Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
Бизнес-Пресса Бизнес-Пресса
ПОИСК:      

Контакты
Подписка
Реклама
Архив
География распространения
География распространения журнала "Продукты и прибыль"
Новосибирк
Барнаул
Бийск
Кемерово
Красноярск
Омск
Томск

ПАРТНЕРЫ



Спрос и предложения на логистические комплексы нового поколения

Сегодня эксперты нередко упрекают логистические компании в том, что те начинают внедрять у себя элементы управления цепями поставок, еще не организовав как следует свою внутреннюю складскую структуру. Во многом это действительно справедливо. Но дело не только и не столько в том, что руководство компаний не понимает непродуктивности такой политики, а в том, что и у организации складской структуры в России есть немало своих, как говорится, национальных особенностей. Как показывает практика, даже сама тема инвестиций в складскую недвижимость сейчас вызывает у участников рынка больше вопросов, чем ответов. С одной стороны, аналитики говорят об огромном спросе на складские объекты, связанном с быстрой окупаемостью вложений и надежностью таких проектов. С другой стороны, инвесторы видят реальную картину на рынке – совсем небольшое число действительно успешно реализованных проектов подобного рода за последнее время. Игра на этом рынке пока идет по правилам продавцов, которые искусственно поднимают арендные ставки, а не руководствуются рыночными показателями. Ситуация усугубляется еще и тем, что понять истинное соотношение рыночных показателей очень сложно, поскольку действительно важной и полезной информации по этому поводу появляется в прессе очень немного, а прогнозы аналитиков крайне туманны. В такой ситуации те, кто вынужден строить свои склады, подчиняются сегодняшним правилам, однако вполне очевидно, что без ясной и верной картины рынка больших инвестиций в складскую недвижимость, а стало быть, и быстрого развития всей этой отрасли ожидать не приходится. А значит пора постепенно снимать полотно с этой картины и открывать ее для участников рынка!
Многообразие выбора
Предприятия, специализирующиеся на выпуске и дистрибуции продуктов питания, стоят отдельной строкой в списке активных потребителей складских услуг, так как предъявляют наиболее высокие требования к обустройству логистических объектов. Специфика хранения продуктов питания подразумевает соблюдение строжайших санитарных требований. Таким образом, склад перестает быть простой металлической конструкцией для хранения товара и становится основой логистического процесса, неотъемлемой частью бизнеса любой дистрибуторской и производственной компании.
Кроме того, сегодня термин «склад» уже не отражает сути и многообразия всех действующих логистических объектов.
В настоящее время под товарным складом понимается сооружение, где осуществляются хранение, подготовка к продаже и отпуск товаров оптовым покупателям. Товарный склад может функционировать и как самостоятельная структура, и как структурное подразделение предприятия оптовой торговли. Все складские сооружения можно классифицировать по этажности (одноэтажные и многоэтажные) и по конструктивным особенностям.
Недостатком многоэтажных складов является то, что примерно 20% объема здания приходится на лифты и лестницы. Это сокращает полезную площадь. Кроме того, традиционно принятая частота сетки колонн 6х6 м и невысокая допустимая нагрузка на междуэтажные перекрытия зачастую не позволяют применять необходимую для обслуживания технику и оборудование. Однако основной минус одноэтажных зданий – это высокая стоимость занимаемых ими земельных участков, поэтому предпочтение отдается складам с высотной зоной хранения.
Конструкция склада является определяющей при формировании стоимости хранения. По техническому устройству (конструкции) склады принято делить на закрытые, полузакрытые, открытые и специальные. Основным видом складских сооружений являются закрытые здания. К полузакрытым складам относятся навесы, которые могут иметь от одной до трех стен или не иметь их вовсе. Открытые бетонированные или асфальтированные площадки, имеющие водостоки, – это простейший вид складских сооружений. К специальным относят склады, оснащенные особыми устройствами для хранения, например, резервуарами для жидкостей, бункерами и элеваторами для хранения сыпучих грузов и т. п.
В последнее время все большее распространение получает понятие «грузовой терминал» (терминальный комплекс). В логистике принято следующее определение: грузовым терминалом называется специальный комплекс сооружений, персонала, технических и технологических устройств, организационно взаимоувязанных и предназначенных для выполнения логистических операций, связанных с приемом, погрузкой-разгрузкой, хранением, сортировкой, грузопереработкой партий грузов, а также коммерческо-информационным обслуживанием грузополучателей, перевозчиков и других логистических посредников в уни-, мульти-, интермодальных и прочих перевозках. Грузовые терминалы, являясь важным звеном товаропроводящих сетей, представляют собой не просто пункты накопления мелких отправок, но крупные грузораспределительные центры и базы снабжения. Они подразделяются на универсальные и специализированные.
Универсальные терминалы – это группа складов с дистрибутивным центром. Терминалы осуществляют сбор, завоз, развоз, переработку (в основном мелких отправок) и хранение грузов и другие логистические операции. Универсальные терминалы оснащают железнодорожными подъездными путями, контейнерными площадками, оборудованием для грузопереработки тяжеловесных, длинномерных, скоропортящихся грузов и др. На крупных терминалах осуществляются длительное хранение и таможенная обработка грузов. Специализированные терминалы проводят операции для определенного вида грузов (например, скоропортящихся, продовольственных, медицинских, бумаги и т. п.). Специализация терминалов позволяет учесть требования потребителей к перевозке, хранению, переработке грузов и снизить соответствующие затраты.
Спрос: общероссийские тенденции
Сегодня многие компании, работающие на рынке в качестве операторов логистических услуг и складской недвижимости, оперативно рассматривают возможность аренды дополнительных 20 – 40 тыс. кв. м для своих клиентов. Параллельно крупнейшие розничные сети в регионах рассматривают варианты аренды помещений под распределительные центры площадью до 50 тыс. кв.м. Интересуют в первую очередь высококлассные логистические комплексы классов «А» и «В», и их отсутствие является одним из основных сдерживающих факторов для расширения присутствия за Уралом ведущих производителей.
По данным аналитиков, текущее предложение рынка едва ли соответствует ожиданиям компаний. Организации, вынужденные заниматься поиском складских площадей, с горечью констатируют, что процент вакантных метров в готовых складских терминалах класса «А» равен нулю. Остальные объекты остались рынку в наследство от советских времен – это бывшие цеха, ангары, подвальные помещения. Так, в Новосибирске большинство складских помещений относятся к наименее престижным категориям «В» и «С». Как правило, львиная доля таких складов – это переоборудованные заводские цеха, построенные еще в 1950 – 1970-е годы. Например, склады «Машкомплекта» и Клещихи. Их моральное несоответствие не требует комментариев, но они обладают несомненными плюсами: большими площадями и удобными подъездными путями.

[pageBreak]Несмотря на ажиотажный спрос, особенно в регионах, крупные девелоперы и инвесторы медлят, и на их место приходят непрофильные игроки. Однако и их немного. Одна из сдерживающих причин – высокая цена «входного билета» на этот рынок. По оценке участников рынка, минимальная сумма, необходимая новичку для начала работы, составляет около $10 – 20 млн. Средняя стоимость возведения склада некоторыми аналитиками приравнивается к стоимости его аренды за 3 – 5 лет. Несмотря на быстрый срок окупаемости, большинство потенциальных девелоперов предпочитают не обременять себя масштабными проектами в основном из-за бюрократических препон.
На распутье – строить, покупать или арендовать?
Эксперты высказывают разные точки зрения, отвечая на этот вопрос. Так, консультанты российской компании Vesco Realty полагают, что сейчас наиболее выгодным является строительство складского комплекса «под себя» или build-to-suit. С одной стороны, заказчик получает логистические помещения, построенные с учетом конкретных требований, и эксклюзивный договор аренды. С другой стороны, застройщик обеспечен заказом и не будет испытывать проблем с реализацией проекта.
Если компания планирует пользоваться объектом менее 4 – 5 лет или заинтересована в небольших площадях, более выгодным вариантом становится аренда. Александр Федотов, руководитель отдела маркетинга «Национальной логистической компании», считает, что наиболее выгодным является передача товаров на хранение логистическому оператору. В настоящее время этот вариант набирает обороты в России и перспективы у него самые радужные. По крайней мере, все самые значимые проекты складских комплексов классов «А» и «В+» принадлежат именно логистическим операторам. Компании, которые предпочли этот вариант, являются крупнейшими игроками рынка (P&G, Ford, METRO, Auchan, «Эльдорадо»,  «М-Видео»,  Danon и многие др.).
Аренда складских помещений выгодна, если организация имеет невысокий объем товарооборота или ее деятельность носит сезонный характер. Аренда также подойдет для компании, которая только выходит на рынок или осваивает новый сегмент рынка (в этих случаях сложно спрогнозировать объем и стабильность продаж).
Аренда дает возможность гибко менять количество и географическое положение складских площадей. Аренда склада привлекательна и отсутствием необходимости инвестировать средства в развитие складского хозяйства.
Покупка собственного склада выгодна организациям, имеющим высокие и стабильные продажи, подкрепленные постоянным спросом. Существует возможность сдавать в аренду излишки площади, покрывая, таким образом, заметную часть расходов на содержание комплекса.
Ситуация в регионах
Эксперты отмечают, что в регионах рынок складских помещений продолжает развиваться стихийно. Если в московском регионе основной приток новых помещений происходит либо за счет строительства собственных распределительных центров производственными и розничными компаниями и логистическими операторами, либо за счет спекулятивного строительства складов владельцами крупных земельных участков, то в регионах сфера складского девелопмента находится в абсолютно зачаточной стадии и не структурирована. Поэтому еще в конце прошлого века ряд иностранных инвесторов и девелоперов заявили о выходе на российский рынок. Однако многие из них, испытав на себе сложности административного фактора, отказались от проектов либо отложили их реализацию.
Крупнейшие продовольственные производители пива, напитков, мороженого предпочитают компенсировать отсутствие предложений по аренде высоклассных логистистических терминалов собственным строительством. Так, в Новосибирске собственные склады принадлежат компаниям «Балтика» (9 тыс. кв. м), «Инмарко» (4,8 тыс. кв. м), «Сибирский берег» (4,5 тыс. кв. м).
В векторе развития
По мнению руководителя информационно-аналитического отдела компании КИА Нины Овчаренко, примерный объем складских помещений Новосибирска составляет около 600 – 680 тыс. кв. м, причем подавляющую часть этих предложений составляют капитальные складские комплексы постройки советских годов. Более 80% этих помещений соответствуют низким классам «C» и «D», а доля складов класса «А» – едва достигает 5%.
По словам Нины Овчаренко, в настоящее время Россия развивается аналогично европейским странам. В этих условиях путем сравнения величин покупательной способности населения европейских и российских городов компания «КИА центр» оценила потребность в современных складских площадях некоторых российских городов в ближайшее время. Например, для Новосибирска этот показатель составляет около 1,2 млн. кв. м.
Наибольшей популярностью у арендаторов пользуются склады небольших площадей – до 5 тыс. кв. м, есть тенденция к увеличению спроса на крупные объекты. Это объясняется, по мнению менеджера по связям с общественностью FM Logistic Vostok Аллы Лаоз, стабильной экономической ситуацией. «Бурное развитие ритейла, активная экспансия крупных торговых сетей и подъем местного производства в значительной мере обусловили тот факт, что складские помещения малых площадей перестают удовлетворять потребителей», ¦–  говорит Лаоз.
В целом, аналитики прогнозируют в течение 2005 года увеличение среднего размера выводимых на рынок помещений до 80 – 100 тыс. В России самые амбициозные проекты складской недвижимости реализуются традиционно в столице – «Ленинградский терминал» и «Пушкино» (каждый по 200 000 кв.м).
Новые проекты
С точки зрения Нины Овчаренко, складской сектор в Новосибирске развит слабо, но ситуация стремительно меняется.
Руководство компании DHL, крупнейшего оператора экспресс-доставки и логистики, рассматривает возможность строительства терминалов в Новосибирске (сеть компании охватывает более 220 стран мира). Руководство группы компаний «Армадилло» приняло решение об открытии филиала в Новосибирске в 2005 году.
В Новосибирске одним из серьезных проектов по строительству складских помещений можно считать терминальный комплекс дистрибьютора алкогольной продукции компании «Септима»,  которая для строительства учредила компанию «Сибирский грузовой терминал» (СГТ). «Хранение алкоголя является более сложной задачей по сравнению с другими продуктами питания, так как традиционно каждое движение товара не обходится без сопровождения документов», – говорит директор компании Максим Жучков.

[pageBreak]Первая очередь (площадь 9 000 кв.м) была сдана в октябре 2004 года, а в конце 2005 – начале 2006 годов будет введена вторая очередь на 8 000 кв.м, а летом 2006 года начнется строительство третьей очереди 4 000 кв.м. Сейчас спрос на логистические услуги существенно превышает предложение. Так, второй склад, будучи недостроенным, уже «расписан» под клиентов до последнего сантиметра. «В дальнейшем мы ожидаем увеличения спроса на логистические услуги за счет российских и зарубежных производителей, заинтересованных в освоении новых рынков, а также местных компаний, которые все чаще отдают логистику на аутсорсинг», – считает Жучков.
Крупнейшим событием года можно назвать проект Национальной логистической компании. НЛК строит логистический парк «Сибирь» площадью 40 000 кв.м в районе аэропорта Толмачево по Омской трассе. Всего предусмотрено четыре очереди, каждая по 10 000 кв.м. Сейчас строится первая очередь, и к началу будущего года она будет закончена. Оставшиеся три очереди будут закончены в течение 2006 – 2007 годов, рассказали в компании. Строительство в Новосибирске по себестоимости приближается к московскому уровню, который составляет $500 – 700 за кв.м. Причем без учета оплаты земли, оборудования и коммуникаций. В будущем парке компания выступит в качестве логистического оператора, и в этом случае окупаемость сократится с 7 – 8 лет (для девелоперов) до 5 – 7. По словам Федотова, стоимость услуг в терминале «Сибирь» будет близка к столичным расценкам, т.е. $0,35 – 0,6 за паллето-место в сутки.
Не все строят
В Новосибирске французская компания FM Logistic имеет 10000 кв. м складских площадей. Еще год назад в компании сообщали о строительстве собственного склада площадью 10 000 кв. м стоимостью около $10 млн, однако оно до сих пор не начато.
Есть аргументы для отказа от строительства и у компании «Сиблоджикс». С ростом конкуренции со стороны крупных логистических компаний местные владельцы складов делают ремонты и повышают арендные ставки. В 2002 г. компания «Сиблоджикс» (принадлежит Tablogix) заключила договор аренды складского помещения с компанией «Новосибметалл»,  в дальнейшем «Сиблоджикс» реконструировала склад площадью 10 000 кв. м, увеличив его площадь до 15 000 паллето-мест. В компании рассматривают возможность аренды, но не строительства.
Перспективы
По данным консалтинговых компаний, стоимость строительства одного квадратного метра качественного складского комплекса составляет около $ 350–500. Плюс затраты на оформление земли, согласования, проведение коммуникаций, разработку и внедрение бизнес-процессов, маркетинг и управление объектом, отмечают эксперты. При этом себестоимость строительства напрямую зависит от масштаба проекта. Строительство склада площадью 10 тысяч квадратных метров не всегда рентабельно. А вот строительство логистических парков на 70 – 100 тысяч квадратных метров сегодня – при наличии огромного спроса – может быть одним из самых выгодных инвестиционных вложений в коммерческую недвижимость.
По мнению Ильи Шершнева, можно предположить, что в ближайшие несколько лет наибольшей популярностью у инвесторов будут пользоваться вложения в строительство складских помещений класса «А»,  отвечающих международным стандартам. Это самый емкий с точки зрения инвестирования сегмент рынка, уровень спроса на котором существенно выше уровня предложения. Такая ситуация, в свою очередь, будет стимулировать постоянный рост арендных ставок.
До недавнего времени инвесторы и девелоперы не слишком жаловали рынок складских помещений, отдавая предпочтение жилой, торговой и офисной недвижимости. Сейчас ситуация изменилась. По данным компании Knight Frank, ликвидность складских площадей высокого класса значительно превосходит показатели других секторов рынка коммерческой недвижимости. Уровень капитализации проектов складского девелопмента составляет 15 – 20% годовых. В то же время спрос на новые склады таков, что их «разбирают» задолго до начала строительства.
И еще немаловажный момент. В настоящее время все большее развитие получает тенденция, когда потребители складских услуг готовы все больше платить за профессиональное обслуживание складских помещений с высоким уровнем менеджмента и наличием первоклассного оборудования. Раньше само понятие «склад» ассоциировалось исключительно с хранением груза. Сегодня значительную роль начинают играть различные технологии, которые в развитых странах направлены на рациональное использование рабочей силы, где она довольно дорогая, а в нашей стране – на сокращение затрат на оборудование и его эксплуатацию. Зачастую более рационально принять на работу дополнительных рабочих, чем приобрести новый погрузчик или штабелёр. По-прежнему слабым местом в организации работ является слабое оснащение складского комплекса современным технологическим оборудованием, отставание от современного уровня автоматизации складских работ и учета. Большинство российских фирм, сдающих помещения в аренду, как и раньше, отдают предпочтение «ненавязчивому» сервису, предоставляя своим клиентам заниматься организацией складского процесса самостоятельно.
А для заказчиков, знакомых с высокими зарубежными стандартами работы логистических объектов, «качественный склад» предполагает наличие:
• полного комплекса услуг по хранению и обработке грузов, таможенному оформлению и транспортировке на одной территории;
• современной техники и технологии обработки грузов;
• многоярусного хранения, позволяющего экономно расходовать имеющиеся площади;
• достаточного количества погрузочно-разгрузочных зон и зон комплектации;
• совершенной системы управления складом, позволяющей генерировать любые виды отчетов о товарах клиента и проводить инвентаризацию остатков;
• страхования груза за счет логистического оператора;
• системы видеонаблюдения, контроля доступа, физической и противопожарной охраны;
• коммуникаций и связи.


Специализированный журнал Журнал "Строительство и Городское Хозяйство Сибири"
Деловая газета Деловая газета "Бизнес в Сибири"
Специализированный журнал Журнал "Продукты и прибыль"
НОВОСТИ
15.04.2012
КОМПЕТЕНТНЫЙ ПОСТАВЩИК-2012
Антикризисный Торговый Форум "КОМПЕТЕНТНЫЙ ПОСТАВЩИК-2012: Стратегии работы с розничными сетями"
01.04.2012
Пивная ярмарка. Гастрономы Сибири 2012", "Ресторанный бизнес. Гостиничное хозяйство"
Пивная ярмарка. Гастрономы Сибири 2012", "Ресторанный бизнес. Гостиничное хозяйство"
10.11.2010
Корпорация «СОЮЗ»
Корпорация «СОЮЗ» на «Пищевые ингредиенты XXI века» 23-24 ноября 2010 г.
Архив новостей


Тенториум с доставкой.