта класса «А» (бизнес-центры «РосЕвроПлаза», «Кронос» и «Гринвич»). Практически все существующие бизнес-центры имеют ряд недостатков (например, неудачное местоположение, неудобство подъезда, нехватка парковочных мест, отсутствие профессиональной управляющей компании). К бизнес-центрам класса «В» можно отнести лишь небольшую часть (порядка 18 объектов общей площадью 152,8 тыс. кв. м), несмотря на то, что многие собственники позиционируют свои объекты как бизнес-центры класса «В». Остальные бизнес-центры относятся к классу «С». Среди строящихся и запланированных к строительству объектов десять относятся к классу «А» (общая площадь 249,6 тыс. кв. м), девять – к классу «В» (общая площадь 114,7 тыс. кв. м), остальные – к классу «С» (176,8 тыс. кв. м). На 2008 год были заявлены к вводу в эксплуатацию более 230 тыс. кв. м помещений в бизнес-центрах, из них более 70 тыс. кв. м офисов класса «А», более 80 тыс. кв. м - класса «В» и более 80 тыс. кв. м - класса «С». В реальности в заявленные сроки вводится не более 50-60%. Среди объектов, запланированных к вводу в 2008 году, можно выделить бизнес-центр «Кобра» (класс «А», общая площадь 15,1 тыс. кв. м).

Мнения о том, выгодно ли инвестировать в коммерческую недвижимость, расходятся. По определению, рынок недвижимости дает возможность сохранения денег, а не получения высоких доходов. По мнению Юрия ГРУЕНКО, организации, прочно стоящие на ногах, предпочитают покупать объекты недвижимости, поскольку величина арендных ставок достаточно велика, так что за несколько лет приобретенная в собственность коммерческая недвижимость практически окупает вложенные деньги: «В аренду помещения берут в основном небольшие или недавно образованные организации, не имеющие средств на приобретение недвижимости, или крупные иностранные компании, которые считают, что рискованно вкладывать в недвижимость в России. Что касается цен, есть объекты как дешевые, так и дорогие. Чаще всего покупают помещения недорогие в не очень хорошем состоянии с расчетом изменить их «под себя». При аренде критерии выбора несколько иные. Здесь арендаторы предпочитают объекты, готовые к эксплуатации либо требующие минимального ремонта. Объекты недвижимости, нуждающиеся в больших вложениях, обычно арендуются на длительный (более трех лет) срок».

Чтобы удачно инвестировать средства в торговые или офисные объекты, надо знать, как поведут себя цены в дальнейшем. Попытки сделать такие прогнозы есть, но их качество не выдерживает критики. Ведь просчитать соотношение спроса и предложения практически невозможно. Нет данных и по ценам совершенных продаж. А цены предложения, которые публикуются в средствах массовой информации, могут существенно отличаться от цен реальных сделок.

Поэтому ориентирами для инвестора могут быть лишь общие факторы, такие как состояние экономики, бизнес-среды и доходов населения. Многое зависит и от целей участника рынка, стратегии, которую он избрал, выбранного проекта и так далее. На растущем рынке инвестировать в недвижимость выгодно и более безопасно, чем на стабильном. Однако пока инвесторы действуют в условиях недостатка информации, инвестиционные решения принимаются по прецеденту и по слухам».

Важнейшим фактором, влияющим на цену объекта рынке коммерческой недвижимости, является его местоположение. Как отмечает специалист по недвижимости ООО "ПроФинСтрой-2" Елена ГАЛКИНА, приобретая коммерческую недвижимость в строящемся Южно-Затулинском микрорайоне, особенно на начальном этапе строительства, покупатель получает ряд преимуществ: «Во-первых, здесь цена за квадратный метр коммерческой недвижимости значительно ниже, чем в готовых предложениях, и составляет 60 тыс. руб. за 1 кв. м. К тому же, отдел продаж предлагает удобную рассрочку платежа на 10 месяцев с первоначальным взносом 30%. Во-вторых, это возможность создать все по вашему индивидуальному проекту, не переделывая старое, а создавая новое. Выполненные из монолита с кирпичным заполнением стены обеспечат надежность конструкции. В третьих, развитие собственного бизнеса на торгово-офисных площадях на первых этажах жилых домов обеспечит стабильный и приносящий прибыль приток платежеспособных клиентов, проживающих не только в данном, но и в прилегающих микрорайонах. Благодаря развитой транспортной сети в радиусе пешеходной доступности и наличию специальных парковочных мест клиентам будет удобно пользоваться вашими услугами».

По итогам первого полугодия текущего года можно сделать следующий вывод: с точки зрения покупателя более интересен вариант офиса в помещениях на первых этажах жилых домов. Арендатор может найти плюсы в каждом из вариантов: более высокие ставки в бизнес-центрах (при этом ставки фиксированные, а договоры долгосрочные), с одной стороны, и некоторая экономия на величине арендной платы для помещений на первых этажах жилых домов (при этом договоры краткосрочные и есть вероятность более частого пересмотра арендных ставок) - с другой. Как бы то ни было, оба сегмента показывают хорошую динамику и при правильном выборе объекта могут приносить достойный стабильный доход новому собственнику.


Востребованность недвижимости

По мнению Юрия ГРУЕНКО, на современном рынке коммерческой недвижимости востребовано практически все: «Здесь важнее учитывать возможность функционального использования объекта».

При этом зачастую на стадии проектирования неправильно выбираются пропорции предлагаемых объектов, связанные, как правило, со сложностью места расположения и ошибками в планировке. Например, иногда пропорции торговых и подсобных площадей соблюдены в сторону уменьшения первых, причем подсобные площади продаются или сдаются в аренду по цене торговых. Для ведения успешного бизнеса это соотношение должно быть примерно 70%:30%. Аналогично можно рассматривать пропорции первого и цокольного этажей. Для многих направлений бизнеса цоколь мало пригоден. Поэтому если здесь соотношение 1:1, то объект может тяжело и долго продаваться.

При множестве критериев, по которым оцениваются объекты (например, их логистика, площадь, состояние здания и т. д.), есть определенный набор характеристик, позволяющий говорить об этом объекте как низколиквидном. Так, близкими к неликвидным эксперты относят бывшие заводские здания, размещенные на городских окраинах (особенно размещенные в стороне от транспортных развязок). К числу маловостребованных можно отнести и торговые помещения в центре города, находящиеся в подвалах или на третьих-четвертых этажах торговых зданий. Крупные торговые сети сюда не идут - не их формат, а мелкие арендаторы часто меняют друг друга. Причина текучки арендаторов и владельцев проста - многие мелкие компании начинают свою деятельность именно в таких помещениях. Потом они либо исчезают, либо развиваются и, расширяясь, переезжают в другое место.


Как минимизировать риски?

Человека, впервые сталкивающегося с приобретением объекта коммерческой недвижимости - будь то офис, магазин, склад или производственное помещение, - может ожидать ряд "подводных камней". Главное, что нужно сделать, - это наиболее точно определить свои потребности. А затем оценить, насколько объект коммерческой недвижимости отвечает вашим требованиям. Первое - какие мощности подведены к объекту и какими можно будет обзавестись в перспективе. Этот вопрос актуален при приобретении и офиса, и склада, и цеха. Необходимо четко представлять, в каком состоянии находятся коммуникации. Ведь впоследствии все затраты по их текущему и капитальному ремонту лягут на покупателя.

Другой "подводный камень" - наличие лишних, с точки зрения потребностей покупателя, энергомощностей. Казалось бы, ничего страшного в этом нет. Однако ежегодно поддержание этих коммуникаций в работоспособном состоянии может влететь в копеечку.

Как советует Юрий ГРУЕНКО, нужно внимательнейшим образом подходить к юридическим аспектам приобретаемого объекта недвижимости, проверять все правоустанавливающие документы, заключать договоры аренды на долгосрочный срок, подробно оговаривать все их условия, регистрировать договоры аренды в органах юстиции: «Все должно быть отлажено на этапе заключения договора».

Также случается, что при осмотре понравившегося варианта объекта производственного или складского назначения покупатель искренне радуется увиденным железнодорожным подъездам, погрузочно-разгрузочной технике и покупает объект. Но уже при обработке первой полученной партии товара выясняется, что подъездные пути принадлежат некому третьему юридическому лицу, за пользование ими установлена огромная плата, а разрешения на пользование свободным железнодорожным тупиком и вовсе нет... Все эти вопросы нужно прояснить задолго до заключения договора купли-продажи или аренды.

Кроме того, очень важно выяснить, как использовалось помещение ранее. Чтобы уже после заключения сделки купли-продажи объекта не выяснилось, что там, где вы хотите разместить пищевое производство, раньше производили товары бытовой химии. Иначе проект попросту "зарубит" Роспотребнадзор.

Другой важнейший момент связан с арендой земельного участка под приобретаемым объектом. Если земля под ним принадлежит, например, муниципалитету, то последний может изменить арендные ставки в связи со сменой пользователя участком в зависимости от рода деятельности предприятия, его формы собственности и других характеристик. Понимая, что право льгот по арендной плате за землю не переходит к новому пользователю участка автоматически, нужно выяснить, какие корректирующие коэффициенты применены к базовой арендной ставке.

Следующий важнейший момент - финансовое положение продавца объекта. Не продается ли его имущество с торгов? Не введено ли на этом предприятии внешнее управление? По закону, с введением внешнего управления любая из сделок, заключенных в течение последних шести месяцев, может быть признана недействительной, если управляющий докажет, что она нанесла урон общему финансовому состоянию предприятия.

Таким образом, покупателя объекта коммерческой недвижимости должна насторожить ситуация, когда вполне ликвидные объекты выставляются по явно заниженным ценам. И чем ниже цена продажи, тем больше вероятность того, что впоследствии суд признает сделку купли-продажи ничтожной (так как этот объект можно было бы продать и дороже, особенно в условиях нехватки оборотных средств у предприятия).

Несмотря на все препятствия, приобретать объекты коммерческой недвижимости в собственность все же не в пример удобнее, чем брать их в аренду. Во-первых, со своим объектом можно производить любые улучшения, делать в него вложения - вплоть до перевода его в другой класс. Также объекты коммерческой недвижимости - это любимый вид залога для выдающего кредит банка, это признак статуса, когда партнеры и клиенты видят, что компания не просто динамично развивается, но и владеет таким солидным офисом (производственным комплексом, большим складом т. д.).


Перспективы рынка

По мнению Юрия ГРУЕНКО, Новосибирск ожидает замедление роста рынка офисной и торговой недвижимости: «Это связано с тем, что на сегодняшний день можно говорить о некотором насыщении этого рынка. Востребованность же складских помещений очень велика, их не хватает, поэтому этот сегмент будет и дальше развиваться ускоренными темпами».

По данным агентства RID Analytics, во II квартале 2008 года средняя цена продажи 1 кв. м составила на вторичном рынке – 24,1 тыс. руб. (по всем типам помещений – офисные, торговые, производственно-складские), на первичном – 71,6 тыс. руб. Средняя арендная ставка равнялась 572 руб. за 1 кв. м в месяц. По сравнению с I кварталом 2008 года средняя цена предложения на вторичном и первичном рынке понизились на 20% и 1% соответственно. Арендные ставки в среднем упали на 12%. Снижение вызвано не только рыночными причинами, но и изменением состава предлагаемых объектов.

Как отмечает Елена ГАЛКИНА, на сегодняшний день район Затулинского жилого массива слабо оснащен предприятиями сферы услуг, а развитие этой сферы в районе просто необходимо: «В домах Южно-Затулинского жилого массива могут удачно расположиться офисы крупных компаний, фитнесс-центры, кофейни, торгово-выставочные залы, салоны красоты и др. Планировка строящихся зданий предполагает площади от 50 до 300 кв. м с отдельным входом со стороны ул. Зорге, высокие окна и высокие потолки».

В целом, среди основных тенденций рынка офисной недвижимости Новосибирска можно выделить следующие:

· децентрализация офисного рынка (повышение привлекательности Октябрьского и Ленинского районов);

· перепрофилирование промышленных зон;

· укрупнение новых проектов;

· увеличение сроков аренды до 3-5 лет;

· строительство высотных зданий;

· рост числа проектов многофункциональных комплексов.


В общем и целом, специалисты считают, что пока сектор коммерческой недвижимости недооценен. Именно поэтому доходность на рынке нежилой недвижимости может достигать 100% годовых - причем в отличие, например, от рынка ценных бумаг, доходность эта является гарантированной.


Елена БОРИСОВСКАЯ


Специализированный журнал Журнал "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
17.08.2012
БЕЗОПАСНОСТЬ БИЗНЕСА
Каждый руководитель и собственник бизнеса желал бы узнать, что представляет собой интересующий его человек — потенциальный партнер или корпоративный клиент, претендент на ответственную должность или представитель определенных структур. Получить такую информацию быстро, точно, безо всяких анкет и специальных технических средств позволяет фенотипология...
01.07.2012
В центре внимания – Томск
27 июня представители Издательского Дома «Бизнес-пресса» побывали в городе Томск
24.02.2012
B2B basis
Газета «Бизнес в Сибири» выступила партнером Первой новосибирской конференции B2B basis (Москва) «Корпоративные продажи: управление, стратегия, маркетинг».
Архив новостей


Тенториум с доставкой.